房票安置机制，对黄埔旧改有什么影响？

启金智库

以前，城中村村民的房子被拆迁，开发商一般直接采取用房子或现金的方式来补偿村民。这一次，广州引入房票机制，可以通俗理解为，换了另外一种方式来补偿拆迁户。即将村民的权益转换成一张有价票据。这张票据的性质，跟我们过去所见识过的粮票、油票、电影票、车票和蟹票没什么两样，甚至还可以理解成是一张有限额和限期的购物卡。唯一的差别在于，粮票只能用来换粮食，电影票只能用来看电影，车票只能用来坐车，蟹票只能用来换大闸蟹，购物卡可以在指定商场任意选购很多商品。而房票这类“消费券”是实名登记的，只能用来买授权方指定范围的房子。

△漫画来源 网络
据悉，规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

△分步推进城中村改造示意图
黄埔目前是全广州旧改项目最多的区，当然对旧改新政有很大的兴趣，很多街坊也留言问，这个房票究竟是什么回事？是不是以后所有旧改项目都按照房票政策来进行？那我是赚了还是亏了？目前虽然还没有具体的细则出炉，但已经在讨论中。


01、房票的价值有多少？
房票有多少价值，借用官方的解释是“所有房票纳入专门系统进行闭环管理，每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成，基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的，奖励则分中心区和外围区按不同标准叠加，不包括直接发放的3个月临迁费现金。”所以这个基础补偿金就很关键了，因为它是“核定的安置房价格”换算的，如果按照现在安置房拿现金的标准，那只有1万3左右，至于奖励多少要看政策了，因为按照广州市城市更新分区实施策略图和广州市城市更新落实城市发展战略规划实施策略图，黄埔属于中心城区范围，假设在萝岗中心，周边的楼价4万多起，贵的已经刺破6万，如果基础补偿金+奖励不高于3.5万以上，那么估计能买得起房的街坊不多，当然，商品房和回迁房的性质也不一样，商品房有流通属性，如果按照回迁房对比同一地段商品房价值的50%-60%的标准，那么最低应该可以价值2.5万元左右。


02、房票的使用规则
房票有2年的使用期限，过期并不代表权益作废。持票人看中一套房，若房票金额不够，可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价，多余的钱2年内未使用，若低于原票面金额15%，可直接申请兑换现金；但超过15%的，要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。
房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源，包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源；原则上，村民只能购买本辖区内的房源，只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易；此外，要想买商业、商办、工业和车位等非住宅类物业，还必须先拥有一套住宅。
用房票买房不受当地限购政策限制，并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的，即手持的房票是由他人转让过来的，一张受让房票抵一个购房名额；名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三人。
每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不可能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。

03、房票政策会给黄埔旧改带来什么影响？
那么如果房票政策出炉，会带来什么影响？哪些人会受益？首先，房票政策的最终目的是为了帮三旧改造拓宽出路，也保障参与的开发主体能去库存，甚至还可能有部分收益，对于黄埔村民来说，假如拥有的回迁权益面积（俗称“方数”）多的话，那可以选择的空间就很多，在指定的区域范围内可以购买想买的房子，毕竟如果只按摇珠分房的话不一定能摇中心水房子。但另外一方面，对于“方数”少的村民就可能比较尴尬了，举个例子，如果原本有6层够一家人（甚至包括兄弟姐妹）住的，旧改政策是“拆一补四”，已经没有了2层的居住面积，如果靠摇珠分房可能勉强能分到够住，但若果是只能选择房票政策，按照60%标准的话，不一定能买回原来拆迁地段同样4层回迁面积的房子，因为如果拆迁地段的价值比较优质的话，房票的政策出炉还可能会对这个地段的房价催生积极的作用，即会升值保值。

当然，如果政策有双重选择保障那更好，即之前有提过的既可以选择全部选回迁房，也可以选择房票的政策，这样就皆大欢喜了。如果按照这样的双政策，旧改方面又要重新统计民意，以及规划方案推倒重来，对旧改周期可能会有一定影响，以及带来不确定性。有街坊可能会问，对于现在已批在建的项目和未批已拆的项目又将迎来怎样的变化？如果是已批在建的项目，再用房票的规则可能不太现实，未批已拆的项目可以充分考虑这种政策方案，当然，房票的使用规则目前还尚在讨论中，最终如何落地还有待有关部门审议通过。
来源：萝岗香雪网、南方都市报、广州日报
产融公会 & 启金智库 将于 2024年1月13-14日 在 广州 举办 城镇化投融资专题高级研修班第24期《城市更新/城中村/老旧小区改造的投融资、政企合作机制、专项评估成本核算、工程发承包实务和案例剖析专题高级研修班》，特邀有丰富经验的6位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府财政/发改/住建单位、城投公司、地方国企、开发区管委会、园区平台、工程总包类企业、建设施工公司、设计规划公司、工程咨询公司、社会资本、投资运营商、银行/信托/保理金融机构、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
（一）最新城市更新和城中村改造工作及鼓励政策
（二）城市更新改造不同开发模式及专项评估和成本核算诉求
（三）有哪些城中村改造和城市更新项目及未来项目库
（四）广州市迁移砍伐城市树木事件影响
（五）专项评估重点围绕：如何在传承中科学发展
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
（一）城市更新项目专项评估有哪些类型
（二）城市更新项目专项评估：哪些是“必做”哪些是“选做”
（三）专项评估编制、审批“长征路”一览
（四）有哪些专项审查及对应审批流程
（五）搞清楚主管部门，四两拨千斤
（六）专项审批的三大合规性（成果/内容/技术）具体要求及要点
（七）专项评估中一些实务问题、风险防范及整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
（一）专项评估的成本计算政策依据
（二）旧村全面改造成本构成及实务详解
（三）旧村改造专项评估成本大致占比
（四）市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设的成本评估详解
（五）不良地质处理的成本评估详解
（六）场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复专项的成本评估详解
（七）历史文化遗产保护专项的成本评估详解
（八）树木保护专项的成本评估详解
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
（一）项目端
（二）资金端
（三）产品端
二、城市更新投融资产品模式分析
（一）常规贷款模式
（二）明股实债模式
（三）资源整合模式
（四）“预重整+共益债”模式
三、城市更新投融资项目管控分析
（一）股权管控
（二）资金监管
（三）现场监管
四、城市更新投融资投资风险分析
（一）核心能力
（二）风险研判
（三）资产优化【项目复工、强化监管、风险隔离、缩小敞口、预重整、引入特定服务方】
（四）风险化解【再融资、企业自筹、资产转让、资产处置】
五、城市更新投融资典型案例分析
（一）主体介绍
（二）项目介绍
（三）融资动因
（四）交易结构
（五）交易要素
（六）风险研判
（七）资金募集
（八）后期管理
（九）项目退出
（十）案例总结
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
（一）工程总承包风行原因
（二）财政局(及城投)的烦恼与工程承包方的烦恼案例
（三）前期谋划/建设准备/建设实施/工程结算各阶段工程管理风险不断
（四）发包人不满意、承包人不满意、财政审计不满意、司法部门不满意、社会不满意
（五）重点关注最新的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》、《建设项目工程总承包计价规范》等
二、工程建设主要模式及适用性
（一）工程建设FIDIC主要建设模式差异及适用性
（二）工程总承包里EPC合同和DB合同巨大差异
（三）采用施施工总承包的思维和计价规则推行工程总承包的严重后果
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
（一）工程总承包在我国的发展历程
（二）什么样的项目适合采用工程总承包模式
（三）政府投资项目和企业投资项目的发包阶段和条件
（四）工程总承包项目的发包方式，招标方式、直接委托方式的适用条件
（五）其他
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
（一）错配单价计价合同的案例解析
（二）为什么要制定工程总承包计价规范
（三）不适用于工程总承包的计价方法
（四）计价规则别适用错了
（五）工程总承包不同模式及其在不同发包阶段的适用条件
（六）工程总承包的费用项目组成
（七）“发包人”要求的重要性及如何写？
（八）工程总承包投资控制基础及各方工作注意要点
（九）工程总承包模式下，发包人要监管承包人施工图吗？
（十一）工程总承包合同中的增值税处理方式
（十二）工程总承包模式下，发包人能供应材料和设备吗？有什么风险？
（十三）工程总承包计价风险的分担机制
（十四）工程总承包模式下，如何编制招标控制价？
（十五）工程总承包模式下，工程价款如何支付？
（十六）工程总承包模式下，材料和人工如何调差？
（十七）工程总承包模式下，什么是合理工期？
五、工程总承包超概防范与处理
（一）四大体系化建议
（二）概算调整途径及案例
（三）建立非诉讼纠纷解决机制及工作要点
（四）非诉讼纠纷解决方式
（五）把非诉讼纠纷解决机制挺在前面
（六）工程总承包非诉讼纠纷解决机制的项目实践
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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