产业园孵化流程——如何进行融资

启金智库

6月14-16日苏州 | 园区投融资、产业资本招商与链长制创新、能源贸易投融实务和案例解析高级研修班

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为什么要进行融资
产业园区投资大，回收期长，不可能完全使用自有资金，需要通过多样化的手段进行融资，以降低财务风险，缓解财务压力。而随着金融业务的发展和衍生工具的创新，企业投融资方式更加多样，在此列举几类相对稳健、成熟的融资方式供参考。

产业地产主要融资模式
一、银行贷款
产业地产的风险积累较少，且是政府大力扶持的市场，银行目前对产业地产领域较为感兴趣。但尽管银行贷款作为最常规的地产融资渠道，产业地产多是偏远的工业用地，也缺乏一定标准，银行很难对其产生比较精准估值和冒险贷款。如果是属于国家扶持的产业，如三农、高新技术产业等，相对容易获得金融企业的信贷政策支持。
同时，产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配，且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保，融资成本较高；银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款，且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程，对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流，甚至不产生现金流，难以获得银行贷款。

二、信托融资
信托就是“受人之托、代人理财”意思，即信托公司作为受托人向社会投资者发行信托计划产品，为需要资金的企业募集资金，由其产生的利润支付投资者信托本金及其红利。信托属于公众投资理财的一种途径，收益率相当可观。
这是常见的地产融资形式，是占产业地产商群体最大比例的融资形式，其特点是融资门槛低，选择面广，数额巨大，一直是产业园区开发商最为倚赖的融资手段，不过，融资成本高于银行贷款。
三、基金融资
近年来，产业基金得到长足发展。部分私募基金投资者已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8-10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。
近年来，密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联。尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。
四、夹层融资
夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，是一种无担保的长期债务。夹层融资表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息。
在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。这种融资方式，股债间可以灵活变换，可谓“进可攻退可守”。

五、债权融资
债权融资也可以称为“债权转让式融资”，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。
六、债务重组
这是一种巧妙的融资方式，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。
七、永续债
银根紧缩的环境下，被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃，受到企业追捧。由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢。
八、园区PPP
园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的一种政企合伙模式，但其本质仍然是一种融资手段。其典型的结构为：
政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司（SPV）签定特许合同（SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由SPV负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。
九、售后回租式融资租赁
售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。

售后回租可选择的标的租赁物范围广，比如可以将土地一级开发的地下管廊等设施进行评估出售给投资公司，约定期限回购，并按年息比例支付租金。
十、REITs
REITs即房地产信托投资基金。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
在海外市场，REITs产品几乎一半的规模都投向工业地产，尤其是物流仓储。从本质上，产业地产最核心的部分应该是收租性物业，但在国内还远远未到这种成熟的阶段。
中国产业园区融资发展现状分析
中国产业园融资存在的问题：
融资模式少，渠道不通畅。园区德金融组织体系尚不完善，缺乏高层次的金融中介服务。
基础设施配套能力差，吸引资金能力弱。由于基础设施的承载能力和配套能力的欠缺，导致了产业升级的低效率

园区资产收益率低，影响其间接融资。园区资产回报率和企业利润水平低将影响园区的信贷状况，从而影响园区、企业获得的信贷额度.
缺少创新的融资方式。随着工业化、数字化、城市化进程的不断推进，仅靠传统的融资手段已不能很好地适应企业的生产和生活需求。
产业园区投融资在建设开发层面的探究：
政府：引导社会资本、投资机构积极投入到产业园的投资和建设中来；宣传、传递园区德发展策略，保障投资者多元化，多元化投资渠道。
产业融资：加大与地方政府、商业银行、金融机构等部门的沟通和协作，科学规划、合理定位、合理建设标准和服务，进而提高园区的信用；充分发挥地方政府的政策优势，为企业增加融资渠道和资金支持。
项目运营：根据自身的资源特点科学规划，分期实施，通过先开发先运行的产业用地，促进周边用地开发和利用；通过项目研发、设计、生产销售等一系列的融资方案，获得关联客户的参与，带动园区发展。
来源：i look产业地图
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月14-16日(周三至周五) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第17期 《园区投融资、产业资本招商与链长制创新、能源贸易投融实务和案例解析高级研修班》，特邀6位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲：“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
主讲时间：6月14日（周三）上午9:00-10:30
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念与实践
（一）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
（二）城市长期综合财力
（三）新型基础设施的体系化建设
案例3：张江科技城的新型基础设施
二、产业园区的投融资模式创新
（一）投融资的主要模式
（二）一二三四级联动开发
案例4：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例5：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
案例6：中国交建金普新区片区开发项目
案例7：中铁西江国际未来科学城
（四）盘活产业园区存量资产
案例8：深圳宝安区全至科技创新园
案例9：佛山创意产业园
（三）全生命周期的融资工具
案例10：产业园区公募REITs案例
（四）不动产私募投资基金
案例11：央企发起设立的不动产私募投资基金
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例12：合肥建投集团与合肥产投集团
案例13：上海临港的“园区+产业+基金”模式
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例14：深圳国企的产业投资
（三）投行思维投资重大项目
案例15：密云古北水镇的资本运作
（四）总结与建议



第二讲：从土地财政到股权财政——园区城投股权投资转型的实践和要点
主讲时间：6月14日（周三）上午10:30-12:00
主讲嘉宾：许荣伟，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。现任上海君桐资本合伙人，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，江苏立霸实业监事、拓荆科技监事。在地方3个县区财政局、城投公司任职超20年。
一、土地财政现状、地方城投公司现状和转型现状
二、园区类城投-盐城东方的股权转型之路
三、股权投资转型步骤
四、城投选择基金管理公司的要点
五、城投选择潜在优质项目的要点
六、国资审批关注点
七、城投收购上市公司标的选择
八、城投与股权基金合作思路



第三讲：产业招商之产业集群打造、六步走要点和苏州工业园发展案例解析
主讲时间：6月14日（周三）下午14:00-16:00
主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。曾任苏州工业园区招商局副局长、中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）招商部总经理、华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业发展全景及实现路径
（一）为什么要招商？
（二）产业集群的定义及主要类型
（三）产业发展目标实现路径：如何“谋”与“干”
（四）产业发展目标实现路径：招商引资1.0-3.0不断升级
二、如何完善产业体系、打造产业集群实务和案例分析
（一）实践总结六步走
（二）如何做产业规划
（二）如何做产业谋划
（三）如何做产业招商
（四）如何做产业项目落地
（五）如何做统计经济贡献
（六）如何做产业保障条件
三、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）区域产业转型发展的路径思考和案例分析
（三）苏州工业园区的产业招商策划实践
（四）龙头项目招商的案例及大项目招商四个关键点



第四讲：地方政府布局能源贸易、供应链金融及能源类企业股权投资的创新实践和案例
主讲时间：6月14日（周三）下午16:00-17:30
主讲嘉宾：张慧，上海煤炭交易所总裁，上海理业投资控股有限公司副总裁。
一、全球经济与能源格局
二、我国能源与区域能源
三、地方政府或城投布局能源业务必要性及如何参与
四、地方政府或城投如何参与能源产业链及风控和投融资
五、地方政府或城投如何参与能源相关企业股权投资及避坑要点
六、与各方合作模式探讨



第五讲：区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
主讲时间：6月15日（周四）上午9:00-12:00
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，多地区政府顾问，多年股权投资+证券投资+投行服务+招商引资经验。
一、如何塑造营商环境
（一）从两个案例看营商环境的打造
（二）对打造营商环境的认识和思考
二、如何以投行思维开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县经济的产业梳理和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、对**区县招商引资及产业发展的意见和建议



第六讲：以“链长制2.0”提升产业链招商整体效能
主讲时间：6月15日（周四）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：张老师，国际知名管理咨询公司中国区执行总监，区域经济、产业链体检、产业规划、片区开发、特色园区、资本招商、城投转型及企业创新战略组织领域的资深专家，拥有超过20年的产业咨询及企业管理经验。
一、从“合肥模式”看产业链
（一）合肥模式：是什么、不是什么
（二）合肥模式的六条基本经验
案例1：合肥京东方6代线项目资本招商
案例2：合肥电子信息产业生态的梯次构建
案例3：合肥 VS 某市的招商团队表现对比
案例4：合肥 VS 某地的土地财政走向对比
案例5：资本招商背后的一系列决策支持
案例6：资本招商背后的风控安排
（三）成功资本招商的“五选二定”
案例7：Q市投资生鲜 VS H市投资电子信息案例
案例8：N市科创投资失败案例
案例9：N市与H市投资某企业对比案例
案例10：M市与H市投资面板产业对比案例
案例11：H公司与R公司对比案例
案例12：H市与Q市的生鲜产业投资对比案例
案例13：L市与C市的动力电池投资对比案例
二、“链长制”对产业链招商的支持
（一）产业链的四大特征
案例14：集成电路产业链背后的供应链路关系
案例15：T市从制剂向原料药环节延伸的尝试
案例16：钢铁产业链的链主角色变迁
案例17：IC产业从IDM模式向产业链的变迁
（二）产业链招商的三类机会
案例18：W市医疗器械产业链案例
案例19：H市数字消费产业链案例
案例20：C市笔记本电脑产业链案例
（三）产业链“链长制”回顾
（四）打造千亿产业链的“舰队思维”
案例21：实效产业规划案例
案例22：大运营 VS 小运营案例
案例23：不同产业链的发展抓手对比
（五）经济学视域中产业链的中国贡献
三、用“链长制 2.0”提升招商效能
（一）“合肥模式”不是万能的
案例24：C市投资C企业 VS Y市投资 L企业
（二）从社会再生产过程梳理四类产业链
（三）以大宗产品集成制造为特征的后驱型产业链
案例25：S市生物医药产业链的早期集聚
案例26：H市产业链资本招商再回顾
案例27：E市低碳装备制造产业链
（四）以中小批量产品集成制造为特征的梭状产业链
案例28：S市创新药产业链
案例29：S市智能硬件产业链
案例30：Z省产业创新综合体对产业链的支持
（五）以资源能源向后延伸为特征的前驱产业链
案例31：Y市动力电池产业链
案例32：N市新材料和隐形冠军产业链
案例33：J省万亿有色技术产业链
（六）围绕终端市场布局的云状产业链
案例34：B市的都市食品产业链
案例35：S市的消费文旅产业链构建
案例36：H市的“制造业CBD”产业集群
（七）不同类型产业链的招商抓手汇总
四、相关专题讨论
（一）了解 PE 基金：政府母基金的必修课
（二）特色园区的轻资产运营
（三）国企产业链构建与丹纳赫经
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等

报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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