【实际案例+税法条文】个人出租房屋税费简析

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根据现行税收法规规定，自然人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、个人所得税、土地使用税、印花税等税费。
  

申小龙提示：图片可以点开放大看完税证明

申小龙提示：图片可以点开放大看代开的发票
以上图为例，怎么才缴纳了4个税费呢？因为其他税费免征了，今天就个人出租房屋的税费简单解析。
1.增值税
个人出租成套住宅：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
个人出租非成套住宅：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
还有一个知识点：自然人出租不动产，只要租金在10万元/月以内，如果不开专票只开普票，增值税可以免征。
图例上为成套住宅，而且还是代开的专票。
所以,增值税应纳税额：含税销售额÷（1+5%）×1.5%=6000/1.05*0.015=85.71
政策依据：
1、《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第16号） 第八条规定。

2、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

3、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定：其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
注：如果纳税人在符合免税的情况下开具增值税专用发票，不能享受免税，必须缴纳增值税及附加。

2.城市维护建设税及附加
将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
因为图例中月租金为1000元，不超过10万元，免征教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税减半征收。
所以,城市维护建设税=增值税*7%*0.5=85.71*0.07*0.5=3
政策依据：
1、《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）。

2、《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定：“由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”第四条规定：“增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。”

3.房产税

个人出租成套住宅，不区分用途，按租金收入的4%税率征收房产税。
个人出租非成套住宅，按租金收入的12%税率征收房产税。
图例中为个人成套住宅，税率为4%。同时销售方为个人，属于小规模纳税人，减半征收房产税。
所以，房产税=6000/1.05*4%*0.5=114.28
4.城镇土地使用税
个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
政策依据：
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三款规定：“对个人出租住房，不区分用途，......按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”

5.印花税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
6.个人所得税
1、出租成套住宅：应纳个人所得税=应纳税所得额×10%
2、出租非成套住宅：应纳个人所得税=应纳税所得额×20%
其中，应纳税个人所得额，以月收入4000元为界限。每次（月）收入不超过4000元的，应纳税所得额=每次（月）不含税收入额-相关税费-修缮费用（800元为限）-800元
每次（月）收入在4000元以上的，应纳税所得额=［每次（月）不含税收入额-相关税费-修缮费用（800元为限）］×（1-20%）。
图例中，月收入为1000元，低于4000元。相关税费为房产税和城建税，其中月度房产税和城建税为（114.28+3）/6=19.55，修缮费用为0。
所以，个人所得税=[每次（月）不含税收入额-相关税费-800元]*10%*6=（1000/1.05-19.55-800）*0.1*6=79.70
政策依据：
1、《中华人民共和国个人所得税法》的规定，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

2、《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税(2008)24号文）规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

3、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》的规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

7.下图为明细税费，月租金1000元，代开半年6000元。想要详细的税率表，可点击查看房屋租赁代开发票税率表。



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