关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的解读

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关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的解读

一、制定目的
为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定并发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(以下简称《规程》)。
二、主要内容
(一)土地增值税清算单位如何确定?
《规程》第五条明确土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目登记的名称应以《建设工程规划许可证》的项目名称为准。
(二)《规程》第九条为何要明确容积率的确定顺序?
《规程》第八条明确房地产项目区分普通住宅、非普通住宅和其他类型，在预征、清算及尾盘销售时分别计算缴纳土地增值税。我省区分普通住宅、非普通住宅根据容积率和建筑面积进行确认，为统一执行口径，明确清算项目容积率的确定顺序。
(三)《规程》第十四条第(一)项“或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和本条第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间在具体工作中该如何掌握?
“剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间。
(四)《规程》第十六条明确了清算申报的期限，为何没有明确清算申报税款的缴纳期限?
纳税人应在规定的期限内向主管税务机关提交清算资料，办理清算手续。经主管税务机关审核确定应缴纳土地增值税后在税务征收系统进行纳税申报，办理补退土地增值税税款的相关手续。
(五)如何理解《规程》第十七条关于清算收入和扣除项目金额的截止时间?
清算申报是纳税人的责任，为还责于纳税人，因此规定纳税人在办理清算申报手续时，以清算申报当日确定收入和扣除项目金额的截止时间，有利于明晰征纳责任，减少争议。
对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的。就清算收入的归集来说是指纳税人在截止时间已实现销售的房地产的全部销售收入，不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人在截止时间整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集后，再按规定的分摊方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。
(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。
(七)《规程》第二十六条明确了核定程序，为何没有明确税务机关审核的期限及核定清算税款的缴纳期限?
《规程》第二十条和第二十二条已明确税务机关审核的期限及清算税款的补退期限，不再重复表述。
三、《规程》施行时间
《规程》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本《规程》处理。
相关文件：http://hainan.chinatax.gov.cn/xxgk_6_1/15136091.html