继承商铺再转让，增值税如何处理？

胡不归

作者：财税罗老师

继承非住房后再销售的，计征增值税时能否扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，其法规依据是什么？本文对此问题逐一分析。

案例：2016年5月，张某继承其父母的一间商铺，其父母保留有2010年原购置发票，票面金额50万元。2021年5月，张某将该商铺出售，售价为200万元。

适用非住房继承时的相关法规

非住房继承行为，对于继承人、被继承人，征收印花税（产权转移书据，0.05%），免征个人所得税和契税，不征收增值税、土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。具体是指离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直属亲属；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

对公益事业或者以社会公众为对象赠与的、家庭财产分割的，住房和商铺等不动产、无形资产，均可免征增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，细则所称的“赠与”指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税。

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

印花税暂行条例规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证。产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

个人赠与不动产所书立的书据，属于印花税征收范围，赠与、受赠双方均应缴纳印花税。

适用非住房继承后转让的相关法规

个人转让非住房涉及的涉及增值税、城建税、附加税、土地增值税、个人所得税和印花税。比较特殊的计税方式是增值税和个人所得税。

个人所得税：按财产转让所得项目计征。

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

财税〔2009〕78号文件第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

增值税：《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，小规模销售其取得的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。

增值税计征时，能否扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，目前未见明确法规依据。

根据财税〔2009〕78号文件规定，张某销售其继承的商铺应减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。

增值税相关规定，国家税务总局公告2016年第14号明确的是减去该项不动产购置原价。原捐赠人实际购置成本，是否就是增值税所表述的该项不动产购置原价，并不清晰，有一定的自由裁量。

按财税〔2016〕36号文件附件3第五条来理解：办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国办发〔2005〕26号、国税发〔2005〕89号和国税发〔2005〕172号的有关规定执行。

36号第五条仍是指住房免征或减去购买住房价款计征增值税，不包括非住房的问题。

国税发〔2005〕89号、国税发〔2005〕172号所指的，也均是住房。

所以，继承非住房后再销售的，计征增值税时能否扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，增值税相关文件并没有明确。

按总局公告2016年第14号规定作扣除，并不严谨。因为在继承住房扣除时有明确，更印证了继承非住房的扣除也应有文件规定。