国有房企介入城市更新项目都有哪些常见的痛点？

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01 项目层面：指标和成本不稳定
房企通过传统的招拍挂和收并购获取土地后，一般土地往往是平整完的净地，在获取这些土地的前后，国有房企一般都会将这账已经算得很清楚了，如经济测算、强排指标甚至户型配比等等，而且如果房价如果不出现剧烈波动的话，基本上很多指标都是能落地的。
但城市更新项目显然有本质的区别，房企需要通过公共平台通过摘牌获取城市更新项目的“身份”，根据现行广州政策，在获取这个官方认证的身份后，项目复建面积和可售面积却未能明确的，房企能掌握的信息只有固化的现状数据。
因此对国企来说，相比招拍挂，城市更新项目面的项目指标和成本不可预测以及长周期因素，这意味着国企需要在拿地的时候承担更多的投资风险，因此不乏某些在公开市场拍地异常积极，但却在城市更新鲜有见闻这样的案例，如中海等。
另外，由于推进过程中相关成本的不可控性特别是后期动迁阶段需要额外支付的拆迁补偿及“拔钉子”费用等，也容易引发国有资产流失的风险。
棘手程度：★★☆☆☆
02 政策层面：政策差异和不确定性
城市更新项目还有一点较为特殊，就是跟着区域政策走，目前珠三角的城市更新政策和市场化程度在全国是最高，也发展到了一城一策，甚至是一村一策现状，每个区域的政策具有高度非标准化的特征。

各个区域的政策流程及业内“行话”也各有差异，如广州市的“权益面积”、“融资面积”等，如东莞市的“前期服务商”、“单一主体”等，又如深圳市的“专规”、“实施主体”等，为国企及民企的区域公司“补课”带来了不小的挑战。

具体到某个城市更新的政策而言，也具有较强的不确定性，如广州市出台的产业圈层对项目经济测算的影响，如东莞市今年底即将暂停的前期服务商，又如深圳市经常打补丁的旧改政策等等。

种种这些，都需要国有企业在获取项目的同时，也需要根据不断变化的政策调整相应的策略。因此，这类项目对于流程和架构都容易固化的国有企业来说，显然提出了一个更高的挑战。

棘手程度：★★★☆☆
03 合作层面：合作及资金模式
在论证完上述2个层面，其实对外合作才是国企介入这类项目最大的痛点。

为什么要对外合作？这要城市更新项目的两个因素有关，一是地域性，二是人情生意。

由于城市更新项目的广泛分布性，多数房企一开始并不深耕项目所在区域，为了巩固关系，房企常需和熟悉当地风土人情的平台公司合作。

另外，由于城市更新涉及大量的人情及社交场合，无法避免地会产生小额但高频的接待费用，以及某些不可描述的大额台底费用。

所以，目前超过90%的城市更新项目，房企特别是民营企业都会与当地的平台公司合作，但国企对于的对外合作就显得困难重重。

首先，国有企业会充分论证对外合作的必要性。如果平台公司缺乏对村的有效抓手，例如前期服务协议等必要形式和实质上的控制，那么国有企业很有可能绕开平台公司与村谈合作，实际上也不乏这样的案例。

其次，即使达成合作意向，具体合作模式也有待商榷。由平台公司来协调工作并采用收取服务费的模式，对风控严苛的国企来说难以施行，因为这会导致严重的审计风险，目前多数平台公司与国有企业合作只能采用股权合作模式。

最后，平台公司会面临前期发生的费用可能无法快速兑现的问题。由于平台公司与国有企业兑现前期收益的周期较长，而且兑现路径相对有限，加之需要采用同股同权的合作模式，又加剧了项目公司中平台公司股东的资金压力，对平台公司的资金实力提出了较高的挑战。

棘手程度：★★★★★
附件：广州市城市更新流程图

来源：微城更
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
（一）政府与居民的痛点难题
（二）社区级、街区级、片区级、城区级（项目规模大小考量）
（三）5种一体化改造模式（结合全国各地政策及老旧小区现状，因地制宜）
（四）多种政企合作模式（根据政府基础情况以及改造区域运营价值的不同落地）
（五）不同的方案设计、资金来源 、融资模式、实施管理对比
（六）愿景老旧小区改造项目迭代发展历程及案例
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
（一）案例一：劲松模式——北京劲松社区
（二）案例二：鲁谷模式——北京石景山鲁谷街道
（三）案例三：原拆重建模式——劲松114号楼
（四）案例四：腾退改造模式——真武庙项目
（五）案例五：街区级有机更新——通州玉桥街道/大兴清源街道
（六）案例六：济宁任城区14个老旧小区项目——城市级有机更新
（七）案例七：贵州省·贵阳市经开区——拆除重建+微更新相结合的片区级案例
（八）案例八：重庆九龙坡区项目——政府和社会资本合作PPP模式案例
（九）案例九：安徽省芜湖北门口社区——老旧小区改造-绿色社区创建完整社区建设案例
（十）案例十：深圳元芬村——城中村改造更新案例
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
（一）项目结构化合作运作模式
（二）项目融资来源、项目收益融资、项目退出渠道
（三）盈利机制设计及实施
（四）项目投融资结构框架设计及不同模式要点
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
（一）城区更新场景下产商文旅的背景
（二）城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
（三）城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（四）城市有机更新需要融合老旧小区/城中村改造路径与产商文旅焕新思路/案例
（五）如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
（六）实践案例分享
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
（一）最新城市更新和城中村改造工作及鼓励政策
（二）城市更新改造不同开发模式及专项评估和成本核算诉求
（三）有哪些城中村改造和城市更新项目及未来项目库
（四）广州市迁移砍伐城市树木事件影响
（五）专项评估重点围绕：如何在传承中科学发展
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
（一）城市更新项目专项评估有哪些类型
（二）城市更新项目专项评估：哪些是“必做”哪些是“选做”
（三）专项评估编制、审批“长征路”一览
（四）有哪些专项审查及对应审批流程
（五）搞清楚主管部门，四两拨千斤
（六）专项审批的三大合规性（成果/内容/技术）具体要求及要点
（七）专项评估中一些实务问题、风险防范及整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
（一）专项评估的成本计算政策依据
（二）旧村全面改造成本构成及实务详解
（三）旧村改造专项评估成本大致占比
（四）市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设的成本评估详解
（五）不良地质处理的成本评估详解
（六）场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复专项的成本评估详解
（七）历史文化遗产保护专项的成本评估详解
（八）树木保护专项的成本评估详解
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
二、城市更新投融资产品模式分析
三、城市更新投融资项目管控分析
四、城市更新投融资投资风险分析
五、城市更新投融资典型案例分析
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
二、工程建设主要模式及适用性
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
五、工程总承包超概防范与处理
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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