【涨知识】@T老师，跨年度租期收取不动产租金在税务方面要注意什么？

上海政策君

申税小微
大家好，新的一年很多企业签订新的不动产租赁合同收取租金，关于跨年度租期收取租金在税务方面要注意什么？今天就跟着T老师一起了解一下吧！
人物
介绍

俞老师
工作一年税务新秀，管理所一线业务小能手。

财务小王
俞老师，我们是增值税一般纳税人，今年1月对闲置办公楼进行了出租，签订《租赁合同》，2024年1月为免租期，2024年2月1日至2026年1月31日为租赁期，已一次性收取2年租金150万元，并在1月开具了增值税专用发票。有几个涉税问题能咨询一下吗？
当然可以啦~

俞老师

财务小王
我们一次性收取的跨年租金，怎样确定企业所得税收入的时间呢？
关于租金收入确认问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
因此，对收到的150万元跨年度租金，可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

俞老师

财务小王
那我们一次性取得的租金收入和免租期部分的收入，如何缴纳增值税呢？
您听我细细跟您讲~

俞老师
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，企业出租房屋取得收入应按“现代服务业—租赁服务”缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%；出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》 （国家税务总局公告2016年第86号） 第七条中明确正向举例，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》 （财税〔2016〕36号文件印发） 第十四条规定的视同销售服务。因此，免租期不需要缴纳增值税。
因为当月已开具发票，根据规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，取得的2年租金150万元全部应在所属期1月份申报缴纳增值税。

财务小王
那我们公司签订的《租赁合同》在计算缴纳印花税时，计税依据是否包括增值税税款，该如何缴纳？
应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。财产租赁合同，税率为租金的千分之一。

俞老师

财务小王
俞老师，我还想请教一下，针对合同中约定的免租期，我公司的房产税还用缴纳吗？
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。根据规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

俞老师
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 （财税〔2010〕121号） 第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
因此，公司免租期房产税应纳税额=应税房产原值*（1-原值减除比例）*1.2%/12*免租期月份数，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。

财务小王
还好我问清楚噢，谢谢俞老师，我还有最后一个问题请帮我解答一下。
开具发票时备注栏没有填写，现在对方财务让我重新换开发票，备注栏需要填什么？
出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

俞老师

财务小王
噢噢，这样我们就清楚了，谢谢俞老师！
政策依据
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函〔2010〕79号）
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告2016年第16号）
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》 （国家税务总局公告2016年第86号）
《中华人民共和国增值税暂行条例》
《中华人民共和国印花税法》及附件《印花税税目税率表》
《中华人民共和国房产税暂行条例》
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 （财税〔2010〕121号）
《上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》 （沪府规〔2019〕5号）
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》 （国家税务总局公告2016年第23号）
END
来源：上海税务