土地买卖的税收筹划

caichang

案例分析：
  甲公司是一集团公司，2015年1月，用子公司M公司名义在某市郊区购进一块地，成本1亿元，2016年5月该地块升值，评估价为5亿元，乙公司是一家房地产开发企业，想在该地块开发销售商品房。甲公司欲卖地，乙公司欲买这块地，如果您是这两家公司的财务总监，该如何进行纳税筹划？
一、销售方甲公司财务总监有两种方案
  （一）方案一，将土地直接出售，需要缴纳：
  1、印花税，税率5‰，应纳印花税25万；
  2、增值税11%，转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税，假设甲公司选择简易计税，为方便计算假设为不含税价，应纳增值税2500万。
  3、城建税、教育费附加、地方教育费附加，征收率分别是增值税的7%、3%和2%，税金及附加300万。
  4、土地增值税，应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值率=土地增值额/扣除额=4/（1+5*5.6%）=312.5%，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%，应纳税额1.95亿。
  5、企业所得税，税率25%，（5-1-0.03-1.95）*25%=0.51亿。
  以上合计应缴纳2.74亿元。
  （二）方案二，将M公司100%的股份以5亿元卖掉，需要缴纳：
  1、印花税，税率5‰，应纳印花税25万；
  2、企业所得税4*25%=1亿
  以上合计应缴纳1亿元。
  结论：对卖方甲公司来说出售股权优于直接出售资产。
  （三）所得税税负能降低一些吗？
  甲公司卖M公司股权时可以留一部分股份，比如5%，享受M公司的分红用，公司章程约定分红比例（M公司土地增值4个亿，可以预测将来会有4亿的利润），甲公司取得M公司的股息红利所得免交企业所得税，化股转所得为股息红利。
二、购买方乙公司财务总监有两种方案
  （一）以5亿元直接购买土地
  购进土地成本帐面价值5亿元，在开发房地产时，做为企业所得税和土地增值税的成本列支。
  （二）以5亿元购进M公司100%股权
  土地成本为M公司帐上的土地成本1个亿，乙公司根据评估报告做分录：
  借：无形资产—土地使用权 4亿
  贷：资本公积—其他资本公积 4亿
  但企业所得税申报时要做纳税调增，税收上只认历史成本1亿。
  4个亿的溢价如何消化？只能等将来M公司股权转让时或M公司清算时扣除M公司计税成本5亿。但土地开发后，房地产开发销售的企业所得税25%，土地增值税39%（1.95/5)，多交4个亿乘以64%，多交2.56亿，相当于甲公司少交的税递延到乙公司了。
  结论：对买方乙公司来说直接购买资产优于购买股权。
  （三）如何解决股权溢价问题?
甲公司设立关联建安企业，定价时调高建安成本、设计成本价格，调低股权价格，对上游甲公司来说，税负不变。对下游乙公司来说，股权款不能进成本，建安款能进成本。