类REITs产品前期重组税务筹划

yjezhl

类REITs产品前期重组税务筹划

作者：李 冰

来源：汉 盛 律 师 事 务 所

类REITs产品结构设计的目的在于以物业资产价值为基础进行全额融资，以及如何在节约时间成本及资金成本的基础上，将拟入池的物业资产、项目公司装入专项计划，并将物业资产运营收入产生的现金流稳定地输送至专项计划端以分配给资产支持证券的投资人。因此，在类REITs产品的发行过程涉及到两个阶段的工作，一是资产的前期重组，二是后期产品发行，即“一个类REITs=一个资产重组+一个ABS”。而在前期重组阶段，由于资产的重组剥离，往往将产生大额的税费，因此，类REITs产品在前期重组阶段的税务筹划对控制类REITs产品整体发行成本起到关键性的作用。

类REITs产品从其发行架构及现金流稳定，安全的角度出发，应对项目公司的资产重组目标先进行明确界定，即项目公司除持有物业资产外，无其他存在资产、负债或法律纠纷，底层资产产生现金流符合预期要求且持续、稳定。资产重组整体方案操作可行性高，且交易合法规范，保证基础资产符合发行要求，同时重要的是税负合理，成本可控。

我们将以一个类REITs项目为例，讨论可实施的并购重组方案，并对方案的优劣进行讨论。

案例

某集团公司下设项目公司持有某综合开发项目。该项目为新建项目，且宗地内共有多个地块，本项目存在多种产品业态，其中住宅、底商、商墅、公寓及部分写字楼拟全部出售，商业街运营培育5年后出售，酒店及剩余写字楼持有运营，办公楼拟作为固定资产整体外包给投资公司进行商业运营。本次拟作为类REITs产品的底层基础资产为长期持有运营的酒店、部分写字楼办公楼。

针对上述情况，我们需要考虑的是项目公司名下的全部资产包含除拟入池的物业资产外还有拟出售的住宅、底商、商墅、公寓、部分写字楼以及拟持有的商业街区等物业，因此需要先将拟入池的物业单独剥离出来。针对资产剥离，我们可考虑的路径包括企业分立、资产划拨、出资入股等方案。因此，我们将对上述几个方案进行优劣分析和讨论。

方案一：分立+股权转让

项目公司进行存续分立，也即A公司（项目公司）分立出A+B 两家公司，原A公司股东分别持有A公司和B公司100%的股权。拟入池物业资产通过分立转移至B公司名下，B公司股东再将其持有的100%股权转让给私募基金，以私募基金份额为基础资产发行类REITs产品。

在本方案下，公司分立前应聘请会计师事务所编制资产负债表及财产清单，由公司董事会制定分立方案，分立方案应确定分立基准日并对分立后公司之间的资产划分、负债承担、注册资本金的确定、人员安排、资产交割及分立后的组织架构和运营做详尽安排。分立方案经股东会决议同意后，由被分立公司和分立出来的各公司的法定代表人共同签署分立协议，对分立方案涉及的双方权利义务关系予以明确约定。同时，公司应在股东会决议作出之日起十日内通知债权人，并于决议作出三十日起在报纸上公告；分立公告应当包括：分立各方的名称，分立形式，分立前后各公司的注册资本和实收资本。完成上述步骤后，需要对资产进行实际交割。在交割时，除企业所得税特殊税务性重组（如选择）为重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料外，土地增值税、增值税、契税涉及到免税事项的应及时申请减免税备案，以获取减免税备案税务事项通知书作为免税证明。

本方案在适用时，存在的问题主要有：

一是被分立企业由于是本项目的建设单位，经营范围内包含“房地产开发”事项且被分立企业具备房地产开发资质（或存在一种情况）即应被认定为房地产开发企业，因此，按财税[2018]57号文“五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”的规定，不能享受暂不征税的优惠。

实务中，如被分立企业不需要保留房地产开发资质和经营范围，可考虑通过将相应的房地产开发资质注销及更改经营范围的方式予以处理，但本项目由于被分立企业尚有大量的拟出售物业，因此，在本项目中，无法通过上述处理方式争取到适用税收优惠的机会。

二是企业所得税方面，如适用特殊性税务处理，则需要企业在重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动，同时原股东需出具承诺书承诺不转让所取得股权。因此，如本项目在后续产品结构搭建过程中，需要将原有股东持有的B公司股权（已经转入拟入池物业资产）转让给私募基金，就需要面临需要等待12个月的过程。实务中，有案例采用过先签订股权转让合同，待等待12个月再做工商变更登记，但这样就没有达到专项计划及私募基金已经实际控制了底层资产的目的，因此，需要在专项计划设立前先提前处理上述问题。

三是分立出来的B公司的股权再次转让给私募基金时的转让价格如何确定，成本如何确定。在企业所得税方面，不论选择适用特殊性税务处理还是一般性税务处理，针对股权投资成本的影响不大。这是由于无论是特殊性税务处理还是一般性税务处理，仅能在原有注册资本范围内对分立出来的两家企业进行注册资本的确定，即使采用一般性税务处理，其在分立过程中仅根据各项资产及负债的公允价值对资产转移进行了纳税处理，并根据每家分立出来的公司资产及负债对被分立企业原有资产及负债的占比对两家公司的注册资本进行了分配处理。因此，当原股东将B公司股权再次转让给私募基金时，如对股权评估价值过高，将在股权转让环节产生较高税负。

综上，本方案在实际处理过程中，由于分立程序需要涉及到多项流程，因此时间成本较高。同时，或存在股权转让时税负成本过高的问题。

方案二：划转+股权转让

A公司设立全资子公司B，由A公司将拟入池物业资产划转至B公司名下，B公司股东再将其持有的100%股权转让给私募基金，以私募基金份额为基础资产发行类REITs产品。

本方案下，A公司应先设立全资子公司（或已存续的全资子公司），并经内部有效决策（董事会、股东会）后将目标资产划入至子公司内。完成上述步骤后，需要对资产进行实际交割。在交割时，除企业所得税特殊税务性重组（如选择）为重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料外，土地增值税、增值税、契税涉及到免税事项的应及时申请减免税备案，以获取减免税备案税务事项通知书作为免税证明。

本方案在适用时，存在的问题主要有：

一是由于划转并未如分立一样需要聘请会计师事务所对项目公司的全部资产负债进行清理，因此需要注意将拟入池物业资产关联的债权、负债和劳动力一并划转给B公司，以达到适用国家税务总局《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）以及财税[2016]36号文的规定。

二是拟入池资产为新建物业，尚未办理独立不动产权证，那么此次将资产进行划转，在实际处理中如何处理？大致路径有三种，一是以预售的方式将该拟入池资产出售给子公司B，即由B公司与A公司签订预售合同，即以新房形式剥离资产，将拟入池资产以预售商品房的形式划入至B公司。这样一来，在实际处理中的情况将和实际出售的情况是一致的，虽然A公司和B公司之间可以约定关于划转的资产及其关联的债权、负债和劳动力的处理问题，但在形式上确是出售的形式，是否可以再适用国家税务总局《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）以及财税[2016]36号文的规定，存有疑问。同时，以预售的方式处理，虽然看似避开了“在建工程”转让需要进行土地增值税清算的问题，但是亦可能需要预缴土地增值税的问题。二是以在建工程的名义划转资产。以在建工程的名义转让虽然不涉及到预售的问题（主要是增值税适用上与财税[2016]36号文冲突的问题），但是属于“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”情况，应进行土地增值税的清算。虽然，A公司及B公司或因为房地产开发企业，而无法适用财税[2018]57号文规定，需要缴纳土地增值税，但由于涉及到清算事宜，无疑将加大资产重组的时间成本。三是将拟入池资产先办理不动产权证，再以独立资产的形式划入B公司，即以旧房形式剥离资产，该种情况，将与方案三“出资+股权转让”的情况相同。

三是，资产划转的处理方案，同样是在资产转让的层面进行税务处理，若选择成本价划转，资产价值与股权投资成本不一致的问题无法解决。因此，在股权转让环节，仍然需要注意股权实际交易价格与原有股权投资成本之间的差额较大，将产生较高税负的问题。

综上，本方案在实际处理过程中，由于资产划入形式的问题，其实际形式将与方案三相同，同时与方案一相比，仍然或存在股权转让时税负成本过高的问题，因此，并不是最优方案。

方案三：出资+股权转让

A公司设立全资子公司B，由A公司将拟入池物业资产以出资的形式登记至B公司名下，B公司股东再将其持有的100%股权转让给私募基金，以私募基金份额为基础资产发行类REITs产品。

本方案下，A公司应先经内部有效决策（董事会、股东会），对目标资产进行资产评估后将目标资产登记至子公司，以完成全资子公司的设立。在交割时，除企业所得税特殊税务性重组（如选择）为重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料外，土地增值税、增值税、契税涉及到免税事项的应及时申请减免税备案，以获取减免税备案税务事项通知书作为免税证明。

本方案在适用时，存在的问题主要有：

一是根据财税[2016]36号文的规定，以增资方式将目标资产出资至子公司，将视同销售，需要缴纳增值税。但由于增值税在本环节缴纳后，在A公司层面仍可进行进项抵扣，因此属于暂时损失现金流。

二是出资的形式，仍需要要考虑是以“在建工程”、“预售（新房）”、还是“旧房转让”的形式进行处理，经过前文的讨论，在本项目无法适用财税[2018]57号文规定的情况下，为节约时间成本及避免不能适用国家税务总局《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）以及财税[2016]36号文的规定的情况出现，建议“旧房转让”的形式为佳，即先办理不动产权登记再将该资产对子公司进行增资。

三是，在股权投资成本方面的策划。与前几种方案均以成本价对资产会计、税务处理不同，它对提高股权投资成本并无明显作用，进而对未来资产证券化的股权与债权的现金流安排有限制，而增资的方案则可克服此方面的障碍，可以以资产评估价值对股权投资成本进行约定，因此，在出资过程中需要综合二次股权转让的价格对本次出资的股权投资成本进行合理策划，以达到综合两阶段整体节税的目的。

四是，在契税方面，虽然是增资，但根据财税（2018）17号文规定“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税”，依然可以适用契税的优惠政策。

综上，从本项目的实际出发，综合资产剥离及股权转让两个阶段的整体税负成本、时间操作成本、方案操作难易程度等，以“出资+股权转让”方案为优。

蛋挞

类REITs产品前期重组税务筹划。