解读 | 北京京投ABO

启金智库

政府想要发展却缺钱，社会投资人想发展也有钱，一拍即合，共同助力高质量发展。
在具体探讨投资人+EPC之前，先来看看北京京投ABO。

北京京投ABO

2016年，北京交通和北京京投达成授权经营协议，在授权经营协议中明确规定，京投公司提供北京市轨道交通项目的投资、建设、运营等整体服务。

先来看看交易路径，北京市政府授权京投公司负责轨道交通项目，并支付给北京京投公司相应的授权经营服务费，具体项目实施由北京京投公司负责，可以理解为只看结果，过程放权。



具体内容可以分为两种情况。

第一种是如果对于市场化条件不成熟的项目，由京投公司通过公开竞争机制选择建设管理单位、运营单位，对轨道交通项目进行建设、管理和运营，建设资金由北京竞投公司出，后期轨道交通运营收入归北京京投。

这种模式基本就是BT。

第二种是市场化条件成熟的项目，由京投公司协助政策采取PPP模式进行实施。政府公开选择社会投资人，京投公司和社会投资人成立项目公司，由项目公司投入项目建设资金建设、管理、运营轨道交通项目。

两种路径中，轨道交通项目所需资金均由竞投公司/项目公司进行投入，可以使用自由资金或通过金融机构融资，政府只需出授权经营服务费即可，对于政府来说，所承担的资金压力小很多，而且轨道交通交给企业来做，效率也更高了些，何乐而不为呢。

再来看看资金路径。

根据协议约定，市政府每年向京投公司拨付295亿元授权经营服务费，用于轨道交通项目建设、更新改造和运营亏损补贴等，同时京投公司也需要充分发挥自身的融资功能，筹集项目建设、运营所需的剩余资金，保障项目顺利推进。

由资金路径可以看出，项目建设所需资金的的40%由政府支付服务费落实，60%由京投公司外部融资解决。



基建项目投资巨大，回报期长，如果单纯采用传统政府投资模式预计难以运作，而采用ABO模式则把市政府由公共产品的供应者变成了监管者和制度制定者，京投公司由单一的投融资平台变成了市场资源的整合者，并提供公共产品和服务，也提升了北京市轨道交通服务水平。

这也就是2016年京投公司ABO的大致内容，后续基建设施中也探索出“铁路+土地综合开发”模式，这种模式实现了铁路建设和沿线土地综合开发的相统筹，带动沿线城镇化，有效提高周边土地的利用效率。

根据此模式，此后延伸出“基础设施+土地综合开发”模式，在F+EPC受限后，投资人+EPC应运而生，走出一条花路。

目前，尚未有具体关于ABO的文件发布。

投资人+EPC模式

接下来聊聊投资人+EPC模式，交易路径基本和PPP路径相似，基本就是右侧的加工变型。


（具体看下图）

• 授权实施主体
  

首先由政府授权已市场化经营的平台公司作为项目开发、投资、建设、运营的实施主体。

• 公开招标
  

由实施主体（平台公司）进行公开招标方式引入社会投资人（投资人+EPC），一般为两标并一标。

• 合作开发运营
  

由平台公司和社会投资人按照股比成立项目公司，由项目公司负责项目土地整理、勘察设计、基础设施和公共设施建设、运营等内容。

• 托底竞拍
  

社会投资人可选择区域内经营性土地进行竞拍。

• 退出机制
  

合作期满后，项目公司进行清算，或者社会资本方通过其他合法合规方式实现退出。

• 回报机制
  

一般项目资本金由股东按比例出资，剩余资金由社会投资人进行融资或使用自由资金。项目还款来源一般为土地出让金留存部分，按照约定的投资回报给到项目公司。

整个交易路径看着是十分简单的，但每一个步骤在具体操作过程中又十分复杂，展开都是一篇大文章，涉及各种条条框框的限制，也和政府态度密切相关，所以谈下来一个片区开发项目比拿一个招拍挂的地难多了。

政府要规避债务和隐形债务，所以每尝试一步都是在合法合规的边缘疯狂试探，基建项目投资大、周期长，对政府和社会投资人都是一种考验，需要设计好每一个环节，保证交易路径实现闭环以及合法合规。

现在很多公众号文章分析项目投资模式和合规性，可以研究一下，但更重要的是要形成自己的思考模式，去分析对与错。

上述交易路径只是最普遍简单的一种，需要根据每个项目具体情况进行重新设定和规划，如何包装项目，项目内容包含什么，项目如何进行平衡，投资回报如何计算，投资回报包含哪些内容等等。

这些内容也等之后慢慢说吧。

片区开发项目最核心的如何实现平衡，实现平衡之后才有上述的种种，毕竟天下没有免费的午餐。

既然这么多央企争先恐后来片区开发项目分一杯羹，可见片区开发的吸引力，下一篇文章打算讲讲片区开发项目的案例或者某家企业的投资模式，主要看精力吧。
来源：片区综合开发
产融公会&启金智库 近期连续在成都、郑州、上海、广州 举办四期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、金融机构、施工企业和房地产开发商等多领域专业人士的高度认可。2022年2月25-27日 产融公会&启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将在 南京 共同举办 城镇化投融资专题（第五期）高级研修班 暨《融资平台转型发展/综合性片区开发/核心资产培育/公募REITs/隐性债务风险防范/土地开发/产业投资/资本运作/产业招商实务与案例》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、财政、发改、住建、行业部门、融资平台、地方国企等属地机构，银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一部分、培育强政府投资公司实现“人产城”融合新发展格局
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、深度解析背景与形势
（一）区域发展战略的演进
（二）投融资政策周期的波动
（三）房地产行业的发展前景
（四）项目全生命周期的融资工具
（五）不动产项目的主要投资策略
（六）城镇化投融资的总体形势
二、强政府投资公司的典型案例
（一）新加坡的“精英政府+强国企群体”
（二）国内融资平台发展的主要脉络
（三）融资平台生存发展的底层逻辑
（四）融资平台转型发展方向与多层次任务
（五）融资平台转型发展的要点
（六）融资平台与PPP模式
（七）有为政府的全力支持
三、综合性片区开发与XOD模式
（一）城市是生生不息的有机生命体
（二）“人产城”融合发展理念
（三）国内片区开发的典型案例清单
（四）TOD与XOD模式要点
（五）国企操盘片区开发的机制与信心
（六）片区开发的理念与要点
四、互动答疑
第二部分、培育核心资产及利用公募REITs的要点与案例
（时间：2月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连, [产融公会] 城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产的典型案例
（一）不动产领域的主流投资策略
（二）不动产项目全生命周期的融资工具
二、利用公募REITs进行资产运作
（一）REITs的主要特征和优势
（二）国内企业海外REIT上市
三、国内REITs试点政策与案例
（一）国内试点政策的要点
（二）国内试点产品的审核流程
（三）首批试点项目的基本情况
（四）国内公募REITs发展的前景
（五）国内公募REITs发展的建议
（六）对不动产投资主体的建议
四、互动答疑
第三部分、基建投融资隐性债务风险防范及平台公司基建投融资合规要点与实操案例解析
（时间：2月26日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：朱静，财政部PPP专家，江苏省财政厅PPP专家。
一、监管层面对基建投融资的合规要求
（一）基建投融资常用模式及政策背景简析
（二）平台公司市场化融资的规范要求：把握市场化融资的关键点
（三）基建投融资负面清单：政府、平台公司、金融机构
（四）基建投融资的审计监督：重点领域、重点事项等
二、基建投融资与隐性债务风险
（一）从案例分析看隐性债务的内涵及实质
（二）基建融资涉及政府隐性债务的“负面清单”
（三）简析ABO、F+EPC、投资人+EPC等是否存在新增隐性债务风险
三、“新政”背景下基础设施“授权经营”的合规与实操要点
（一）授权经营的基本内涵
（二）授权经营的政策依据
（三）授权服务费的支付路径
（四）授权经营服务费的合规使用要点
（五）“新政”背景下ABO授权经营模式合规要点
四、基建投融资合规路径解析、EOD项目包装与申报
（一）基础设施的合规筹资路径简析
（二）EOD模式的“334”实践：三个阶段、三大落地方式、四大项目应用
（三）如何包装和申报EOD项目要点解析:申报条件及要点、可以包装哪些有收益且关联度密切的产业项目、不符合试点要求的常见问题等
五、片区综合开发的合规与实操要点
（一）正确认识和把握片区开发的实质与核心
（二）片区开发“投资人+EPC”模式合规要点
（三）土地出让收入用于片区开发的合规要点
（四）片区开发的“负面清单”-避免新增隐性债务的关键要点
六、案例研讨专题
案例1：“以租代建”模式的公益性学校及医院建设，是否存在新增隐性债务风险？
案例2：将有运营收入的准经营性项目一起打包的方式实施，如部分运营补贴来源于政府财政，其合规性如何判断？
案例3：某片区开发项目的招标文件、《投资合作协议》等内容是否涉及新增隐性债务？如涉及，如何整改或变更？
七、互动答疑
第四部分、城投产业投资及资本运作实务与案例
（时间：2月26日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人。
一、城投公司面临的20大困境解析
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
三、城投公司选择股权基金管理公司的6大要点解析
四、城投公司如何选择优质股权项目的8大要点分析
五、城投公司转型4步走及注意要点
六、国资审批股权投资10大关注要点解析
七、城投公司收购上市公司标的选择的10大关注要点解析
八、城投公司收购上市公司18个步骤及其注意要点
九、互动答疑
第五部分、土地资源的最新政策解析、一二级开发实务及政企合作机遇点
（时间：2月27日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：于老师，土地开发利用专家。
一、最新《土地管理法》及《实施条例》深度解读与利用
二、城镇化发展投资应如何利用《国土空间规划》，解决土地棘手痛点
三、如何解决城镇化建设指标紧缺、规划修改、耕地保护、用地矛盾等问题
四、如何促进区域成片开发、保障征地落位、进行用地报批、统筹区域发展
五、如何做好城镇建设存量挖潜、盘活，提高土地利用率，促进区域发展
六、城镇化区域投资发展之土地开发操作全流程解析、全链条风险规避
七、城镇化投资，土地一二级开发联动模式核心要点解析、优缺点分析
八、城镇化投资，土地一二级联动成本与收益模式分析
九、城镇化投资，土地一二级联动风险规避与拿地模式分析
十、土地投资之政企合作模式分析、要点把控、风险规避、协议要点把控
十一、城镇化土地实务：政府如何支持、企业如何操作、如何利用政策机遇
十二、城镇化过程中政府应如何布局项目、企业应如何获取项目做好区域开发
十三、案例解析（成片开发、企业投资、PPP项目）
十四、风险案例解析
互动答疑
第六部分、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：2月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-合丰泰南浔项目
五、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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时 间	地点	主 题
2月 25-27日	南京	城镇化投融资高级研修班专题第五期：融资平台转型发展/综合性片区开发/核心资产培育/公募REITs/债务风险化解/土地开发/产业投资/资本运作/产业招商实务与案例[点击查看详细介绍]
3月 5-6日	上海	家族信托与家族财富管理的方案设计、客户服务拓展、资产配置、产品创建、策略优化实务专题培训[点击查看详细介绍]
3月 25-27日	郑州	乡村振兴的政策解析、项目谋划、投融资创新、产业基金、政府投资公司、土地整治、文旅融合、元宇宙赋能实务高级研修班[点击查看详细介绍]

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