产业园区运营模式全解析

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园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。

第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷

园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
来源：今日头条
产融公会 和 启金智库 将于 2021年9月16-18日·成都、2021年10月15-17日·郑州 分别举办《融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班》，诚邀您的出席。
【主讲提纲】
第一讲、地方政府融资平台整合运作转型发展的逻辑与案例
（时间：9月16日周四上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。清华大学博士，伦敦政治经济学院（LSE）访问学者。兼任中央财经大学管理科学与工程学院客座教授，中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，国家发展改革委PPP专家库专家，中国REITs50人论坛专家委员，清华大学PPP研究中心投融资专业委员会委员，中铁资本等公司外部董事。
一、发展环境分析
（一）区域发展战略
（二）长期坚持“房住不炒”与房地产行业平稳健康发展
（三）投融资政策周期
（四）地方政府面临的主要挑战
（五）化解隐性债务的主要方式
（六）基础设施项目不同层级的分工
（七）重大项目投融资的主要模式
（八）市县级投融资工作的总体形势
二、转型发展要点
（一）国内融资平台发展的脉络
（二）存在的必要性
（三）各地融资平台存在的普遍问题
（四）融资平台的转型与分化
（五）融资平台转型发展的多层次任务
（六）转型发展要点
（七）主营业务板块
（八）核心能力建设
（九）融资平台转型的具体措施
三、牵头PPP模式
四、利用公募REITs
五、政府有力支持
（一）融资平台的风险分析框架
（二）培育强政府投资公司
六、互动答疑
第二讲、片区综合开发与TOD/XOD模式业务实操与典型案例
（时间：9月16日周四下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。
一、综合性片区开发实操要点及典型案例解析
（一）操盘片区开发的要点
（二）典型案例梳理及部分案例详解
（三）深刻理解土地财政的深刻内涵和运作
二、TOD/XOD模式运作要点及经典案例解析
（一）TOD模式要点
(二）TOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）实施XOD模式的要点
三、互动答疑
第三讲、 政府投融资模式重构、隐性债务风险防范、片区开发项目策划及土地储备投融资实务
（时间：9月17日周五上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：林正刚。拥有15年政府项目、片区开发、基建投融资经验。中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，现任中至远资本总裁。长期致力于政府项目投融资、平台公司高质量发展、片区开发投融资、混合所有制改革的咨询与投资实践，深度服务国资客户超过100家，5个项目被评为财政部国家示范项目，参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过300亿元。
一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与隐性债务化解
（一）政府投融资模式重构三步奏解读
（二）新基建与政府投融资新理念
（三）银保监15号文后隐性债务化解思路
二、平台公司片区开发项目ABO模式转型及合规性操作要点分析
三、片区开发项目暨土地储备投融资实务要点分析及案例分享
四、互动答疑
第四讲、城市更新项目投融资、产业勾地及产业投资基金实务
（时间：9月17日周五下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：林正刚。
一、城市更新项目投融资模式的探讨
二、片区综合开发中的拿地要点暨产业勾地模式及实操
三、产业投资基金参与地方政府基建项目
1. 产业基金在基础设施项目中的功能演变过程
2. 资管新规、私募新规与23号文对于基金出资人的影响
3. 对赌模式在产业基金中的应用
4. 土储新政（财综[2016]4号、[2016]90号）后，产业投资基金参与土地一级开发项目的创新模式实务及案例分析
5. 产业投资基金非标转标准化退出的方式及案例解析
6. 如何运用产业基金整合各种资源
7. 注意基金参与项目采购流程中的合规性问题
8. 产业基金模式的归结
四、互动答疑
第五讲、片区土地一二三级开发的项目策划储备、项目管理及投融资实务
（时间：9月18日周六上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：郭树锋。拥有20年丰富实战经验，14年省级财政工作经历，负责大型财政投资基本建设项目投资管理；6年社会资本工作经历，投资了包含17个财政部示范项目、2个国家发改委示范项目的几十个PPP项目，拥有丰富的基础设施投融资理论、政策和实务运作经验。现任杭州城投建设有限公司副总经理。浙江大学项目管理工程硕士，高级工程师，注册一级造价工程师，国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、城市建设项目策划储备与地方政府隐性债务
（一）《预算法》精要解析及实践运用
（二）《政府投资条例》精要解析及实践运用
（三）化解地方政府隐性债务
（四）政府投融资和债务管理的源头
（五）隐性债务的认定原则
（六）近期重要文件回顾
（七）合规的投融资方式有哪些
（八）案例分析
二、片区（土地）一级、二级、三级开发项目实操要点与难点
（一）片区（土地）一级、二级、三级开发全貌解析
（二）片区（土地）一级开发三种模式及优缺点
（三）片区（土地）二级开发四种模式及优缺点
（四）片区（土地）三级开发核心考量及实践经验
三、片区开发项目策划储备要点
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目违规现状及应对
（三）片区开发项目如何资金自平衡
（四）片区委托开发项目参与主体及责权利
（五）片开发基本交易模式图解及要点分析
（六）片区开发模式核心三条主线如何把握
四、片区开发实操要点和项目管理要点
（一）实操和项目管理中六大重点事项
（二）操作难点及应对
（三）投资人选择的要点及实践
（四）战略合作者引入原则及实践
（五）项目如何融资、如何立项
（六）片区开发项目合规性五大探讨
（七）一三级联动开发模式与传统片区开发模式对比探讨
五、土地出让收入划转税务征收对片开的影响
（一）政策回顾
（二）出台背景
（三）关注点
（四）影响
六、最新15号文的实操影响
第六讲、新型城市功能单元——未来社区的顶层设计、项目创建、投融资安排、全过程咨询运用实务和案例
（时间：9月18日周六下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：郭树锋。
一、未来社区的理解及趋势
（一）未来社区基本理念及内涵逻辑
（二）未来社区理念与第一二三批项目变化趋势
（三）未来社区的考核创新和体系化运作机制特色
（四）它为当前房地产项目开辟了怎样的新出路
（五）未来社区的红利要点你抓住了吗
（六）未来社区为何具有强生命力和一定会面向全国推广
二、未来社区基本政策要点
（一）未来社区是什么？
（二）政府与市场合作要点
（三）未来社区政策文件体系
（四）未来社区139顶层设计
（五）类型：整体提升、拆改、拆建、新建、片区、新城、乡村等
（六）城市更新+乡村振兴+片区开发+共同富裕的集合
（七）项目试点阶段规划
（八）项目申报要求
（九）建设、实施、用地三大主体的权责义务
（十）新建、全拆、拆改类项目总体运作思路
（十一）整合提升类项目总体运作思路
（十二）项目建设期、运营期的资金平衡
（十三）项目创建流程简析
三、未来社区创建内容
（一）要点总结、核心内容、深度要求
（二）基本情况：两调查和两调研
（三）创建目标：具体公式解析
（四）申报指南与主题设定
（五）总体设计与九大场景建设运营方案
（六）经济可行方案——资金平衡
四、未来社区数字化提升
（一）智慧社区服务平台
（二）数字化系统系统架构设计的必做项和选做项
（三）智慧服务平台搭建各方角色
五、未来社区全过程咨询应用
（一）服务对象：政府方、投资人
（二）内容：1 综合性咨询 +N 前期专项咨询+X 工程专项咨询
（三）项目管理策划总体思路
（四）全过程预算绩效管理要点
（五）对未来社区的意义和案例复盘
（六）费用谁来出？
六、未来社区实践和案例解读
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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编号	时 间	地点	主 题
D070	2021年 9月 11-12日	成都	房地产不良（烂尾楼）重整实务与案例专题培训 [点击查看详细介绍]
D071	2021年 9月 16-18日	成都	融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班 [点击查看详细介绍]
D072	2021年 9月 25-26日	石家庄	困境地产不良项目的投资运作与资金配置、复工复建与价值盘活、投后管理与退出清算、破产重整全链条以及涉刑案件的处置实务专题培训
D073	2021年 10月 15-17日	郑州	融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班 [点击查看详细介绍]

启金部分学员机构