超大特大城市城中村改造的对策建议

启金智库

本轮超大特大城市城中村改造，是在当前房地产市场深度调整的背景下展开的，任务艰巨，难点多，利益平衡难，需要调动各类参与主体的积极性，就需要在政策方面下文章，加强政策鼓励力度，强化政策落地实施，在规范制度、精细管理的前提下，保持一定的政策灵活度，以适配不同项目需求。

(一) 土地政策建议
1、建议适度放开改造后的自持比重、容积率限制、放开拆建比，或单独出台城中村改造的土地政策，提高项目的盈利空间。
2、适度放松城中村集体用地比例刚性认定等限制。随着新一轮城中村改造的不断深入推进，城市遗留的城中村，特别是一线城市的城中村改造项目多为“难啃的硬骨头”，集体用地比例刚性认定等限制政策在实践中，部门城中村项目在划定改造范围时进行了妥协，造成了后续实施过程中面临一系列困难。因此，建议适度放松城中村集体用地比例刚性认定，给与一定的弹性空间。
(二) 金融政策建议
1、探索村集体收益共享机制，关注原住民利益。比如，通过收益分成和物业代运营，保障原住民享有获得长期收益的能力。
2、出台针对性的融资信贷支持政策，如积极推进城中村改造项目REITs试点。
3、政府托底，让利于企业和村民，给与社会资本参与改造得以取得资金平衡的可能。在部分经营效益低、社会资本进入意愿不足的项目中，政府可以托底。
(三) 开发管理建议
1、更新城中村改造规划体量，梳理明确城中村改造的范围，出台城中村改造专项规划或条例。
2、地方政府成立项目工作领导小组，解决需跨部门沟通的问题，切实提高办事效率，缩短项目周期。
3、简化城中村改造项目审批要求。比如对于风险等级低、项目体量小等条件的项目，精简审批事项、压缩审批时限，为社会主体参与城中村改造提供便利。
4、将经实践检验过的企业经验固化为政策，或城中村改造可复制经验做法清单，在国家或市级层面形成优秀城中村改造优秀案例进行推广。

附表：19个特大超大城市城中村改造计划及城市更新计划相关表述
来源：易居研究院
产融公会 & 启金智库 将于 2024年1月13-14日 在 广州 举办 城镇化投融资专题高级研修班第24期《城市更新/城中村/老旧小区改造的投融资、政企合作机制、专项评估成本核算、工程发承包实务和案例剖析专题高级研修班》，特邀有丰富经验的6位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府财政/发改/住建单位、城投公司、地方国企、开发区管委会、园区平台、工程总包类企业、建设施工公司、设计规划公司、工程咨询公司、社会资本、投资运营商、银行/信托/保理金融机构、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
（一）最新城市更新和城中村改造工作及鼓励政策
（二）城市更新改造不同开发模式及专项评估和成本核算诉求
（三）有哪些城中村改造和城市更新项目及未来项目库
（四）广州市迁移砍伐城市树木事件影响
（五）专项评估重点围绕：如何在传承中科学发展
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
（一）城市更新项目专项评估有哪些类型
（二）城市更新项目专项评估：哪些是“必做”哪些是“选做”
（三）专项评估编制、审批“长征路”一览
（四）有哪些专项审查及对应审批流程
（五）搞清楚主管部门，四两拨千斤
（六）专项审批的三大合规性（成果/内容/技术）具体要求及要点
（七）专项评估中一些实务问题、风险防范及整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
（一）专项评估的成本计算政策依据
（二）旧村全面改造成本构成及实务详解
（三）旧村改造专项评估成本大致占比
（四）市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设的成本评估详解
（五）不良地质处理的成本评估详解
（六）场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复专项的成本评估详解
（七）历史文化遗产保护专项的成本评估详解
（八）树木保护专项的成本评估详解
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
（一）项目端
（二）资金端
（三）产品端
二、城市更新投融资产品模式分析
（一）常规贷款模式
（二）明股实债模式
（三）资源整合模式
（四）“预重整+共益债”模式
三、城市更新投融资项目管控分析
（一）股权管控
（二）资金监管
（三）现场监管
四、城市更新投融资投资风险分析
（一）核心能力
（二）风险研判
（三）资产优化【项目复工、强化监管、风险隔离、缩小敞口、预重整、引入特定服务方】
（四）风险化解【再融资、企业自筹、资产转让、资产处置】
五、城市更新投融资典型案例分析
（一）主体介绍
（二）项目介绍
（三）融资动因
（四）交易结构
（五）交易要素
（六）风险研判
（七）资金募集
（八）后期管理
（九）项目退出
（十）案例总结
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
（一）工程总承包风行原因
（二）财政局(及城投)的烦恼与工程承包方的烦恼案例
（三）前期谋划/建设准备/建设实施/工程结算各阶段工程管理风险不断
（四）发包人不满意、承包人不满意、财政审计不满意、司法部门不满意、社会不满意
（五）重点关注最新的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》、《建设项目工程总承包计价规范》等
二、工程建设主要模式及适用性
（一）工程建设FIDIC主要建设模式差异及适用性
（二）工程总承包里EPC合同和DB合同巨大差异
（三）采用施施工总承包的思维和计价规则推行工程总承包的严重后果
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
（一）工程总承包在我国的发展历程
（二）什么样的项目适合采用工程总承包模式
（三）政府投资项目和企业投资项目的发包阶段和条件
（四）工程总承包项目的发包方式，招标方式、直接委托方式的适用条件
（五）其他
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
（一）错配单价计价合同的案例解析
（二）为什么要制定工程总承包计价规范
（三）不适用于工程总承包的计价方法
（四）计价规则别适用错了
（五）工程总承包不同模式及其在不同发包阶段的适用条件
（六）工程总承包的费用项目组成
（七）“发包人”要求的重要性及如何写？
（八）工程总承包投资控制基础及各方工作注意要点
（九）工程总承包模式下，发包人要监管承包人施工图吗？
（十一）工程总承包合同中的增值税处理方式
（十二）工程总承包模式下，发包人能供应材料和设备吗？有什么风险？
（十三）工程总承包计价风险的分担机制
（十四）工程总承包模式下，如何编制招标控制价？
（十五）工程总承包模式下，工程价款如何支付？
（十六）工程总承包模式下，材料和人工如何调差？
（十七）工程总承包模式下，什么是合理工期？
五、工程总承包超概防范与处理
（一）四大体系化建议
（二）概算调整途径及案例
（三）建立非诉讼纠纷解决机制及工作要点
（四）非诉讼纠纷解决方式
（五）把非诉讼纠纷解决机制挺在前面
（六）工程总承包非诉讼纠纷解决机制的项目实践
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼




往期推荐
广州黄埔探索城中村改造新模式

广深城中村改造专家电话会

“城市更新 +土地整备”模式解析

广州分类推进272条城中村改造

城投企业参与城市更新投融资模式选择

郑州公示8个拟入库城市更新项目 总投资近249亿元

广州开出首张房票，旨在破解城中村改造难题

重磅！深圳拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%建面

中建八局4188亿，营业收入第一！2023年建筑业企业200强榜单！


戳下面的 阅读原文，更有料！