离婚分割房产，注意契税缴纳有变化

李威03

沈虹 郑建军 许蒙亚 张益辉


当前，离婚时分割婚姻存续期间的共同财产（即“离婚析产”）引发的法律问题，越来越受关注。房产作为重要的财产，相关涉税处理的关注度也越来越高。

  前段时间，财政部、税务总局发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号，以下简称“29号公告”），从契税立法原则上对离婚析产涉及的不动产权属变动是否征收契税进行重新界定，明确夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，免征契税。
  
核心变化
变“不征”为“免征”

  夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，由不征契税变为免征契税。
  
  契税法施行前，《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。也就是说，此前夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更行为，不属于契税的征税范围。
  
  今年9月1日起施行的契税法明确了契税的征税范围——转移土地、房屋权属，包括土地使用权出让、转让（包括出售、赠与、互换），房屋买卖、赠与、互换行为。《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）则进一步明晰，征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。据此，29号公告明确，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，属于契税征税范围，但给予免税待遇。
  
  从“不征”契税到“免征”契税，意味着离婚分割共同房产，需要申报减免契税。那么，具体如何申报呢？根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号，以下简称“25号公告”）第一条规定，契税申报以不动产单元为基本单位。因而夫妻离婚分割共同财产，增减共有人导致土地、房屋权属转移的，也应以不动产为单元。申报契税时，纳税人应填报《财产和行为税纳税申报表》和《契税税源明细表》。同时，根据25号公告相关规定、纳税人所在省（区、市）税务局的要求，纳税人需要附送离婚证、离婚协议（法院判决书或调解书）、不动产权证书等具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证等资料。
  
关键要素
只有“夫妻共同财产”可免征

  需要说明的是，适用免征契税优惠的客体，须为夫妻共同财产。同时，夫妻间应已形成婚姻关系解除的事实。
  
  29号公告第一条明确，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。其中，夫妻共同财产，指夫妻在婚姻关系存续期间所得，符合民法典第1062条列举范围的财产。具体来说，民法典第1062条明确，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益，知识产权的收益等，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该条同时明确，夫妻对共同财产，有平等的处理权。
  
  实务中，一些常见的情形，因不属于“夫妻共同财产”范围，无法适用29号公告免征契税的规定。例如，对于夫妻一方出于补偿或损害赔偿，将其个人拥有的不动产给予另一方而发生的权属转移。民法典第1063条具体明确了“夫妻一方的个人财产”的具体概念，包括一方的婚前财产，一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿，遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产，一方专用的生活用品以及其他应当归一方的财产。根据规定，这些财产都不能适用免征契税规定。
  

案例
A婚前拥有一套价值100万元（以下均为不含增值税价格）的住房，首付30万元，按揭贷款70万元，产权登记在其名下。与B结婚前，A偿还了贷款10万元，婚后约定共同偿还剩余贷款60万元。在协议离婚时，房贷已全部还完，参照房屋买卖的市场价值，房屋现值200万元，增值率100%。其中：A首付及婚前偿还的贷款40万元部分对应现值80万元；共同偿还的按揭贷款60万元部分对应现值120万元。双方约定A净身出户，将房屋权属变更为B一人所有，作为对B的补偿。已知当地契税税率为3%，假设不符合契税其他减免条件。

  本例涉及两项契税规定，A、B婚姻关系存续期间，共同偿还的按揭贷款60万元对应现值120万元部分，属于夫妻共同财产，房屋权属由A变更为B，按29号公告执行，免征契税，免征额120×3%＝3.6（万元）；A于婚前购房时交纳的首付款及个人偿还的贷款对应现值为80万元，按照民法典规定，属于A的个人财产，假设B不符合契税其他减免条件，则B应当依法缴纳契税80×3%＝2.4（万元）。
  
重要提示
有别于“婚内变更”免征规定

  值得注意的是，夫妻之间婚内变更房屋产权免征契税，不区分共同财产还是个人财产。
  
  契税法第六条第一款第（四）项明确，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。民法典第1065条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。此时，夫妻之间变更土地、房屋权属，该不动产不论是个人所有还是夫妻共有均可适用免税政策，这有别于离婚分割夫妻共同财产免税规定，不能相互混淆。
  
  延用上例，如果A、B婚姻美满，房贷全部还完时，夫妻双方约定将房屋过户至B名下。此时，无论是A首付及婚前偿还的贷款对应现值80万元的部分，还是共同偿还的按揭贷款对应现值120万元的部分，均可享受免征契税的优惠政策，免征额200×3%＝6（万元）。

  来源：中国税务报
责任编辑：于燕 (010)61930093

@制造业中小微企业：缓缴2021年第四季度部分税费政策要点请收好


跟着镜头逛进博！看税务视角下的黑科技





你的“分享、点赞、在看”我都喜欢！