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[启金智库] 9月11-12日成都 | 房地产不良资产(烂尾楼)的投资尽调/资金配置/估值税筹/破产重整实务与案例专题培训

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2021-8-5 00:27:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
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公众号名称: 启金智库
标题: 9月11-12日成都 | 房地产不良资产(烂尾楼)的投资尽调/资金配置/估值税筹/破产重整实务与案例专题培训
作者:
发布时间: 2021-08-04
原文链接: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2NTM4NTM1NQ==&mid=2247536263&idx=7&sn=b3593be6d63d545093f35116761ff124&chksm=ea9c2a63ddeba37513db173c997e5447b09e460f6aad8779f66f31a5ba493900923ede9c4528#rd
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01
课程背景
从去年以来,包括华夏幸福、泰禾、协信、蓝光在内的多家房企都出现了债务危机。危机之下他们手中的项目一律停摆,也就是已经成为了烂尾楼。在经历了房地产10多年来预售制和高杠杆加持下的疯狂扩张之后,自2009年开始,我国地产净停工面积开始大幅增长,标志着逐年累积的烂尾楼越来越多。
据数据显示,全国加起来333个地级行政区,却有3000多座烂尾楼。平均下来每个城市至少都有10座烂尾楼。像郑州、广州、大连、深圳、昆明、青岛、北京、上海等城市都有很多重点出现。烂尾楼早已布满全国各地,嫣然已经成为了一个全国性的问题。
近年来各地政府都在尝试府院联动努力盘活烂尾楼,各地区层面陆续出台相应政策,深陷烂尾楼困境之中的普通购房者、金融机构、开发商、施工方等都有了新的希望。这其中对于很多投资机构来说,也是有很大的机会,当然对专业性的要求也是会更高。
在此背景下,启金智库2021年9月11-12日,在 成都 举办《房地产不良资产(烂尾楼)的投资尽调/资金配置/估值税筹/破产重整实务与案例专题培训》,特邀5位房地产不良资产(烂尾楼)投资实战派资深人士进行经验和案例实务分享:

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02
讲师介绍
9月11日·周六
09:00-12:00
一、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例

主讲嘉宾:何 煜
上海东兴投资控股发展有限公司业务部门负责人
专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
13:30-16:30
二、房地产不良资产的投前尽调估值、重组税务筹划实务

主讲嘉宾:李朝阳
北京信诚国投高级合伙人
专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理,长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行,黑石,高飞咨询等境外基金收购中国不良债权资产提供投行化服务,累计投资规模10亿美金。
9月12日·周日
9:00-12:00
、房地产企业破产重整“投,融,管,退”全链条实务与案例

特邀嘉宾:郭浙生
常州云鼎创始人/总裁
拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验,曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
13:30-14:30
四、房地产不良资产尽职调查和交易实务——以在建工程为例

主讲嘉宾:张 颖
北京大成(成都)律师事务所 董事/高级合伙人
约20年的执业律师经验和15年以上的公司并购、项目投资、企业运营和风险管理工作经验,熟悉企业和项目投融资程序、对各类金融和证券产品有充分的了解,提供高效专业的投融资法律服务。
14:30-16:30
五、房地产企业破产重整程序要点、主要问题、法律效力与风险

主讲嘉宾:杨思永
北京大成(成都)律师事务所合伙人
四川省法学会破产法研究会会员、成都市律协破产专业委员会委员、成都市破产管理人协会业务指引委员会主任。
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03
课程提纲·第一讲
烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
(时间:9月11日上午9:00-12:00 )
· 主讲嘉宾:何煜,上海东兴投资业务部门负责人 ,专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资:机遇与挑战
(一)面临的主要复杂问题解析
(二)多方参与主体介绍
(三)机遇与挑战
二、破产类型:投资人眼中的破产
(一)司法角度
(二)投资人角度
(三)破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
(四)破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
三、关键要素:投资必须要知道的细节及方案
(一)资金匹配
(二)政策支持
(三)工程遗留和造价
(四)销售及市场
(五)信用修复
(六)税务筹划
四、投资方式:如何参与烂尾楼投资
(一)投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
(二)各方式优劣势比较分析
(三)重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
(四)风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
(五)清偿顺序
(六)其他准备
五、共益债:财务投资者的利器
(一)交易架构
(二)优先顺序
(三)改善措施
(四)方案要素
(五)风控措施
(六)人和是关键
六、互动答疑

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03
课程提纲·第二讲
房地产不良资产的投前尽调估值、重组税务筹划实务
(时间:9月11日下午13:30-16:30)
· 主讲嘉宾:李朝阳,北京信诚国投高级合伙人。专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理,长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行,黑石,高飞咨询等境外基金收购中国不良债权资产提供投行化服务,累计投资规模10亿美金。
一、不良资产估值定价的重要性
(一)估值的重要性(资产价格、资金组合、变现能力、交易条款)
(二)建立一个属于自己的投前决策系统
二、不良资产估值定价的重要指标
(一)影响估值的三大指标及对应方法
1、资产:产品因素、政策因素、人的因素、不同资产的估值方法
2、法律:司法现状、司法难点、社会影响
3、金融:财务审计、或有负债、税务筹划、交易结构
4、案例:零标债权包的估值定价及报价技巧
(二)不动产的评估方法
1、住宅:市场比较法、成本法
2、商业:收益实现法、成本法
3、工业:收益还原法、成本法、市场比较法
(三)各项指标的影响参数与估值模型
1、指标测评
2、处置分析:处置方案/处置周期/购买策略
3、司法进度:严格拆解
4、抵押物估值:市场比较法&收益还原法
5、债权投资估算
6、可视化工具:投前决策报告
三、 不良资产处置、重组的税务筹划
(一)不良资产处置涉及的税种
1、涉及税种:增值税、土地增值税、所得税、契税
2、不同资产税费种类:债权资产转让、实物资产转让、法拍资产
3、不良资产税务具体实操:竞拍拍得、以物抵债、SPV公司的运用
(二 )不同交易模式下的税负解析及税务筹划
1、资产转让
2、股权转让
3、增资后股权转让
4、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权
5、不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项
6、企业分立后转让股权
7、分立及股权转让须缴纳的税项
(三)税收优惠政策解读
1、税务筹划的思路及风险提示:减少、增加、机构、返还
2、税收优惠政策:四大AMC的优惠政策
(四)金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异解析
1、交易结构设计差异
2、税务筹划差异
3、税务尽调的重要性
案例:房地产行业税收筹划针对重点——所得税
案例:困境地产企业重组再开发
(五)重点税务筹划案例分享:不良资产处置基金(定制化远期收购)
1、债权分析
2、尽调执行:尽调估值要点
3、抵押物估值
4、资产的市场分析评估
5、资产获得方式(资产拍卖)
6、司法拍卖的税率计算
7、资产收购方远期收购协议:亮点关键条款
8、交易结构的设计:SPV嵌套与股权转让
9、投资计算:总出资额、税费、机构投资收益、咨询服务费、收益分配比
10、报告:财务分析、投决报告
四、互动答疑

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启金·圆桌交流互动
《共话 · 房地产不良资产(烂尾楼)投资实务》
(时间:9月11日下午16:30-18:00)
· 参会嘉宾观点、业务优势和需求分享发言
· 现场问题需求探讨交流


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03
课程提纲·第三讲
房地产企业破产重整“投,融,管,退”全链条实务与案例
(时间:9月12日上午9:00-12:00 )
· 主讲嘉宾:郭浙生,常州云鼎创始人/总裁,拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验,曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投:破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
(一)项目来源渠道
(二)前期尽职调查及成本测算
(三)前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
(四)税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融:SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
(一)融前调查
(二)融时审查
(三)融后检查
(四)合规问责
(五)风险预警
(六)预案措施
三、管:依据《重整计划》对破产企业信用修复
(一)关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中,移除出经营异常范围
2、填制公司登记(备案)申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
(二)久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
(三)关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
(四)关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
(五)国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
(六)住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
(七)问题总结及解决措施
四、退:项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

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03
课程提纲·第四讲
房地产不良资产尽职调查和交易实务——以在建工程为例
(时间:9月12日下午13:30-14:30)
· 主讲嘉宾:张颖,北京大成(成都)律师事务所 董事/高级合伙人。约20年的执业律师经验和15年以上的公司并购、项目投资、企业运营和风险管理工作经验,熟悉企业和项目投融资程序、对各类金融和证券产品有充分的了解,提供高效专业的投融资法律服务。
一、不良资产收购尽职调查清单
(一)项目所在公司基本情况及历史沿革
(二)股东、实际控制人及公司治理情况
(三)标的资产情况(土地使用权/在建工程/房产)
(四)财务及应收应付款项核查
(五)关联交易
(六)重大合同(施工合同/融资合同)
(七)税务
(八)劳动用工及人力资源
(九)诉讼仲裁和行政处罚
(十)环境保护
二、不同收购模式的尽职调查重点分析
(一)股权收购模式下的尽职调查重点
(二)资产收购模式下的尽职调查重点
三、在建工程尽职调查的关注要点
(一)标的资产的取得方式及过程
(二)标的资产的权属现状
(三)标的资产的权利受限情况
(四)标的资产的配套情况
(五)标的资产所属企业及项目的税收缴纳情况
四、以在建工程为例分析尽职调查的程序、方法
(一)现场踏勘——信息是否一致
1、在建工程位置、面积、环境因素
2、工程建设合同与实际工程进度的匹配性
3、配套设施(水/热/气/电/消防等)
4、其他方面
(二)信息收集与访谈
1、按尽职调查清单收集资料
2、访谈报建/工程/预算/采招/财务/销售等核心人员
(三)外部调查
1、不动产登记中心
2、建设管理部门
3、抵押、查封
4、与规划条件的匹配性
5、变更存在限制或禁止的情况
(四)与总包单位等核心项目供应商进行函证和沟通
五、尽职调查发现问题的处理方案
六、互动答疑

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03
课程提纲·第五讲
房地产企业破产重整程序要点、主要问题、法律效力与风险
(时间:9月12日下午14:30-16:30)
· 主讲嘉宾:杨思永,北京大成(成都)律师事务所合伙人。四川省法学会破产法研究会会员、成都市律协破产专业委员会委员、成都市破产管理人协会业务指引委员会主任。
一、破产重整程序的启动
(一)重整、清算与和解三种程序的比较
(二)企业破产重整的受理
(三)房地产企业破产重整案件受理面临的难点
二、破产重整受理后的法律效力
(一)停止计息
(二)解除查封和停止执行
(三)破产撤销权
(四)双方均未履行完毕合同可解除
(五)抵押权暂停行使
三、破产重整程序要点
(一)两种管理模式:管理人管理模式与债务人自行管理模式
(二)破产重整程序的主要流程
(三)破产债权的分类和清偿标准
(四)重整计划制定与表决
四、房地产企业破产重整主要问题
(一)购房人权益保护问题
(二)以房抵债效力问题
(三)售后返租问题
(四)社会集资的矛盾化解问题
(五)建设工程价款的优先权问题
(六)股东权益调整与重整投资定价的主要考量因素
五、房地产企业重整投资的法律风险防范
(一)项目土地/规划/建设全流程手续合规性调查
(二)股权调整、资产查封问题能否得到解决
(三)未披露债务风险
(四)土地成本与后期税收风险
六、互动答疑

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04
参会人士
■ 商业银行、全国和地方资产管理公司、金融资产投资公司、信托公司、资产交易所、地方金控的相关人士;
■ 房地产开发公司(集团)、地产投资公司、地产运营公司、实业集团、城投公司、房地产投资基金的相关人士;
■ 国企或民营投资公司、外资投资机构(基金)、不良资产基金、财富管理公司的相关人士;
■ 破产重整管理人、地产投资咨询或商业策划公司、律师事务所、中介和服务机构的相关人士。

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05
参会须知
主办单位: 启金智库
我们,链接金融与产业……
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨,面向金融、企业、法律、财税的相关专业人士,在投资银行、资产管理、财富管理、企业(项目)财税、公司(基金)治理、金融科技等领域,提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间: 2021年9月11-12日(周六、周日)
9月11日【09:00-12:00,13:30-18:00】
9月12日【09:00-12:00,13:30-16:30】
培训地点:成都(报名后具体通知)


会议费用:
①标准价:4800元/人
②产融公会:可使用免费名额。【产融公会】介绍
(※含参会费/资料费/税费/,往返路费/住宿/餐饮等均需自理)
报名方式:
15001156573(电话微信同号)


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编号
时 间
地点
主 题
D067
2021年
8月
07-08日
直播
银行理财、公募基金、私募基金、保险资管的产品设计、资产配置及金融同业合作专题培训[点击查看详细介绍]
D068
2021年
8月
28-29日
上海
私募基金设立、合规备案、税务筹划、投资风控、退出机制与S基金投融资实务专题培训
D069
2021年
9月
04-05日
北京
地产322红线下多元化精准拿地、投资测算、合作开发、融资架构、税务筹划实务和案例专题培训
D070
2021年
9月
11-12日
成都
房地产不良资产(烂尾楼)的投资尽调/资金配置/估值税筹/破产重整实务与案例专题培训
D071
2021年
9月
16-18日
成都
城市片区开发/更新的模式和融资创新、项目策划储备、城投平台公司整合发展与政企合作实务和案例专题培训
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2021年
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25-26日
石家庄
困境地产不良项目的投资运作与资金配置、复工复建与价值盘活、投后管理与退出清算、破产重整全链条以及涉刑案件的处置实务专题培训
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2021年
10月
15-17日
郑州
城市片区开发/更新的模式和融资创新、项目策划储备、城投平台公司整合发展与政企合作实务和案例专题培训

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