赠与、继承怎么交税？一文划重点

江苏政策君

1.不动产继承如何缴税？
（1）增值税：房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。
（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：随增值税免征。
（3）个人所得税：房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，对当事双方不征收个人所得税。
（4）印花税：应按产权转移书据0.05%的税率缴纳印花税，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征印花税（不含证券交易印花税）。
（5）土地增值税：以继承方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。
（6）契税：对于《中华人民共和国契税法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收3%契税。


2.不动产赠与如何缴税？
（1）增值税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税。
（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：随增值税免征。
（3）个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方不征收个人所得税。
（4）印花税：应按产权转移书据0.05%的税率缴纳印花税，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征印花税（不含证券交易印花税）。
（5）土地增值税：以赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税（“赠与”指房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的）。
（6）契税：受赠方按3%的税率缴纳契税。


3. 赠与、继承取得的不动产再转让如何缴税？

住宅：
（1）增值税：根据财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 附件3 第五条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：随增值税附征，税率分别为7%、3%、2%。自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
（3）个人所得税：差额征收20%或全额征收1%。其中，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（4）印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
（5）土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（6）契税：契税的基本税率为3%，根据财税〔2016〕23号《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房）。


非住宅：
（1）增值税：差额征收5%，即以取得的全部价款和价外费用扣除购买非住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：随增值税附征，税率分别为7%、3%、2%。自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
（3）个人所得税：差额征收20%，即对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（4）印花税：应按产权转移书据0.05%的税率缴纳印花税，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征印花税（不含证券交易印花税）。
（5）土地增值税：减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收（适用税率30%-60%）或核定征收5%（适用于既没有评估价格，又不能提供购房发票的）。
（6）契税：承受方按3%的税率缴纳契税。


4.在判断住房是否满2年或5年时，购房时间如何确定？
按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

来源：国家税务总局无锡市税务局第三税务分局
监审：国家税务总局无锡市税务局货物和劳务税科
国家税务总局无锡市税务局所得税科
国家税务总局无锡市税务局财产和行为税科
编发：国家税务总局无锡市税务局税收宣传中心

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