园区型平台公司转型发展之路

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发展模式研究
自20世纪70年代末中国诞生产业园区以来，历经近40年的发展，园区发展的理念不断更新，标准不断升级，开发运营模式不断变革。目前，国内外领先的第三代、第四代产业园区或产业新城，例如新加坡裕廊工业园、深圳蛇口工业园、苏州工业园、上海漕河泾开发区，均探索并遵循了以园区开发平台公司为主导的园区开发建设模式，以支撑产业集聚发展为核心的园区运营模式，以及产业园区的全生命周期经营模式。
01 以开发平台公司为主导的园区开发建设模式
国内园区大都采用“管委会+平台公司”的开发建设模式，管委会承担园区的行政管理职能，园区开发平台公司承担着园区的开发建设和运营服务职能。
为实现产业园区开发建设的高效推进，园区运营与开发建设的良好衔接，园区开发平台公司往往还代政府行使了部分职能，兼有园区管委会角色，形成了以开发平台公司为主导的园区开发建设模式。该模式运作成熟，能够充分发挥传统体制优势，突出表现为企业自主权大、决策与执行效率高、资源掌控力度强、开发建设速度快。
02 以支撑产业集聚发展为核心的园区运营模式
产业是经济增长的动力之源，是园区的发展根基。支撑产业发展是园区运营服务最基本的功能，是园区主体平台企业完成开发建设任务后的必然选择，也是实现真正意义上产城融合的必然路径。
产业发展既包括为产业提供“硬件”保障，也包括为产业提供“软件”促进，还包括产业“平台”打造。“硬件”保障类产业发展包括市政设施（例如道路、桥梁等）、公共事业设施（例如学校、医院、体育设施等）、商务配套设施（例如酒店、公寓等）的运营。“软件”促进类产业发展包括产业规划研究、产业招商引资、企业商务服务、企业政务服务、园区营商环境打造等。“平台”打造类产业发展包括行业展示交易平台、企业孵化平台、行业投融资平台等。
03 “投资-建设-运营-服务”四位一体的全生命周期经营
全生命周期经营的业务链条涵盖投资、建设、运营、管理四项主要的基本功能。对园区从概念提出，到战略规划、法规政策设计、投融资、一级开发、二级开发以及行政管理、运营服务等各个环节的信息与过程，进行全流程、一体化管理。其中，投资是引领，建设是基础，运营是根基，并越来越体现出“投资、建设为运营服务”的理念。
“投资-建设-运营-服务”四位一体的全生命周期经营已经获得园区管理机构、企业开发主体的普遍共识，逐渐成为园区的“顶层设计”。成功践行全生命经营模式，既能体现出园区的“硬实力”，也能展现出“软实力”。
转型发展分析
01 依托市场主体作用高效推进开发运营
为全面落实产业园区的发展战略，实现产业园区开发建设的高效推进，园区开发运营往往由企业主体承担，该主体不仅具有园区开发平台公司职能，还承担了部分政府职能，对园区产业培育促进更为直接，能够有效贯彻园区管委会部署。具体而言，根据园区开发产业链，园区开发平台公司不仅有园区开发建设、运营管理、园区服务等业务，还有园区规划设计、招商引资、产业发展等职能。作为园区开发建设和运营服务的主体，园区开发平台公司享有较高的园区开发自主权，能够充分发挥企业市场主体作用，实现了园区开发建设、运营服务的高效率、高标准，提升了园区经营效益。
02 借助土地物业自持实现产业发展意图
政府在园区开发建设初期向园区开发平台公司注入了大量土地和资金，由园区开发平台公司开发建设并持有了一定规模的物业资源。经过多年的积累，这些物业已经成为各自园区持续有序运作的物质基础和物理平台。通过园区开发平台公司持有一定规模的土地和物业，借助市场化机制进行运作，既可以大大增强政府对于园区土地市场、租金市场的调控力和影响力，引导区内企业专注于产业发展，又可以保证园区开发建设完成后，由园区开发平台公司担负起政府产业扶持抓手的角色，继续掌控园区产业集聚发展的方向，充分体现政府的战略意图。
03 注重构建特色化的产业服务发展能力
产业是园区发展的基础，产业服务发展能力则是园区开发平台公司的核心竞争力。因此园区开发平台公司非常注重园区产业导入和培育，以期在园区产业集聚发展过程中实现企业自身的可持续发展。园区产业发展是园区开发平台公司塑造企业核心竞争力，实现企业自身可持续发展的有效依托。围绕产业发展链条，找准业务切入点，形成从产业规划研究、产业招商引资、产业平台建设到产业投资打造、产业孵化服务的产业链条整合能力，打造以产业为依托、富有自身特色的商业运作模式，实现“执产业之责，享产业之利”的企业发展格局。
04 由开发建设主体向运营服务主体转型
产业园区生命周期可分为开发建设、运营服务两个阶段。开发建设包括园区前期规划设计、大规模土地开发、公共及配套设施建设、主体物业建设等，一般持续10年左右（具体时长视开发区域大小、规划标准高低而定）。运营服务既包括硬件类园区物业、市政设施、公共事业设施的运营，也包括产业类的项目引进、招商引资等，还包括综合营商环境类的协会服务、企业商务服务、人力资源服务、双创服务提供等，相关业务伴随园区和产业始终。回顾调研企业成长历程可以发现，其企业战略定位均经历了由园区创建之初的开发建设主体到园区建成后的运营服务主体的角色转变，实现了由“任务驱动型”向“战略驱动型”的发展转型。
05 实施“走出去”实现一区多园布局
产业园区开发建设周期有限，且开发建设阶段技术方案和管理经验积累较多，在早期开发建设阶段组建的庞大专业建设团队，后期往往面临“走出去”的现实需要。纵观调研企业发展历程，其均在完成起点园区的开发建设任务后，实施“走出去”发展策略，在国内外拓展园区布局，输出园区品牌及模式。
综上所述，园区型平台公司既要学习借鉴行业优秀的经验做法，提前谋划区域产业发展和公司持续经营之道，更要获得必要的主体平台资源支持，充分认识产业发展的内在规律，把握产业迭代升级对园区发展模式演进的客观影响，稳步有序地推进各项工作，在实践中不断完善，走出一条具有区域特色、具备国内一流水准的产业新城开发建设和开放发展道路。
来源：正略咨询


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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念的实践
（一）二十大报告对实体经济发展的部署
（二）资本市场的发展机遇
（三）“人产城”融合发展理念
（四）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
案例3：广州知识城发展经验
二、产业园区的投融资模式创新
（一）新型基础设施的体系化建设
案例4：张江科学城的新基建
案例5：“东数西算”工程
（二）长期综合财力的内涵
（三）投融资的主要模式
案例6：上海临港的“园区+产业+基金”模式
案例7：华夏幸福的产业新城模式分析
案例8：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例9：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
（四）一二三四级联动开发
（五）全生命周期的融资工具
（六）盘活产业园区存量资产
案例11：深圳宝安区全至科技创新园
案例12：佛山创意产业园
案例13：产业园区公募REITs案例
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例15：深圳国企的产业投资
（三）政府产业投资基金
案例16：重庆的政府引导产业基金
案例17：无锡的政府引导产业基金
（四）投行思维投资重大项目
案例18：密云古北水镇的资本运作
（五）不动产私募投资基金
案例19：央企发起设立的不动产私募投资基金
（六）总结与建议
第二讲、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。原华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-英飞凌苏州项目
第三讲、从土地财政到股权财政——城投转型实践路径
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。
一、土地财政现状
二、地方城投公司现状
三、地方城投转型现状
四、盐城东方转型成效
五、股权投资转型步骤
六、选择基金管理公司的要点
七、选择潜在优质项目的要点
八、国资审批关注点
九、收购上市公司标的选择
十、与股权基金合作思路
第四讲、区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
（时间：4月16日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。15年以上券商投行工作经验。
一、如何塑造招商营商环境
（一）从两个成败案例看招商
（二）对招商的8点认识和思考
二、如何以投行思维和利用资本市场开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县城投的几个产业选择和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、产业基金的最佳实践和成功要素
（一）产业基金的基本运作架构
（二）政府产业引导基金运作要点及问题应对
（三）重庆：全国政府产业引导基金标杆的实践
（四）设立产业基金实施资本招商的优势、运作及问题应对
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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