投资人+EPC模式（社会资本市场化运作城市更新项目）

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以企业作为项目业主单位将F+EPC转化为投资人+EPC模式：
1、政府方作为项目业主采用F+EPC模式的，因该模式最终支付主体为政府，实则形成了政府隐性债务。而“社会投资人+EPC”模式下，政府不再是投资人，企业成为了项目的开发主体（业主），项目资本金由 企业出资，那就是企业投资项目，所以国务院关于政府债务的各项管理规定、央行关于各大银行不得为垫 资的施工企业发放贷款的规定都成功被绕开了。所以，“社会投资人+EPC”模式合规的核心是要规避项目 被定性为政府投资项目。
2、由于非经营性项目难以市场化运作，《政府投资条例》规定：政府投资项目主要投向市场不能有效配 置资源的非经营性项目。因此，经营性项目（包括自身收益、综合自求平衡和资源补偿），由企业投资， 且自负盈亏，采用“投资人+EPC”模式更具合规性，也符合市场化融资的条件。
3、两种模式：
第一种模式：以转型的平台公司在项目核准备案后（企业投资项目）作为业主，通过公开 招标选定EPC施工单位运作“投资人+EPC”项目有利于项目的实施。
第二种模式分为三类：
（1）投资合作+EPC模式（股权型融资+EPC ）-暨城投平台先成立项目公司，再招 标企业增资成为一个合资公司（二业主），项目一般只需投资者将项目建成而不需要经营，项目建成后， 由政府授权的实施主体平台公司支付本息采取回购方式来获得项目的所有权，投资者的收入来源主要是合 同收入。（这是与特许经营的区别—投资人+EPCO ）
（2）债权型融资+EPC与延付型融资+EPC（不成立项目公司型）
4、优势：不增加业主平台债务；可采用“两标合一”施工企业出表（无需按照投资类项目要求上报可 研）；避免资金断裂，造成项目烂尾该模式；合作期较长。
5、市场化融资安排的三要素：主体为企业、资本金到位、经营性收益。
投资人+EPC模式or特许经营+股权合作
项目采用“特许经营+股权合作+EPC”模式运作。突出“特许经营”模式。操作大致可分为三个步骤。：
第一步是政府确定实施机构。地方人民政府（“政府”）授权政府行业主管部门（以下简称“主管部门”）为本项目实施机构。
第二步是确定特许经营者。政府行业主管部门依据《特许经营管理办法》通过公开招标或竞争性谈判
等公开程序选择本项目的特许经营者。项目可依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第九条
“已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供的，可以不进行招标。”的规定，采用 “两标合一”的方式获得EPC施工总承包资格
第三步是股权合作。由中标社会资本与政府指定的平台公司依据招投标文件的规定出资设立项目公司，实施本项目。
投资人+EPC模式or特许经营+股权合作的区别：招标主体、支付主体与项目运营的要求等。而六部委
的《特许经营管理办法》适用领域为基础设施和城市公用行业，土地整理存在疑问。
投资人+EPC模式案例
该模式由地方国企作为城市更新项目的大业主，通过对外公开招投标确定合作方，由地方国企与合作方按照约定股权比例成立项目公司，由地方国企与项目公司签订开发投资协议，以项目公司作为立项业主具体实施城市更新项目的投融资建设管理实施方。投资项目的资本金来源于股东出资，项目其他资金通过市场化融资获得。该模式适合成片区域更新开发，通过整体平衡来实现城市更新的顺利实施。部分工程建设企业受资本金投入政策要求，采取联合投资人或产业基金进行投资的方式进行城市更新项目。
案例：河源市东源县城乡基础环境综合提升更新项目河源市东源县城乡基础环境综合提升项目投资额约为40.9亿元，建设内容包括土地综合整治、饮水工程建设 （污水供水设施建设运营）、环保基础设施建设、灾害治理、流域综合治理、市政及交通设施建设。该项目 采用“投融资+设计施工总承包+运维服务”模式实施，由东源县政府将项目备案给东源县城乡建设投资有 限公司，由东源县城乡建设投资有限公司对外招投标确定社会资本，和社会资本组建项目公司作为综合提 升工程项目的投资主体，完成本项投融资、勘察设计、施工、运营、维护、管理和移交等工作。
作者：林正刚
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流

参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流


第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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