解读 | 城投平台的非标融资

启金智库

一、哪些城投平台的融资可能违反15号文的规定
在城投平台的非标融资业务中，目前比较难处理的是融资主体和融资产品架构的问题，其中因城投平台本身与地方政府有无法割裂的联系，因此在融资层面如何确保城投平台的融资不违反15号文是首先要解决的问题，以下先看看15号文中关于新增政府隐性债务的限制性规定：

有一些投资机构认为，在政府向城投平台购买服务或者城投平台就基建项目向政府收取代建费用的情况下，城投平台就项目融资对应的还款来源虽然也来源于政府，但不必然地会涉及到政府隐债的问题。举例来说，对于棚户区改造项目，城投公司与政府签订《政府购买服务协议》，项目结算按成本加成15%（含税）进行处理；再比如基础设施建设项目，城投平台与政府签订《委托代建协议》，政府为建设主体，城投平台为代建单位收取代建费用。类似上述项目，城投平台就项目本身的融资是否涉及新增政府隐性债务的问题，目前其实尚未有确定性的评判标准，更多的还是一事一议。
二、城投平台非标融资的处理策略
受金融强监管的影响，银保监会2021年7月下发《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发〔2021〕15号），且2022年《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（银发〔2018〕106号）正式施行后，截止当前，城投非标的资金来源主要是两大类，第一类是信托机构募集的资金，第二类是保险机构募集的资金。对于我们这些做私募或三方出身的机构来说，城投业务很难直接套用地产基金的操作模式，因此目前一般都是通过“信托计划+基金/有限合伙”的产品架构或者直接在配资端与信托、保险机构展开合作。需要注意的是，因信托和保险资管的监管政策方面存在一定的差异，因此信托机构和保险机构在城投非标业务方面的介入方向和业务操作方式也存在差异。
对于大部分信托机构（准确地说是属地的银保监局）来说，棚改项目、城市更新项目属于典型的涉房业务，城投平台关于这类项目的融资会占用地产额度，另外审批方面也可能存在一定的难度。还有一个问题是，棚改、城市更新项目的还款来源具有不确定性，即便是有《政府购买服务协议》、《委托代建协议》等也需考虑是否涉及政府隐性担保或隐性债务的问题。具体业务操作方面，我们在“信托计划+基金/有限合伙”的产品方向主要按两种思路处理：第一种是针对没有涉及到政府隐债的，我们与信托计划设立有限合伙企业后，有限合伙企业与城投平台共同设立项目公司，有限合伙企业以“股加债”的形式向项目公司注入资金，并由总包单位贴息；第二种是针对有可能涉及政府隐债的，我们与信托计划设立有限合伙企业后，有限合伙企业与总包单位共同设立项目公司，有限合伙企业以权益投资的形式向项目公司注入资金。
事实上，在城投平台的棚改、城市更新、保障房项目是否涉房的问题上，不同的信托机构也会有不同的认定标准，比如城投平台的经营范围不涉及房地产，主营业务的收入构成中与房地产有关的比重也很低的话，仍旧有按非涉房进行处理的空间（经营范围含房地产业务的话，则要对房地产业务占比进行说明）。当然，如果需要按涉房业务进行处理，在有额度的情况下对于信托机构来说也不存在什么问题。需要注意的是，信托机构除了上述放款模式，做城投平台的流贷、项目贷、买债、标品等其实都属于比较常规的操作方式，另外，因为城投平台在利润率考核方面较难达到一些信托机构的准入标准，因此对于国有平台、租赁公司等AA或AA+以上的对资金成本要求比较高的城投平台，不少信托机构比较倾向于做保险的通道，也即资金来源主要是险资。就我们目前的配资业务情况而言，也有保险资管机构通过保债计划向城投平台投入资金的情况，其中保险资管参与城投的棚改很可能成为以后的主流方向，同时保险机构对平台的选择要求也十分严格，需满足其内部的投资级的评级标准方可投资。
三、当前城投非标融资的主流产品
就当前城投平台的非标融资准入条件而言，我们机构端基本都要求融资人或担保人为AA+及以上评级的公开发债主体，且当地本级一般公共预算收入在30-50亿以上，未达标准的一事一议。区域准入方面，地方经济较为发达、财政收入较高、政府债务总体风险可控的区域基本都是大家的首选，但陕西、内蒙古、甘肃、青海、宁夏、新疆、黑龙江、吉林、辽宁、四川、贵州、云南、西藏等地区大家都相对谨慎，不过省级平台以及部分较好的省会城市城投平台一般都可以一事一议。融资成本方面，则一般在年化8%左右，总包单位贴息的情况下可以到年化10%左右。
15号文发布后，虽然城投非标的生存空间越来越小，但是在当前标债越来越难满足城投平台融资需求的情况下，城投非标仍旧有生存空间。总的来说，城投平台的非标融资主要是信托、资管计划、融资租赁、基金、债权融资计划、理财直接融资工具、债权投资计划、资产支持计划及其他非银金融机构借款等，但受金融监管的影响，融资性信托、保险资管计划或债权计划、政策性基金、券商或基金子资管计划等均面临发行或申请难、交易对手或底层项目准入要求高等难题。截止当前，仅投资类信托、北金所债权计划、融资性售后回租等几类非标融资方式还算比较灵活。为便于说明，我们就当前较为活跃的几种城投非标融资产品做相关介绍和说明：
（一）投资性信托参与城投平台融资
前文有提到我们与信托合作的“信托计划+基金/有限合伙”的产品形式，在城投平台作为融资主体的情况下，一般是由合伙企业与城投平台共同设立项目公司，合伙企业以“股加债”的形式完成资金投放（具体可参考我们下述产品架构）；如果涉及政府隐性债务问题需以总包单位作为融资主体，那产品架构需调整为合伙企业与总包单位成立项目公司，合伙企业以权益投资款的形式完成资金投放。
1. 投资产品基本架构图及说明（城投平台作为融资主体的情形）

（1）西政资本作为GP与信托计划（LP）共同成立有限合伙；信托产品份额通过信托自行募集或银行、西政财富代销。
（2）有限合伙企业通过股权投资方式投资于项目公司，并通过股权投资和股东借款的方式向项目公司进行投资，并最终用于棚户区改造、保障房项目建设。
（3）增信措施方面，施工总包单位对合伙企业期间收益及收益差额部分提供担保，城投平台公司母公司提供担保，项目公司章证照共管。
2. 融资产品要素

（二）北金所债权计划参与城投平台融资

1. 城投平台作为融资人通过主承销商（银行）向北交所申请备案、挂牌，主承销商通过自有资金认购或寻找其他适格的投资机构进行认购；
2. 挂牌主体不强制要求主体评级，由参与主体认购并自行进行风险判断；
3. 募集资金用途灵活，可用于长期项目资金与短期流动资金，或用于归还借款；
4. 放款项目准入标准方面，在符合国家政策方针前提下，可灵活调整；
5. 从备案材料制作到发行完毕2个月左右的时间周期要求；
6. 主承销商需为银行，A类主承销商可操作全国范围内业务，B类主承销商需在城投公司所在地有分支机构。
（三）融资性售后回租方式参与城投平台融资

1. 城投公司将非公益性资产（能产生现金流、能变现）出售给融资租赁公司；
2. 融资租赁公司向城投公司购买租赁物，并支付价款；
3. 城投公司向融资租赁公司回租租赁物，并向融资租赁公司支付租金；
4. 租赁期满，融资租赁公司向城投公司交付租赁物；
5. 因受压降通道的监管要求，目前操作这类业务的融资租赁公司也主要以主动管理为主。
需注意的是，除了以上提及的非标融资外，对于符合条件的城投企业通过ABS（资本市场）、发债（债券）等融资亦是重要的资金来源。
来源：西政地产金融研究会
产融公会&启金智库 近期连续在成都、郑州、上海、广州 举办四期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、金融机构、施工企业和房地产开发商等多领域专业人士的高度认可。2022年2月25-27日 产融公会&启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将在 南京 共同举办 城镇化投融资专题（第五期）高级研修班 暨《融资平台转型发展/综合性片区开发/核心资产培育/公募REITs/隐性债务风险防范/土地开发/产业投资/资本运作/产业招商实务与案例》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、财政、发改、住建、行业部门、融资平台、地方国企等属地机构，银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一部分、培育强政府投资公司实现“人产城”融合新发展格局
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、深度解析背景与形势
（一）区域发展战略的演进
（二）投融资政策周期的波动
案例1：嘉服集团的疫情防控债
案例2：龙港市（镇）融资平台企业债券
（三）房地产行业的发展前景
（四）项目全生命周期的融资工具
（五）不动产项目的主要投资策略
（六）城镇化投融资的总体形势
二、强政府投资公司的典型案例
（一）新加坡的“精英政府+强国企群体”
案例3：淡马锡控股的转型历程与成果
（二）国内融资平台发展的主要脉络
案例4：上海城投集团的转型发展
（三）融资平台生存发展的底层逻辑
案例5：重庆的融资平台体系和渝富集团
（四）融资平台转型发展方向与多层次任务
（五）融资平台转型发展的要点
1、构建公司可持续发展机制
案例6：台州市椒江区的融资平台转型发展
2、提升整体能力完善组织分工
案例7：长沙城发集团整合发展案例
3、构建多圈层的主营业务体系
案例8：西北某地市交投的业务体系构建
4、培育履职所需核心能力
案例9：盐城东方集团的转型发展
5、聚集培养高水平专业团队
6、利用多元化方式筹集低成本资金
案例10：合肥建投集团的整合资源与产业投资
（六）融资平台与PPP模式
案例11：徐州地铁二号线PPP项目
案例12：上海老港生活垃圾填埋场国际招商案例
案例13：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例14：宁波五路四桥存量PPP案例
（七）有为政府的全力支持
三、综合性片区开发与XOD模式
（一）城市是生生不息的有机生命体
案例15：上海的北外滩改造项目
（二）“人产城”融合发展理念
（三）国内片区开发的典型案例清单
案例16：新加坡榜鹅生态新市镇
案例17：上海城投操盘的新江湾城
案例18：唐镇新市镇的XOD模式
案例19：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式
案例20：密云古北水镇综合开发案例
（四）TOD与XOD模式要点
案例21：杭州钱江新城和钱江世纪城XOD案例
（五）国企操盘片区开发的机制与信心
（六）片区开发的理念与要点
四、互动答疑

第二部分、培育核心资产及利用公募REITs的要点与案例
（时间：2月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连, [产融公会] 城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产的典型案例
（一）不动产领域的主流投资策略
（二）不动产项目全生命周期的融资工具
二、利用公募REITs进行资产运作
（一）REITs的主要特征和优势
（二）国内企业海外REIT上市
三、国内REITs试点政策与案例
（一）国内试点政策的要点
（二）国内试点产品的审核流程
（三）首批试点项目的基本情况
（四）国内公募REITs发展的前景
（五）国内公募REITs发展的建议
（六）对不动产投资主体的建议
四、互动答疑
第三部分、基建投融资隐性债务风险防范及平台公司基建投融资合规要点与实操案例解析
（时间：2月26日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：朱静，财政部PPP专家，江苏省财政厅PPP专家。
一、监管层面对基建投融资的合规要求
（一）基建投融资常用模式及政策背景简析
（二）平台公司市场化融资的规范要求：把握市场化融资的关键点
（三）基建投融资负面清单：政府、平台公司、金融机构
（四）基建投融资的审计监督：重点领域、重点事项等
二、基建投融资与隐性债务风险
（一）从案例分析看隐性债务的内涵及实质
（二）基建融资涉及政府隐性债务的“负面清单”
（三）简析ABO、F+EPC、投资人+EPC等是否存在新增隐性债务风险
三、“新政”背景下基础设施“授权经营”的合规与实操要点
（一）授权经营的基本内涵
（二）授权经营的政策依据
（三）授权服务费的支付路径
（四）授权经营服务费的合规使用要点
（五）“新政”背景下ABO授权经营模式合规要点
四、基建投融资合规路径解析、EOD项目包装与申报
（一）基础设施的合规筹资路径简析
（二）EOD模式的“334”实践：三个阶段、三大落地方式、四大项目应用
（三）如何包装和申报EOD项目要点解析:申报条件及要点、可以包装哪些有收益且关联度密切的产业项目、不符合试点要求的常见问题等
五、片区综合开发的合规与实操要点
（一）正确认识和把握片区开发的实质与核心
（二）片区开发“投资人+EPC”模式合规要点
（三）土地出让收入用于片区开发的合规要点
（四）片区开发的“负面清单”-避免新增隐性债务的关键要点
六、案例研讨专题
案例1：“以租代建”模式的公益性学校及医院建设，是否存在新增隐性债务风险？
案例2：将有运营收入的准经营性项目一起打包的方式实施，如部分运营补贴来源于政府财政，其合规性如何判断？
案例3：某片区开发项目的招标文件、《投资合作协议》等内容是否涉及新增隐性债务？如涉及，如何整改或变更？
七、互动答疑
第四部分、城投产业投资及资本运作实务与案例
（时间：2月26日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人。
一、城投公司面临的20大困境解析
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
三、城投公司选择股权基金管理公司的6大要点解析
四、城投公司如何选择优质股权项目的8大要点分析
五、城投公司转型4步走及注意要点
六、国资审批股权投资10大关注要点解析
七、城投公司收购上市公司标的选择的10大关注要点解析
八、城投公司收购上市公司18个步骤及其注意要点
九、互动答疑
第五部分、土地资源的最新政策解析、一二级开发实务及政企合作机遇点
（时间：2月27日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：于老师，土地开发利用专家。
一、最新《土地管理法》及《实施条例》深度解读与利用
二、城镇化发展投资应如何利用《国土空间规划》，解决土地棘手痛点
三、如何解决城镇化建设指标紧缺、规划修改、耕地保护、用地矛盾等问题
四、如何促进区域成片开发、保障征地落位、进行用地报批、统筹区域发展
五、如何做好城镇建设存量挖潜、盘活，提高土地利用率，促进区域发展
六、城镇化区域投资发展之土地开发操作全流程解析、全链条风险规避
七、城镇化投资，土地一二级开发联动模式核心要点解析、优缺点分析
八、城镇化投资，土地一二级联动成本与收益模式分析
九、城镇化投资，土地一二级联动风险规避与拿地模式分析
十、土地投资之政企合作模式分析、要点把控、风险规避、协议要点把控
十一、城镇化土地实务：政府如何支持、企业如何操作、如何利用政策机遇
十二、城镇化过程中政府应如何布局项目、企业应如何获取项目做好区域开发
十三、案例解析（成片开发、企业投资、PPP项目）
十四、风险案例解析
互动答疑
第六部分、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：2月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-合丰泰南浔项目
五、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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时 间	地点	主 题
2月 25-27日	南京	城镇化投融资高级研修班专题第五期：融资平台转型发展/综合性片区开发/核心资产培育/公募REITs/债务风险化解/土地开发/产业投资/资本运作/产业招商实务与案例[点击查看详细介绍]
3月 5-6日	上海	家族信托与家族财富管理的方案设计、客户服务拓展、资产配置、产品创建、策略优化实务专题培训[点击查看详细介绍]

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