计算房产税：装修改建费用应计入房产原值

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计算房产税：装修改建费用应计入房产原值
中国税务报2022年07月01日版次：07
作者：张舟韵 郑英琳 陈俊峰
房产税纳税申报对一些企业来说，属于申报频率相对较低、重视程度相对较小的业务，企业财税人员对具体政策理解可能存在疏漏，由此引发涉税风险。近日，国家税务总局深圳市税务局第三税务分局税务人员在审核A商业银行的房产税缴纳情况时，发现企业办税人员错误理解房产原值，导致少缴房产税。
案例
税务人员利用税收大数据，对A银行的房源登记数据、房产税申报数据、企业所得税申报数据进行风险扫描，发现企业房产税申报的房产原值，与企业所得税纳税申报表的房屋建筑物资产原值存在差异。在排除异地房产等特殊情况影响后，仍存在一定差额。在分析对比科目余额表，以及与房产相关的会计核算数据后，税务人员发现，A银行在计算房产税时，未将装修改建费用计入房产原值，也未相应调整房产税申报的计税依据，导致缴纳的房产税数额比应纳税额低。
分析
为了进一步核实情况，税务人员分析了A银行《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》、科目余额表相关数据，核对财务审计报告和税务审计报告，寻找勾稽关系，对科目数据和逻辑关系进行复核，发现企业单独设置“固定资产装修”会计明细科目，且科目余额较高，近3年累计发生额上亿元，很可能存在未将其并入房产原值计算缴纳房产税的风险。
经核实，“固定资产装修”明细科目核算的是A银行自有房产发生的符合资本化条件的装修款项，主要包括大厦无线对讲项目、门禁项目、技防项目、大楼装修款等以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施支出。根据企业会计准则的规定，以上装修事项虽不在固定资产科目中核算，但符合应当计入固定资产成本的确认条件，应纳入房产原值计征房产税。然而，A银行在申报房产税时，误认为房产原值一直不变，近年来申报缴纳的房产税金额未发生变化，存在少缴房产税的风险。
根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论相应金额是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照房屋原价，计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
同时，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
根据上述文件规定，A银行为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应重新计入房产原值，计算缴纳房产税。
提醒
本案例中，A银行之所以出现涉税风险，主要原因在于忽视了房产税相关政策中关于房产原值的规定。企业在发生装修改建事项时，相关装修费用虽在会计上未纳入房产原值核算，但如果构成以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施，仍应计入房产原值，计算缴纳房产税。
经过税务人员辅导，A银行及时查补了房产税，补缴房产税约1100万元。通过A银行的典型案例，第三税务分局还开展了金融企业房产税相关风险排查，针对32户企业开展风险应对，累计查补税款约2300万元。
（作者单位：国家税务总局深圳市税务局）