合铁法院40天重整盘活烂尾12年商业地产项目

启金智库

?点击领取【破产重组法律法规汇编】
2022年12月21日，合肥铁路运输法院裁定批准安徽省裕安集团友联房地产开发有限责任公司重整计划并终止重整程序。
根据该重整方案，将引进共益债资金5600万元用于复工续建，停工搁置12年的“裕安大厦”项目有望在1年内建成交付；职工债权和拆迁安置群众的权益得以全额实现，普通债权清偿率超过30%。
该案系合铁法院在《合肥中院关于预重整工作暂行办法》发布实施后审结的首例预重整与重整程序衔接的破产案件，自2022年11月11日临时管理人向法院提交预重整终结报告并申请对友联公司进行破产重整，到法院裁定批准友联公司重整计划并终止重整程序仅用时40天。

案件梳理
友联公司成立于1995年，系安徽省房地产综合开发集团公司和安徽省建设监理公司共同出资组建，注册资本1000万元，公司性质为有限责任公司；主要从事房地产开发经营，主要资产为位于合肥市胜利路火车站附近的“裕安大厦”在建项目。

“裕安大厦”系属旧城改造项目，需原址回迁安置16户自然人和6户单位，涉及安置面积7136.64方米；该项目于2010年初主体结构封顶后，友联公司资金链断裂、实际控制人丁明安涉及非法吸收公众存款罪入刑，项目停工烂尾长达12年之久，等待回迁安置的商户常年信访维权。因负债率高，289套房产预售备案在债权人名下，同时还被多家法院轮候查封，权利冲突错综复杂，友联公司多次重组自救未果。鉴于友联公司无法化解债务危机，债权人合肥鑫城国有资产经营有限公司向法院申请对友联公司破产重整。

在对破产申请审查过程中，为降低重整成本，提高重整成功率，更准确识别重整价值及重整可行性，经合肥鑫城公司及友联公司申请，2022年4月2日合铁法院许可友联公司启动预重整。友联公司经与主要债权人协商，聘请安徽凯吉通会计师事务所担任临时管理人并报法院备案。

预重整期间，合铁法院对预重整与重整程序衔接、预重整阶段表决的效力、共益债务的引进方式等重大事项提供专业指导意见。临时管理人负责组织债权申报审查、资产审计评估、引进共益债务、协助债务人起草重组协议等工作，此外还积极协调友联公司与债权人协商，争取债权人在预重整期间暂缓对债务人财产的执行，并取得主要债权人对重组协议的关键同意票。经各方共同努力，顺利解决了共益债务融资问题，“裕安大厦”项目续建资金得以落实，回迁安置有了资金保障，为成功转入重整程序奠定了坚实基础。
”隔空+错时“ ，（合铁法院破产审判一体化办案平台）助力加快案件处置流程
2022年11月11日，友联公司临时管理人以其制作的重组协议已经债权人表决通过为由，向法院提交预重整终结工作报告，并申请对友联公司进行破产重整；当日，合铁法院裁定受理友联公司的破产重整申请，并指定临时管理人转任友联公司管理人。
12月11日，管理人负责人许娟主任因核酸呈阳性无法至现场参会，合铁法院立即启动应急预案，采用线上视频连线方式，实现法官、管理人、债权人、债务人多方多地异步错时线上参会，确保债权人会议圆满完成。期间共有46名债权人通过网络方式参加了会议，涉及债权金额共计9.96亿元。管理人以预重整期间制定的重组协议为基础，拟订了以解除289套房产预售备案、引入共益债续建裕安大厦、完成拆迁安置和公平清偿为核心内容的重整方案，提交债权人会议表决。
会上，职工债权组、工程款债权组、普通债权组以及回迁安置权益组的各组债权人，分别对以重组协议为依据拟定的重整计划草案进行表决，最终各表决组均高票通过。特别是普通债权组表决同意人数比例达90.90%，同意债权额占债权总额比例达99%，高比例一次性表决通过重整计划草案。2022年12月21日，合铁法院裁定批准友联公司重整计划并终止重整程序。
数字赋能
在疫情背景下，合铁法院通过积极使用合铁法院破产审判一体化办案平台，运用科技优势，注重数字赋能，最大限度地保障了债权人的知情权和参与权，提高了会议出席率，使得各方参与者足不出户便可参加债权人会议，克服了疫情带来的不利影响，加快了破产案件的办理进度。
来源：破栗子
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼





往期推荐
AMC扑向地产

破产托管实务

困境地产企业的预重整之路

收购烂尾楼项目注意要点

盘活烂尾楼的思考和建议

【破产重整】如何引入战略投资人

实务 | 破产“预重整”制度的积极意义

重整计划制定、批准，执行、监督和终止

偿债“高峰” 再袭！新一轮房企“爆雷”又开始了？

一文梳理全国21个地区预重整规则（值得收藏）

戳下面的 阅读原文，更有料！