举例说明，如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税

云南政策君

在实务中，有纳税人对土地计入房产原值缴纳房产税存在诸多困惑，为方便广大纳税人对此项政策规定的正确掌握，小编以案例的形式进行深入剖析，使纳税人准确地理解税法规定。现整理如下：



政策依据

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。多数纳税人和税务干部仅凭这段话一时是很难理解和正确计算的，此规定包括三个方面的内容：
一、关于应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值的范围
包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

二、关于宗地容积率的计算
宗地容积率是在该宗土地上所建盖的所有建筑物和构筑物的建筑面积之和除以该宗土地总面积的系数。
建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部《关于发布国家标准<建筑工程建筑面积计算规范>的公告》(第326号)执行，包含有永久性顶盖但无围护结构的站台、加油站、收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要用其建筑面积计算容积率，以确定土地价值并入房产原值计算缴纳房产税的数额。
三、对宗地容积率的运用
宗地容积率高于0.5的，应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。


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案例一
宗地容积率高于0.5的情况
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例如，乙公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢20层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共22000平方米，房屋、车库、简易建筑三项建造成本11000万元。那么该公司该如何缴纳该年的房产税呢？（当地房产原值减除比例为30%）

解析

根据政策规定，宗地容积率高于0.5的应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：22000÷30000=0.73，因此，计入房产原值的地价为该宗土地的全部地价款30000万元，乙公司全年应该缴纳的房产税（11000+30000）×（1-30%）×1.2% =344.4万元。
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案例二
宗地容积率低于0.5的情况
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例如，甲公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢10层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共12000平方米，房屋、车库、简易建筑三项建造成本6000万元。（当地房产原值减除比例为30%）

解析

根据政策规定，宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：12000÷30000=0.4，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元） ， 甲公司全年应该缴纳的房产税（6000+24000）×（1-30%）×1.2% =252万元。

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来源：云南税务
供稿：保山税务