城市更新丨如何实现项目收益平衡？

启金智库

如何实现项目收益（自）平衡？
1.良好的企业管理是实现盈利的前提
建立现代企业制度，完善内部治理结构，健全内部财务、审计制度，健全信息披露制度。
2.通过精细化项目运营实现持续利润
项目建成后全部自持运营，实施主体将积极争取引入优质项目资源，精细化管理项目运营。
过去，城投公司在高速发展中形成的较为成熟的业务模式主要为基础设施代建业务和土地整理业务。城投公司擅长和政府机构打交道，但是在和政府合作搞城市开发的过程中，往往缺乏长期运营项目的经验和专业人员，因此在城市更新项目中，必要时可聘请专业运营团队，通过签署运营协议等方式，力求高标准、市场化方式提高运营效率，尽快实现项目收益。
3.运营主体可获得市场化收益来源主要为：住宅销售、厂房改造后的出租、物业管理、停车场等收入
城投公司前期在“留、改、拆、建”过程中建设开发的资金主要来自于自身投入的自有资金和金融机构借款，投入资金规模大，往往会形成一笔较大的金融负债，若长期挂在城投公司账面，财务费用高企，企业盈利能力势必受到较大影响。实操过程中，已经有一些城投公司通过政府协调获得周边地块的使用权和后期销售收入来平衡城市更新项目的成本。除此之外，城投公司还可以通过获得政府投资补助、项目补助、贴息等方式，实现对城市更新项目的资金补充。
第二问 项目实施中如何规避地方政府隐性债务问题？
城市更新项目最大的创新就是能够实现在不新增地方政府隐性债务、不依托财政兜底的前提下，完成城市结构调整优化和品质提升。通过对区域内不符合城市规划的各类建筑进行修缮改造或拆除重建，从而完善基础设施、改善居住环境、形成产业业态，实现经济社会协调发展。
地方政府隐性债务问题，想必任何一家成立十年以上的在当地有重要影响力的城投公司都会或多或少涉及。自2012年四部门发布《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》以来，国家已通过发布各种“通知”、“意见”的方式，一步步限制和禁止地方政府隐性债务新增，并要求各地隐债规模实现逐年减少。
这方面政策可以在近一年来沪深交易所公司债券、发改委企业债券和交易所协会产品等募集说明书中发现踪迹，监管机构通过要求发行人在募书中承诺“本次债券募集资金不涉及新增地方政府债务，不用于偿还地方政府债务或者投向不产生经营性收入的公益性项目”的方式，严控城投公司新增地方政府隐债规模。同时，银行等金融机构在给城投公司发放各类借款时，也会要求对所发放借款的资金用途进行多次穿透核查，而不仅仅是排查前次借款资金的用途。
在城市更新项目中规避地方政府隐性债务的方式主要为实施由城投公司主导的协议搬迁，而非原来政府机构主导的政府房屋征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关内容，房屋征收往往具有主体政府化、强制化、收回有偿化的特点，在市县级政府作出房屋征收决定、补偿安置方案、支付完征收补偿费用后，期限内即可完成房屋征收，国有土地使用权同时完成收回。
城投公司在做土地一级开发时，作为乙方为取得金融机构资金，往往会通过获得政府的承诺函、担保函、安慰函、等显性政府背书，或政府承诺土地储备预期出让收入这一带有明显“土地财政”的方式。根据目前监管要求，上述方式均将被视为隐债的新增。2016年以来，城投公司已被明令禁止实施土储业务，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
（协议搬迁的特点：与政府房屋征收不同，协议搬迁的实施主体为城投公司或城投公司的子公司，因此不再适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关内容，同样也就一定程度上剥离开政府在城市更新项目中的起到的关键作用，政府的角色可以理解为由幕前转至幕后，即城投公司作为市场化运营主体，与被拆迁人签订拆迁协议，形成“净地”后，可采用带方案招拍挂，辖区政府相关部门明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求，编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确土地使用者（定向为城投公司）应在宗地成交后先与政府签订《国有建设用地项目履约协议书》，后再签订土地使用权出让合同。）
如此一来，土地使用权从搬迁人变更至实施主体，未经过政府收储这一环节，即协议搬迁不可视为土地收储行为，城投公司即可完成对城市更新项目内建设用地的使用权取得和用途变更，同时变更用途可能涉及的补交土地出让金中地方留存部分可由地方政府统筹支配用于城市更新项目的资金支持，从而减少城投公司的资金压力，此外，金融机构也可向城投公司发行城市更新项目债券和贷款，用于前期协议搬迁的资金投入。
经笔者进行实地调研，北上广等一二线城市的城市更新项目往往会采取协议搬迁为主、政府房屋征收为辅的方式进行，协议搬迁为绝大部分愿意改善居住环境、提升生活品质的居民提供较为灵活、高效的补偿方式，房屋征收则为屡见不鲜的“钉子户”提供了带有政府强制力的问题解决工具，由于现实情况中“钉子户”现象较整体的比例较小，因为政府实施房屋征收工作不会增加过多的资金支出，可以有效地控制政府支出规模。
第三问 金融机构提供资金支持的合规途径有哪些？
结合前两个问题，笔者总结了当前金融机构在城市更新项目中可以向城投公司合规提供资金支持的几个方式：
1.城市更新项目贷款
由商业银行发放，资金可用于协议搬迁费用、建设投资等方面。还款来源为市场化运营收入和平衡地块的销售收入（若有）。
2.城市更新债券
由证券公司或商业银行承销，募集资金可用于城市更新项目建设所需资金或偿还因城市更新项目产生的有息债务等用途，资金穿透之后最终需要落在城市更新项目上。如21沪地产01、20静安投资MTN001等。
此外，募集资金还要求不可用作土地款，不得违规流入房地产领域，并且必须采用专户资金监管模式，并附相应的资金监管协议，确保专款专用。
3.经营性物业贷款
由商业银行发放，在项目建成后的运营阶段，经营性物业贷和抵押类贷款成为新的补充资金渠道。因银行对风险控制有较为严格的要求，其也成为了要求最严的融资渠道之一，申请经营性物业贷时，部分银行要求须是城市核心商务区、经营2年以上、出租率不低于80%的物业。
此外，城市更新项目还可通过地方政府专项债券、城市更新发展基金等方式获得多样的资金渠道。
来源：城市更新智库
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
二、城市更新投融资产品模式分析
三、城市更新投融资项目管控分析
四、城市更新投融资投资风险分析
五、城市更新投融资典型案例分析
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
二、工程建设主要模式及适用性
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
五、工程总承包超概防范与处理
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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