广州黄埔探索城中村改造新模式

启金智库

近日，广州市黄埔区云埔街岗贝村、双井村、乌石村三个旧村改造项目集中开工。当天，该区九佛街枫下村旧改项目实施方案（片区策划）获批复。
集中开工现场。受访者供图
广州城中村数量之多、规模之大、人口之众位居全国前列。广州坚持“拆、治、兴”并举，同时结合自身特点因城施策，探索城中村改造新模式。广州市黄埔区持续推动城市更新项目“审批大提速、效能大提升”，实现“危中寻机、化危为机”。截至目前，广州黄埔68个重点城中村改造项目稳步推进。
作为广东省“三旧”改造改革创新试点，广州市黄埔区国企在其中担当了重要的角色。无论是在参与或主导项目的数量上，还是加速融资方面，以及“先行先试”为改革破题，国企成为城市更新实施主体、城市建设主力军、政策落地先行者的角色。
最新获得批复的九佛街枫下村旧改是备受关注的“巨无霸”项目，其旧改规模位列目前该区68个旧改项目中的第4位，位于中新广州知识城北起步区的核心，改造范围总用地面积122.48公顷，规划计容总建筑面积383.65万平方米，规划人口数超7万人。
让项目能有“大进展”的关键，是国企灵活用好用足区内创新政策，解决签约难、复建难、批复难的问题。据不完全统计，枫下旧改项目利用了“信任筹建”“异地纳入留用地指标”“容缺审批”等政策，推动项目尽快进入建设“时间表”，下一步将重点推进用地报批及复建安置房建设，早日实现村民回迁梦。
科学城集团是广州市黄埔区城市更新的深度参与者。截至目前，科学城集团已取得5个旧改项目实施方案正式批复，占该区城中村改造项目获批方案的41%。旧改项目新开工186.09万平方米，占全区城市更新项目新开工平方数的46.2%。
仅2023年，科学城集团与6家大型央企达成了城市更新领域的战略合作。科学城集团副总经理林晓锋说，央企有内在的合作需求，通过参与旧改项目，深度参与粤港澳大湾区的社会经济发展。本地国企能帮助央企更快地熟悉项目，及时响应诉求，快速协调资源。
除了资金实力外，央企也为科学城集团多个城市更新项目提供片区发展定位、运作思路、实施路径等技术支持。据了解，这种央地合作的模式，大幅提升基础设施智慧化程度，帮助黄埔区实现城市产业功能提升、空间结构优化和环境面貌改善。
来源：中国青年报
产融公会 & 启金智库 将于 2024年1月13-14日 在 广州 举办 城镇化投融资专题高级研修班第24期《城市更新/城中村/老旧小区改造的投融资、政企合作机制、专项评估成本核算、工程发承包实务和案例剖析专题高级研修班》，特邀有丰富经验的6位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府财政/发改/住建单位、城投公司、地方国企、开发区管委会、园区平台、工程总包类企业、建设施工公司、设计规划公司、工程咨询公司、社会资本、投资运营商、银行/信托/保理金融机构、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
（一）最新城市更新和城中村改造工作及鼓励政策
（二）城市更新改造不同开发模式及专项评估和成本核算诉求
（三）有哪些城中村改造和城市更新项目及未来项目库
（四）广州市迁移砍伐城市树木事件影响
（五）专项评估重点围绕：如何在传承中科学发展
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
（一）城市更新项目专项评估有哪些类型
（二）城市更新项目专项评估：哪些是“必做”哪些是“选做”
（三）专项评估编制、审批“长征路”一览
（四）有哪些专项审查及对应审批流程
（五）搞清楚主管部门，四两拨千斤
（六）专项审批的三大合规性（成果/内容/技术）具体要求及要点
（七）专项评估中一些实务问题、风险防范及整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
（一）专项评估的成本计算政策依据
（二）旧村全面改造成本构成及实务详解
（三）旧村改造专项评估成本大致占比
（四）市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设的成本评估详解
（五）不良地质处理的成本评估详解
（六）场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复专项的成本评估详解
（七）历史文化遗产保护专项的成本评估详解
（八）树木保护专项的成本评估详解
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
（一）项目端
（二）资金端
（三）产品端
二、城市更新投融资产品模式分析
（一）常规贷款模式
（二）明股实债模式
（三）资源整合模式
（四）“预重整+共益债”模式
三、城市更新投融资项目管控分析
（一）股权管控
（二）资金监管
（三）现场监管
四、城市更新投融资投资风险分析
（一）核心能力
（二）风险研判
（三）资产优化【项目复工、强化监管、风险隔离、缩小敞口、预重整、引入特定服务方】
（四）风险化解【再融资、企业自筹、资产转让、资产处置】
五、城市更新投融资典型案例分析
（一）主体介绍
（二）项目介绍
（三）融资动因
（四）交易结构
（五）交易要素
（六）风险研判
（七）资金募集
（八）后期管理
（九）项目退出
（十）案例总结
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
（一）工程总承包风行原因
（二）财政局(及城投)的烦恼与工程承包方的烦恼案例
（三）前期谋划/建设准备/建设实施/工程结算各阶段工程管理风险不断
（四）发包人不满意、承包人不满意、财政审计不满意、司法部门不满意、社会不满意
（五）重点关注最新的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》、《建设项目工程总承包计价规范》等
二、工程建设主要模式及适用性
（一）工程建设FIDIC主要建设模式差异及适用性
（二）工程总承包里EPC合同和DB合同巨大差异
（三）采用施施工总承包的思维和计价规则推行工程总承包的严重后果
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
（一）工程总承包在我国的发展历程
（二）什么样的项目适合采用工程总承包模式
（三）政府投资项目和企业投资项目的发包阶段和条件
（四）工程总承包项目的发包方式，招标方式、直接委托方式的适用条件
（五）其他
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
（一）错配单价计价合同的案例解析
（二）为什么要制定工程总承包计价规范
（三）不适用于工程总承包的计价方法
（四）计价规则别适用错了
（五）工程总承包不同模式及其在不同发包阶段的适用条件
（六）工程总承包的费用项目组成
（七）“发包人”要求的重要性及如何写？
（八）工程总承包投资控制基础及各方工作注意要点
（九）工程总承包模式下，发包人要监管承包人施工图吗？
（十一）工程总承包合同中的增值税处理方式
（十二）工程总承包模式下，发包人能供应材料和设备吗？有什么风险？
（十三）工程总承包计价风险的分担机制
（十四）工程总承包模式下，如何编制招标控制价？
（十五）工程总承包模式下，工程价款如何支付？
（十六）工程总承包模式下，材料和人工如何调差？
（十七）工程总承包模式下，什么是合理工期？
五、工程总承包超概防范与处理
（一）四大体系化建议
（二）概算调整途径及案例
（三）建立非诉讼纠纷解决机制及工作要点
（四）非诉讼纠纷解决方式
（五）把非诉讼纠纷解决机制挺在前面
（六）工程总承包非诉讼纠纷解决机制的项目实践
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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