不动产经营租赁业务各情形的增值税计算方法

海南政策君

来源｜ 海南税务
2021年7月15日财政部 税务总局 住房城乡建设部联合发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号），自2021年10月1日起，对住房租赁企业中的增值税一般纳税人和小规模纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，均可按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，其中一般纳税人也可适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
住房租赁企业向个人出租利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，也可享受上述政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
下面就和小编一起来了解一下不动产经营租赁业务各情形的增值税计算方法吧！

1.一般纳税人
（1）适用一般计税的情形
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。按照以下公式计算应纳税额：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
销项税额=含税销售额÷(1+9%)×9%
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,纳税人选择适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
（2）适用简易计税的情形
①一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。按照以下公式计算应纳税额：
应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
②住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
③住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房，取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
保障性租赁住房，是指对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设，并取得保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
（3）适用免税的情形
自2019年1月1日至2023年12月31日，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。
享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。
2.小规模纳税人
（1）应税情形
①单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。按照以下公式计算应纳税额：
应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。按照以下公式计算应纳税额：
应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：
单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房):
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
个体工商户出租住房: 应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
②其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。按照以下公式计算应纳税款：
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。按照以下公式计算应纳税款：
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
③住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
④住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
保障性租赁住房，是指对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设，并取得保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
（2）免税情形
①自2019年1月1日至2023年12月31日，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。
享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。
②其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

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