关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

福建政策君

国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告
国家税务总局厦门市税务局公告
2023年第1号

为了规范房地产开发项目土地增值税清算管理，国家税务总局厦门市税务局制定了《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》，现予以发布。

特此公告。

国家税务总局厦门市税务局
2023年12月28日
厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本办法所称土地增值税清算，是指房地产开发企业（以下简称纳税人）在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写纳税申报表，向税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应根据国家税收法律法规规章、本办法等规定以及有关信息化管理要求，报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目核算以及办理其他涉税事项。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第二章 项目管理
第五条 纳税人应自取得下列批复（含变更批复）、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料：
（一）发展改革等有关部门立项或备案文书；
（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；
（三）国有土地使用权证；
（四）建设用地规划许可证（含许可证附件）；
（五）建设工程规划许可证（含许可证附件）；
（六）建筑工程施工许可证；
（七）建筑安装施工合同；
（八）商品房预售（销售）许可证（含具体房源信息）；
（九）建设工程竣工验收备案表、竣工验收备案证明书、测绘成果报告。
第六条 纳税人应在取得土地使用权并获得建设工程规划许可证后办理土地增值税项目报告，并按月填报《土地增值税税源明细表》相关内容。
第七条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的房地产开发项目（以下统称“分期项目”），以分期项目为单位清算。
上述分期开发的项目，是指政府建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）中确认的项目。
房地产开发项目（含分期项目）中同时包含普通住宅（普通标准住宅）和非普通住宅的，应分别计算增值额。普通住宅以厦门市人民政府有关部门发布的标准来认定，非普通住宅包括非普通标准住宅以及商品工业厂房、车位等其他类型房地产。
第八条 纳税人应当按照财务会计制度的规定，做好财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。
纳税人同时开发多个房地产开发项目或者分期项目的，应当按照房地产开发项目或分期项目合理归集收入、成本、费用。


第三章 清算申报和清算审核

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人符合前款第三项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。
纳税人开发的房地产开发项目存在本办法第十九条所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。
第十一条 第九条和第十条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始交付购买方；
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第十二条 对于符合本办法第九条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，申报并缴纳土地增值税。
对于符合本办法第十条规定的项目，纳税人应当在收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内办理清算手续，申报并缴纳土地增值税清算税款。
第十三条 纳税人办理清算申报时，应以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（简称清算截止日）。
第十四条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。
纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定开展鉴证并出具鉴证意见，涉及重大调整的事项，应当在鉴证报告予以披露。
税务机关在清算审核或税务检查中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的事项，受托涉税专业服务机构应当积极配合。
第十五条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：
（一）土地增值税清算申报表及其附表；
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
（四）纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十六条 纳税人应积极配合税务机关的清算审核工作，并在税务机关送达清算审核结论通知之日起15日内办理更正申报及补、退税事宜。
纳税人在清算审核结论通知规定期限内补缴清算税款的，不予加收滞纳金。纳税人未按税务机关清算审核后规定的限缴期限补缴清算税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日止。
纳税人对税务机关清算审核结论有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规规定，可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

第四章 清算收入

第十七条 纳税人转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人在清算后发生退房行为的，应当办理更正申报。
纳税人因实际销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济收益，应当计入转让房地产的收入。
纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第十八条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。此处增值税销项税额是指按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2016年第18号）规定计算的销售额乘以适用税率得出的金额。
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
纳税人适用免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
税务机关核定的计税价格或收入，不含增值税。
第十九条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，以及纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第二十条 纳税人申报的转让房地产的成交价明显偏低，税务机关可要求其提供书面说明及相关证明材料，据此判定是否存在正当理由。若无正当理由的，税务机关参照本办法第十九条规定确定转让房地产的收入。
前述正当理由包括但不限于以下情形：
1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式转让开发产品的；
2.人民法院已生效的判决文书、仲裁委员会裁决确定的价格转让开发产品的；
3.以公开拍卖方式转让开发产品的；
4.税务机关认定的其他合理情形。
第五章 扣除项目金额

第二十一条 土地增值税扣除项目金额包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
（三）房地产开发费用；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十二条 扣除项目应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的；
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
（三）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。纳税人在清算截止日前实际发生的支出而在税务机关清算审核期间取得合法有效凭证的，可以扣除。
本办法所称合法有效凭证，是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证等为合法有效凭证；税务机关有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法有效凭证；
4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以书面合同（协议）、收（付）款证明、对账单等相关材料作为合法有效凭证；
5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（四）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
（五）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
（六）扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第二十三条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（一）以出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权后经批准改为出让的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。
纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额以及按国家统一规定交纳的有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。
（二）对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金，计入取得土地使用权所支付的金额。
（三）纳税人为取得土地使用权按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。
（四）纳税人按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。纳税人未按土地出让合同约定缴纳土地出让金等原因交纳的违约金、罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。
（五）纳税人为取得国有土地使用权，根据出让合同或协议约定在项目建设用地红线外建设基础设施、公共服务设施等发生的拆迁补偿和工程支出，计入取得土地使用权所支付的金额。
（六）纳税人依据有关土地出让、转让合同、协议及其补充协议，从政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助等形式取得的土地出让金返还款，应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。
（七）纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，其面积不计入清算项目可售建筑面积，其建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，不计入清算项目房地产开发成本。其中，实物配建房屋建设成本按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定。
（八）纳税人（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可凭纳税人取得的土地出让金票据作为项目公司取得土地使用权所支付的金额的扣除凭证，按规定计算扣除：
1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。
（九）纳税人签订的土地出让合同、协议中明确规定多个房地产开发项目、不同分期项目、不同房产类型等对应土地价款的，按土地出让合同、协议约定确定对应房地产开发项目、分期项目、房产类型的土地成本。
纳税人签订的土地出让合同、协议对土地价款未作具体约定的，对于同一房地产开发项目有多个分期项目，以及同一分期项目、单一房地产开发项目内有不同房产类型，纳税人可选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按可售建筑面积计算分摊土地成本。对于不计入容积率的车位等房屋，可不参与土地成本计算分摊。
第二十四条 房地产开发成本按以下方法处理：
（一）纳税人签订的开发成本相应合同明确受益对象且能够辨明的，直接计入对应的受益对象。有多个受益对象或未明确受益对象的，房地产开发成本按照以下方法进行分摊：
1.纳税人同时开发多个房地产开发项目或者分期开发房地产开发项目的，按可售建筑面积计算分摊各个房地产开发项目、分期项目房地产开发成本；
2.同一清算项目不同房产类型共同发生的房地产开发成本按可售建筑面积比例分摊；
3.纳税人以房屋销售为目的而实际发生的合理装修费用，应当根据《房地产买卖合同》或其补充合同中的明确约定，按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。
（二）纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房或售楼处的，其建造成本和装修费用，不计入房地产开发成本。
（三）纳税人按照土地出让合同、协议约定建设，产权属于全体业主所有，或向政府有关部门或政府指定第三方无偿移交的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）第四条第三项规定处理，土地增值税清算时不认定为视同销售，公共配套设施面积不计入清算项目可售建筑面积，公共配套设施建设成本在清算项目可售建筑面积中分摊。
公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府及有关部门、公用事业单位或政府指定的第三方的，应当提供相关书面接收文件。纳税人未能及时移交公共配套设施的，政府及有关部门、公用事业单位或政府指定的第三方出具书面说明，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。
房地产开发项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，纳税人可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照我市相关规定应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，计入公共配套设施费。
公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施的建设成本计入房地产开发成本，而之后将该公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。
（四）纳税人支付的工程监理费计入开发间接费用。
第二十五条 房地产开发费用按以下方法处理：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％计算扣除。
纳税人向金融机构贷款支付的利息，同时满足具有利息费用性质、金融机构和借款人是索取和偿还利息的权利义务当事方、金融机构提供相关证明、能够按项目计算分摊等条件下，予以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
纳税人据实扣除利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。
纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
（二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，参照本项扣除。
（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。
（四）利息费用的分摊参照本办法第二十四条第一项分摊方法处理。
第二十六条 与转让房地产有关的税金包括纳税人在房地产转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算、归集的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除；涉及到多个清算项目的，按各清算项目收入的占比计算分摊扣除；同一清算项目内不同房产类型之间不能准确归集的，按各房产类型收入的占比计算分摊。
第二十七条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目（在建工程）、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）改良开发未竣工房地产发生的成本；
（三）房地产开发费用；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）国家规定的其他扣除项目。
以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第一项、第二项的金额。
第二十八条 纳税人与关联企业之间发生的转让房地产、销售商品、服务、无形资产等事项，应按照公允价值和商业常规进行业务往来，否则税务机关有权进行合理调整。
第六章 核定征收

第二十九条 纳税人在办理清算时房地产开发成本中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可以参照各级建设工程造价管理部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第三十条 在土地增值税清算过程中，税务机关发现纳税人符合以下条件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第七章 尾盘销售

第三十一条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称尾盘销售），纳税人应按规定办理土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算审核确定的各房产类型单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以尾盘销售面积再加上尾盘销售缴纳的与转让房地产有关的税金计算。
纳税人尾盘销售时附带装修的，其根据《房地产买卖合同》或其补充合同约定的新增装修费用，计入对应房产类型的房地产开发成本。
第三十二条 纳税人尾盘销售应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
2006年1月1日前纳税人已销售备案的可售建筑面积占整个清算项目可售建筑面积在85%以上（含）的，对其销售该清算项目剩余部分房地产的收入，采用本办法第三十条规定的征收率下限核定征收。
2006年1月1日前纳税人已销售备案的可售建筑面积占整个清算项目可售建筑面积在85%以下（不含85％）的，该清算项目应按照本办法有关规定办理土地增值税清算，计算出已售部分房地产的增值率，确定适用税率，再将2006年1月1日后已售部分房地产的增值额乘以该税率计算土地增值税。
第三十三条 纳税人在主管税务机关出具清算审核结论前发生的尾盘销售，先按其清算申报结果办理尾盘销售土地增值税清算申报。主管税务机关出具清算审核结论后，纳税人再对各期尾盘销售土地增值税清算申报情况进行更正，更正申报需要补缴土地增值税的，纳税人在主管税务机关出具的清算审核结论规定期限内缴纳的，不予加收滞纳金。纳税人未按税务机关清算审核后规定的限缴期限补缴尾盘销售土地增值税清算税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日止。
第三十四条 对于同一清算项目，尾盘销售土地增值税清算的方式应与该项目土地增值税清算申报方式保持一致。
第八章 税收优惠

第三十五条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
纳税人按照本办法规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。
第三十六条 纳税人办理尾盘销售土地增值税清算申报时，普通住宅类型增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
第九章 附则

第三十七条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。
第三十八条 涉税专业服务机构及其涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的，按照现行涉税专业服务监管相关规定处理。
第三十九条 税务机关完成土地增值税清算审核后，纳税人因税务日常管理、税务检查稽查以及审计、财政等部门检查而被发现仍存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
第四十条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）等规定处理。
第四十一条 本办法自2024年2月1日起施行。《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局公告2018年第3号修改）、《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（2018年第10号）第二条第一项同时停止执行。
本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，可适用本办法。




关于《国家税务总局厦门市税务局关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告》的解读


一、出台背景

为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我市房地产市场发展及管理实际，以公告形式制定本办法。

二、重点内容

（一）分期项目清算单位的确定
土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的房地产开发项目，以分期项目为单位清算。
分期开发的项目，是指政府建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）中确认的项目。
对于分期开发的项目，纳税人可自行选择以上述《建筑工程施工许可证》或《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）作为分期标准，以分期项目为单位清算。纳税人选定分期标准后，不得变更。
对于本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，可保持原分期标准，也可根据本办法规定调整分期标准。

（二）清算税款滞纳金的规定
纳税人在清算审核结论通知规定期限内补缴土地增值税清算税款的，不予加收滞纳金。纳税人根据清算审核结论更正其在主管税务机关出具清算审核结论前发生的尾盘销售清算申报需要补缴土地增值税的，在清算审核结论通知规定期限内缴纳的，不予加收滞纳金。
纳税人未按清算审核结论通知规定的期限补缴清算税款的，以及因清算审核结论调整单位成本费用以外的原因更正尾盘销售申报而补缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日。

（三）实物配建房屋的处理
对于纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，应将其实际应当分摊的房地产开发成本计入取得土地使用权所支付的金额。
例如，某个清算项目总建筑面积10,000平方米，其中可售建筑面积8,000平方米，实物配建房屋建筑面积1,000平方米；该清算项目房地产开发总成本7,000万元，其中可售建筑面积部分应分摊5,800万元，实物配建房屋应分摊1,200万元，则应将5,800万元作为房地产开发成本计入该清算项目的扣除项目金额，将1,200万元作为取得土地使用权所支付的金额计入该清算项目的扣除项目金额。

（四）地价的分摊方式
对于多个房地产开发项目、不同分期项目、不同房产类型间土地价款的分摊，区分以下两种情形：
1.若纳税人签订的土地出让合同、协议中有明确规定相应土地成本的，按规定确定对应的土地成本；
2.若纳税人签订的土地出让合同、协议未明确规定相应土地成本的，纳税人可选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按计容可售建筑面积计算分摊土地成本。多个分期项目之间的分摊方式应保持一致分摊。其中，纳税人选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊土地成本的，转让土地使用权的面积依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或测绘成果中的用地面积来确认；若上述材料无法确认的，可按建筑基底面积确认。
例如，纳税人选择按用地面积比例分摊不同分期项目之间的土地成本，则各个分期项目的土地成本均应按用地面积比例分摊；但同一分期项目内不同房产类型之间的土地成本，可按用地面积比例分摊，也可按可售建筑面积比例分摊。
对于土地出让合同、协议未具体约定地价且不计入容积率的车位等房屋，纳税人可选择参与或不参与土地成本计算分摊。
对于本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，纳税人可按原《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局公告2018年第3号修改）规定的分摊方式执行，也可根据本办法规定的分摊方式重新进行调整；已出具最终清算审核结论的清算项目不再调整分摊方式。

（五）开发成本的分摊方式
对于多个房地产开发项目、不同分期项目、不同房产类型间对应开发成本的分摊，区分以下两种情形：
1.若纳税人签订的开发成本相应合同明确受益对象且能够辨明的，则直接计入对应的受益对象；在《房地产买卖合同》或其补充合同中明确约定的实际发生的合理的装修费用，按此原则计入对应的受益对象。
2.若纳税人签订的开发成本相应合同有多个受益对象或未明确受益对象的，则按可售建筑面积计算分摊相关的开发成本。

（六）装修费用的扣除
纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或其补充合同中明确约定，其实际发生的合理的装修费用（包括可移动部分的装修费用、针对尾盘销售房屋新发生的装修费用），按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。
纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房或售楼处的，其建造成本和装修费用，属于销售费用的，不计入房地产开发成本。

（七）购买在建工程继续建设后再转让的扣除项目金额
纳税人整体购买未竣工房地产开发项目（在建工程）、投入资金继续建设后转让的，取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用、改良开发未竣工房地产发生的成本，均可作为扣除项目金额，同时可作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

三、施行时间

本办法自2024年2月1日起施行。
本办法施行后收到土地增值税清算通知的房地产开发项目，纳税人应按本办法执行。
本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，可适用《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局公告2018年第3号修改）执行，也可适用本办法。

  来源：厦门税务
编发：纳税服务和宣传中心