关于宅基地买卖、收回、建房、确权等相关法律问题汇总

启金智库

宅基地确权是指农村集体经济组织的成员给予的身份权。身份权也就是集体成员资格权，依法申请取得的宅基地上的建房的权利，也就是我们所说的宅基地的使用权。申请宅基地，就有权在宅基地上建房。
1、关于宅基地能否买卖
关于宅基地的买卖问题，我们都说宅基地是不允许买卖的，但是如果从法律层面去探讨这个问题的话，可能不是我们所说的那么简单。因为现行的《土地管理法》规定的农村村民出卖出租房屋后再申请宅基地的不予批准。更早的1998年的《土地管理法》里边也是出卖出租住宅房屋后再申请宅基地的不予批准。
法律层面规定的是可以卖，但是卖完以后不能再重新申请宅基地。所以我们国家的法律并没有一刀切，不允许买卖宅基地，这个本身的说法也是错误的。在1998年之前确实是没有限制的，对于宅基地的买卖，只不过是卖了以后不予批准新的宅基地申请。在1999年的39号文件中提到对宅基地买卖作出了限制，关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，在这里边对宅基地的买卖作出了重要的限制。
其中也提到，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。在1999年以后城市居民买农村宅基地受到了非常严格的限制，之后从这个文件开始，国土部门还有相关的部门做了更严格的要求。
现在，基本上土地买卖仅限于农村集体经济组织成员之间进行流转，如果是本村卖给了外村了，现在从法律上也是有一定的限制，当然这个层面不是《土地管理法》这种法律的层面上，所以如果像有些城中村改造是在1999年之前买的相关的土地，宅基地建造房屋，那个时候没有这么明确的限制，是可以办到土地证房产证。
之前的可能是有一定的罚款处罚之后，对于这个情况可能就是尊重历史，之后越来越严。在每个阶段是不一样的，在可能涉及到这些问题的时候，具体问题具体分析。现在如果城中村改造，遇到特别详细的问题，需要分析它的各个阶段，各个历史的相关情况，才能作出更明确的判断。
2、关于宅基地收回
不少农民朋友都在期盼自家的房屋被拆迁，因为那笔数目不小的拆迁补偿款着实令人眼红。然而，在某些情况下，我们还没有等到拆迁，房子就被村集体收回了，这是怎么回事呢?村集体在什么情况下，可以收回农民宅基地?
村集体在什么情况下可以收回农民的宅基地，一般有以下几个情形之一的，村集体报经批准用地的主管部门批准，就可以收回宅基地的使用权。
1)乡村镇公共服务设施或公共事业建设需要使用土地的，集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人进行适当的补偿。2)不按照批准的用途使用宅基地的。3)因撤销迁移等原因停止使用宅基地的。4)空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用宅基地，不再确定土地的使用权。已经确定土地使用权的，由集体报经县级以上主管部门批准，注销其土地登记，集体土地收回宅基地使用权。
5)非农业户口居民在原农村的宅基地房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权。6)待确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地规定标准的，可在土地登记权证内注明超过标准的面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆除改建、翻建或依法实施规划，重新规划时，按当地固定的面积和标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权期限。7)地方规定的其他情形的。
3、关于宅基地建房手续
宅基地建房都应该怎么办手续?在2020年4月12日农业农村部和自然资源部公开了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，《通知》对于宅基地建房有明确的说明，首先是对于各部门的职责有一套很明确很标准的手续。农村宅基地建房的必经手续，主要包括以下几点：
1)、符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在的村民小组提出宅基地和建房规划许可的书面申请。
2)、先提完申请待村民小组收到申请以后，应提交村民小组会进行会议讨论，并将申请的理由、拟用地的位置和面积，拟建房的层高和面积等情况在本小组范围内进行公示。
3)、公示无异议或者异议不成立的，由村民小组将农户申请村民小组会议记录等材料交村集体组织成员或村民委员会进行审查。
4)、村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，拟用地建房是否符合村庄规划，是否征求了用地建房相邻权人的意见等。
5)、在上述的审查通过以后，由村级组织签署意见，报送乡镇主管部门。没有设村民小组或宅基地和建房申请等事项的，这些事项已经统一交由村级组织办理的，农户可以直接向村组织提出申请，经村民代表会议讨论通过，并在本村集体组织范围内公示后由村级组织签署意见，报送到乡镇主管部门。
6)、在乡镇主管部门收到宅基地和建房的申请以后，他们应当及时组织农业农村自然资源部等部门实地审查申请人是否符合条件，拟供地是否符合规划和地类。
7)、经过批准用地建房的农户应当在开工之前向乡镇主管部门或授权牵头的部门申请划定宅基地的用地范围，乡镇主管部门及时组织农业农村自然资源等部门到现场进行开工查验、实际丈量、批放宅基地，确定建房的位置。
8)、农户建房完工后，乡镇主管部门组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按批准面积、资质等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建房，并出具农村宅基地和建房的验收意见表。
如果通过了上述的验收就可以向不动产登记部门申请办理不动产登记，一旦不动产登记办下来了，基本上房子肯定是属于合法建筑，就没有任何问题了。
4、宅基地确权相关法律法规
关于宅基地确权，从国家层面都出过哪些文件?大家如果有类似的问题也可以从这些文件中去找一些答案。也可以网上找一下，可能对于相关的问题都有些比较直接的解答在里面。张凤宾律师为大家做了整理。
2011年5月，原国土资源部、财政部、原农业部印发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，文件号：国土资发2011第60号。
2011年11月，原国土资源部、农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部印发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，文件号：国土资发2011第178号。
2013年9月，原国土资源部印发《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》，文件号：国土资发2013第97号。
2014年8月，原国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、原农业部、原国家林业局印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，文件号：国土资发2014第101号。
2016年12月，原国土资源部作出的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，文件号：国土资发2016第191号。
2018年7月，自然资源部印发《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知 》，文件号：自然资发2018第60号。
2020年5月，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，文件号：自然资发2020第84号。
2020年5月，自然资源部印发《关于做好易地扶贫搬迁安置住房不动产登记工作的通知》，文件号：自然资办发2020第25号。
农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，这些就是主要关于农村宅基地建房、确权一些很明确的通知，里面有一些很多大家比较关心的问题。
2021年1月1日起正式实施的《民法典》明确了农村宅基地使用权的继承问题：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。
虽然宅基地不能被单独继承，但是根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照“地随房走”原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。简单来说就是，农村房屋属于宅基地上的建筑，按照“地随房走”原则，自然人在合法继承了农村房屋的同时，也继承了房屋地下宅基地的使用权。
附：《土地管理法实施条例》的相关规定
修订后的《土地管理法实施条例》自2021年9月1日起施行。在全面总结土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等经验的基础上，对《土地管理法》进行了修改完善，新法于2020年1月1日起施行。
为增强法律制度的可操作性，确保关于土地制度改革的决策部署落实到位，《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任。
加强农民宅基地合法权益保障。明确宅基地申请、审核批准程序，要求地方政府依法安排建设用地指标，合理保障农村村民宅基地需求。禁止侵犯农民依法取得的宅基地权益，禁止违背农民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件，禁止强迫农民搬迁退出宅基地。
来源：北京楹庭律师事务所
启金智库将于 2023年12月2-3日（周六日）在 郑州 举办《乡村振兴土地+产业+资金问题应对及项目谋划创建示范和多方合作实务专题培训》，由两位实战一线专业人士主讲分享，内容融合土地、产业、资金三大方面，集政策、法律、金融、商务、案例于一体，并有实用型资源人脉圈助力业务发展。
【课程提纲】
第一讲、乡村土地综合整治谋划实施、盈利风控、资金投融实务及典型案例分析
（时间：12月2日上午09:00-12:00 下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、乡村土地全域综合整治/土地痛点解决策略与重大风险规避（研判项目可行性，规避投资风险、施工风险）
二、全域土地综合整治（农村居民点整理/EOD生态修复/土地增减挂钩/低效用地再开发/工矿废弃地复垦/高标准基本农田/耕地占补平衡）的运作模式、策划实施、盈利风控、资金投融实务和案例
三、乡村集体土地入市前提/流程/报批/产业导入招商与风险规避案例讨论
四、宅基地盘活路径谋划、投资收益、典型案例与风险规避
五、不同机构或个人参与以上项目的机遇和行动方案探讨
六、答疑与交流

第二讲、乡村振兴项目运作创新及资源协同思考
（时间：12月2日下午16:30-17:10 ）
主讲嘉宾：王武，北京启金智库合伙人，于2010年在国内率先从事金融资产管理和产业金融领域研究、培训及人脉圈建设工作，内容贯穿投资银行、资产管理、财富管理、产业金融、城镇化投融资等，并紧跟产业、法律、财税、科技、管理等前沿发展及跨界实务融合，产品和服务备受多家金融机构、地方政府、企业及国资、律师等专业服务商、投资/基金、家族办公室等机构的信任。
一、乡村振兴项目的深层次运作基本逻辑及成功要素
二、乡村振兴与万万亿市场的生态资源资本化
三、巧用“信托机制”助力乡村振兴项目“人财事”全方位推进
四、政策性资金驱动下的农业和水利类项目运作思考
五、高标准农田建设及投融资的机遇及运作思考
六、智慧农业(精准农业/智能种植/农业科技)项目运作及与股权基金合作
七、国家储备林项目及碳汇项目的运作思考
八、新能源产业在乡村的运作模式及展业破局
九、县域商业体系建设项目、供应链管理项目的运作思考
十、乡村振兴背景下县域农投、产投、城投等国资的发展创新案例
十一、公益慈善——助力乡村振兴不可忽视的力量
总结与讨论：乡村振兴项目需要多方多资源协同发展

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【互动交流研讨会】
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢
（时间：12月2日下午17:10-18:00 ）
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第三讲、乡村振兴产业项目创建申报、落地实施要点、资金投融补贴、产业规划招商及典型案例分析
（时间：12月3日上午09:00-12:00 下午13:30-16:30 ）
· 主讲嘉宾：陈青松，北京青松智联咨询有限公司董事长，中国管理科学研究院全球智库战略研究所副所长，中建设计集团特约乡村振兴专家、中关村东升新型城镇化产业联盟副秘书长、中国民营科技实业家协会“三农”专委会副秘书长、河南省品牌专家智库首席专家、河南农业产业品牌化发展高级顾问、河北省张家口市宣化区国家现代农业产业园顾问及专家委员会副主任。为全国多个地方政府作乡村振兴培训，并协助地方政府成功建设过多个特色小镇、田园综合体、国家现代农业产业园项目和政企合作项目，落实项目超过100亿元。著有二十余本专著。
一、乡村振兴背景下产业项目补贴13个变化与趋势
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（一）补贴类
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三、乡村振兴项目10大落地步骤及案例分析
（一）梳理资源
（二）产业规划
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（五）合作主体
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（七）资金渠道
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（九）引进产业
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（十一）典型案例详解
四、国家现代农业产业园创建流程与典型案例
（一）国家现代农业产业园创建与申报
（二）国家现代农业产业园落地实操重点
（三）典型案例分析
五、优势特色产业集群创建流程与典型案例
（一）优势特色产业集群创建流程与申报
（二）优势特色产业集群落地实操重点
（三）典型案例分析
六、高标准农田建设项目+资金投融实务和案例
（一）高标准农田的条件
（二）高标准农田的补贴政策
（三）高标准农田的8大资金来源和运用
（四）高标准农田建设资金问题
（五）各方合作模式及案例分析
七、乡村振兴项目12大资金来源（钱从哪来）的运作模式、申报要点和案例运用解析
（一）乡村振兴金融逻辑和资金来源
1、金融支持乡村振兴的痛点与难点、应对
2、乡村振兴“钱从哪里来”-12大资金来源
3、如何做好“钱”的承接载体
（二）乡村振兴中央预算内投资资金和项目详解
（三）乡村振兴财政预算内专项的资金和项目案例、项目库详解
（四）乡村振兴专项资金（大专项+任务清单）详解
（五）银行支持乡村振兴的模式、项目和案例详解
（六）乡村振兴债券——乡村振兴公司债券的借用还、收益谋划及案例详解
（七）乡村振兴债券——乡村振兴专项债的借用还、收益谋划及案例详解
（八）乡村振兴债券——产业园区专项债的借用还、收益谋划及案例详解
（九）“三农”专项金融债券的借用还、收益谋划及案例详解
（十）乡村振兴资产证券化及案例详解
（十一）乡村振兴产业基金的作用和运用案例
（十二）农业科技股权投资的技术产业商业分析和案例
（十三）“保险+期货”模式运用及典型案例
（十四）农业碳汇交易运用及典型案例
（十五）交易+保险/银行/信托的运用案例
（十六）政府、银行、担保、保险、投资五位一体新机制
（十六）其他
八、答疑与交流

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