北京城市更新指导意见发布，六大看点透视新机遇

启金智库

2021年6月，北京市《关于实施城市更新行动的指导意见》正式发布。文件从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示。
自中央提出“实施城市更新行动”以来，北京、上海、厦门、长沙、福州、成都等地积极推进相关政策的出台。北京作为首善之都，首个发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。
具体来看，北京此次城市更新新政主要有六大特点：

突出老旧小区改造
兼顾多种更新模式
北京城市更新的主要着眼点集中在完善城市功能、改善人居环境、传承历史文化、促进绿色低碳、激发城市活力五个方面，提出更新方式包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新及其他等六大类型。
对各种更新改造类型，分别明确了更新内容和方向。

老旧小区示意图
其中，关于老旧小区改造，重点是根据居民意愿补充民生短板和公共服务设施、增加停车设施和老旧住宅楼加装电梯。
老旧小区改造被列为北京市城市更新的首要方式。2017-2020年，北京市累计确认396个老旧小区综合整治项目，涉及住宅楼3301栋，居民31.5万户。
2021年5月，北京市住建委印发了《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》，改造目标更加明确，重点任务更加落地、细化，且负责部门更加多元。
表：2021年北京市老旧小区综合整治工作目标

数据来源：中指研究院综合整理
关于老旧厂房改造，要明确老旧厂房改造利用业态准入标准，在符合规划的前提下，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业。
鼓励利用老旧厂房发展新型基础设施、现代服务业等国家和北京市支持的产业业态；鼓励利用老旧厂房补充公共服务设施。鼓励老工业厂区通过更新改造或用地置换的方式实施规划，增加道路、绿地、广场、应急避难场所等设施。

老旧厂房示意图
关于首都功能核心区平房(院落)更新，重点是开展申请式退租、换租及保护性修缮和恢复性修建，打造共生院，消除安全隐患，保护传统风貌，改善居住条件。

老旧平房区示意图

城市更新成为
北京租赁房房源获取的重要途径之一
2021年初《北京市2021年度建设用地供应计划》中提出：“坚持租购并举，加大向租赁住宅倾斜力度，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住宅有效供应。”
本次发布的《指导意见》提到六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房：危旧楼房改建——居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用；首都功能核心区平房(院落)更新——鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。
因此，通过参与城市更新发展租赁住房也是企业探索的模式之一，尤其对于危旧楼房改建的方式，明确提出“鼓励社会资本参与改造，资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集”。

有机更新
是北京未来城市更新总基调
《指导意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。
作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。早在20世纪90年代，吴良镛教授就通过思考北京旧城改造的实践提出城市有机更新理论。然而，城市的快速扩张，新区建设的突飞猛进，城市有机更新理论只是在部分历史文化城市的保护中得到小规模的运用。本次《指导意见》的再次重申，奠定了北京未来大规模城市更新的总基调。

不同区域秉持不同的更新原则
《指导意见》分圈层提出更新重点：首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。

数据来源：中指研究院综合整理
城市更新以街区为单元实施。在街区层面，将开展街区综合评估，查找分析街区在城市功能、配套设施、空间品质等方面存在的问题，梳理空间资源，确定更新任务。在此基础上，将空间资源与更新任务相匹配，变一次性指标分配为动态按需调配，集约节约利用空间资源。

配套政策从规划、土地、资金方面保驾护航
做法更灵活
规划管控方面：一是对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模；二是允许规划使用性质兼容转换，老旧小区现状公共服务设施配套用房可根据实际需求用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用性质正面清单规定的用途，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，实现复合利用和合理转换。
土地使用方面：更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等方式办理用地手续；更新项目发展国家及北京市支持的新产业、新业态的，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策；用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳；更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制；经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，将经营权让渡给相关专业机构；可以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资……灵活的做法为缓解投资人资金压力、培育轻资产运营能力、加速资本市场退出等提供了便利。
资金政策方面：各区城市、市级财政、市政府是为全市城市更新提供资金支持的主力军，此外，鼓励市场主体投入资金、不动产产权人自筹资金、金融机构创新金融产品，多元化支持城市更新。

政策创新之处多
北京鼓励公众和社会组织参与城市更新协商机制，并明确了老旧小区“双3/4”的同意决策原则，即参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；北京也明确了责任规划师和建筑师的全程参与；提出地下空间复合利用具有前瞻性，但后期地下空间产权问题怎么界定，仍需相关政策的支持。

新政策为实施城市更新提供新思路、新指导：
01
兼顾市场短期需求动态和城市功能长期均衡
投资人在不同项目中对业态功能的转换和调整是非常多元化的，包括商业改办公、酒店改办公，也有办公改酒店、M1改M4等各种类型，政府通过正负面清单在规划中进行适当业态指导，并为功能转换兼容性提供政策空间。
02
兼顾减量发展落实与增量资源配置
把握北京减量发展背景下的增量空间利用。统筹考虑增减规模和比例，在城市更新过程中，引导增量空间向公共职能聚集、高价值地区倾斜，如发展TOD等，有利于城市功能发展和土地集约利用。
首金资本投资的首创·天阅山河、首创·禧悦学府（北京）项目，通过TOD模式，重构城市生活圈的空间布局，为城市居民带来“微缩城市”的美好体验。
03
兼顾历史文化因素和商业价值因素
北京历史文保片区的城市更新具有区位、文化、历史等方面的独特性和价值，在城市更新实施方案的制定过程中，充分考虑人口、文化、历史、产业等因素对城市功能的影响。
位于北京石景山的郎园Park是由首金资本投资的城市更新代表项目。郎园Park前身为北方旧货市场、博古艺苑古玩工艺品市场，在保留原建筑的基础上，改造为文化创意产业园区，提供公共休闲空间及设施、艺术文化活动、青少年美育教育、文化体验式消费等服务。

郎园Park·崇国寺塔

城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。
此次《关于实施城市更新行动的指导意见》的出台，将引导企业更有针对性地开展城市更新建设，提升城市品质、满足人民需求，带动基础设施建设、智慧人居生活、可持续发展的城市环境全面进入新的时代，加速形成城市更新的“北京模式”。
来源：首金资本
启金智库 于 2021年7月03-04日（周六日）在 北京 举办《地产基金：投融管退/城市更新/夹层投资/收并购/税务筹划/风险防控实务专题培训》，汇聚8位资深一线专业人士，构筑分享授课体系，通过四大专题主讲/闭门研讨会和交流晚宴等内容，呈现一场实务交流的行业盛宴，欢迎一起加入……
【主讲提纲】
第一讲、新形势下地产基金夹层股权投资正当其时
（时间：7月03日周六上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：刘老师，中融国富基金 董事总经理。
一、超低利率时代的到来
二、夹层资产价值凸显
三、地产行业忍辱负重
四、夹层投资模式特征
五、信托开展夹层投资
六、信托地产夹层案例
七、互动交流
第二讲、地产基金（信托）股权投资收益与风控：投前研判、方案设计、项目风控及模拟清算退出实务
（时间：7月03日周六下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：熊老师，北京君合恒安风险管理 总经理。
一、地产投融资市场与基金/信托业务发展趋势
（一）地产企业高周转模式还能继续吗？
（二）投资、发展分离模式下的“放”与“收”
（三）房企三道红线、信贷两道红线、供地两集中的影响分析
二、地产（基金/信托）股权投资产品“投融管退”要点研判
（一）对手如何选择？央企国企？民营企业？排名越靠前越好？
（二）什么阶段进入？地产立项？竞买成功？地价款交清？
（三）产品是否有固定收益？追求固定收益？还是追求超额回报？
（四）自己管理？委托第三方管理？如何甄别第三方管理方案？
（五）真的很难发行募资吗？最佳投资人如何寻觅？
三、地产（基金/信托）股权投资精准投资的投前研究
（一）股权PK债权的侧重点差异
（二）区域市场投研维度
（三）项目质量投研维度
（四）操盘能力投研维度
（五）现金流分析及研判
四、地产（基金/信托）股权投资产品设计及风控
（一）四个产品阶段：从单一型到策略投资型
（二）三种产品模式：从优先股到同股同权
（三）几个核心问题：地价款？收益预分配？期间投资本金回收路径处理？
（四）风控方案关键点：IRR评审、股权/表决权/分红权设计、董监高设置、对赌设计、退出路径等
（五）收益与风控兼顾的风险控制体系
（六）几个最新的典型案例全流程分析
五、地产（基金/信托）股权投资的项目管理及风险防控
（一）项目管理之公司管控框架与节点控制
（二）项目管理之开发管理-财务管控
（三）项目管理之现金流管理
（四）项目管理之项目进度管理
（五）项目管理之成本管理
（六）项目管理之收入管理
（七）项目管理之税务筹划管理
六、地产（基金/信托）的项目模拟清算退出及产品收益分配
（一）清算时点选择
（二）清算方式选择
（三）清算工作内容和阶段
（四）清算核心要点及应对
（五）项目收益及产品资金分配
七、房地产基金（信托）股权投资的全盘总结
八、互动交流
地产基金投融资业务闭门研讨会 & 互动交流晚宴
（时间：7月03日下午16:30-20:00）
一、特邀闭门研讨嘉宾：
· 蔡汝雄 盛世神州基金首席执行官
· 高佳卿 北科建集团副总经理
· 罗辉映 原融创集团北京区域集团创新融资部总经理
· 范 斌 麦格理基础设施及有形资产(MIRA)高级副总裁
（还涉及城市更新基金、科技地产、产业地产、数据中心投资等内容和案例）
二、参会嘉宾光速破冰：重点模式、案例分享及实操疑难问题介绍
三、现场互动交流
四、交流晚宴
第三讲、房地产股权收购和资产收购的实务、税务筹划以及涉及破产重整和破产清算的涉税问题、税收优惠政策解析
（时间：7月04日周日上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：高老师，盈科律师事务所高级合伙人。
一、房地产股权收购实务及税务筹划
（一）房地产股权收购的操作模式
（二）房地产股权收购的法律程序
（三）房地产股权收购的风险防控
（四）房地产股权收购的税务案例
（五）房地产股权收购的税务筹划
（六）房地产股权收购的特殊模式
1. 公司分立的剥离模式
2. 合作开发之协议方式（参建和联建）
3. 合作开发之常规开发模式（股/权/利）
4. 合作开发之土地或房地产作价入股问题
5. 合作开发之“小股东”勾地合作模式
6. 合作开发之开发商获取约定利润后退出
7. 合作开发之融资+“小股”操盘代建模式
8. 合作开发之操盘代建模式
（七）房地产股权合作开发的新模式
1. 政府产业勾地、小股操盘
2. 企业破产重整
二、房地产资产收购实务及税务筹划
（一）房地产资产收购的操作模式
（二）房地产资产收购的法律程序
（三）房地产资产收购的风险防控
（四）房地产资产收购的特殊模式
1. 在建工程转让模式
2. 定建转让模式
3. 定建代建模式
4. 法院拍卖
（五）房地产资产收购的税务案例
（六）房地产资产收购的税务筹划
三、房地产企业破产重整、清算的涉税问题
（一）企业破产重整的法律程序
（二）破产程序启动后的涉税问题
（三）破产清算中的税收问题
（四）破产程序启动后的税收问题
四、基于破产的房地产相关税收优惠政策梳理
（一）增值税优惠政策
（二）房产税、土地使用税优惠政策
（三）契税优惠政策
（四）个人所得税优惠政策
（五）土地增值税优惠政策
（六）企业所得税优惠政策
（七）金融机构的税收优惠政策
五、互动交流
第四讲、私募地产股权投资基金监管政策、投资标准、交易架构、交易条款及其主要争议
（时间：7月04日周日下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：段老师，知名地产基金法律部资深人士。
一、私募地产投资基金的监管政策
二、私募地产股权投资基金的投资标准及其交易架构
三、私募地产股权投资基金的交易条款
（一）项目基本信息条款
（二）项目公司信息条款
（三）资金占用费（前期垫资费用）条款
（四）交易模式条款
（五）工商变更以及主体确认条款
（六）过渡期安排条款
（七）公司治理条款
（八）公司僵局条款
（九）公司运营条款
（十）查询权、质询权条款
（十一）审计权条款
（十二）信息权条款
（十三）流动性管理条款
（十四）对赌条款
（十五）项目退出条款
（十六）利润分配（最终分配）条款
（十七）期间分配（期间付息）条款
（十八）品牌使用条款
（十九）陈述保证条款
（二十）违约责任条款
（二十一）降价销售权条款
（二十二）拖带权条款
（二十三）随售权条款
（二十四）强制操盘权条款
（二十五）其他条款
四、私募地产股权投资基金的主要争议
争议事项一：前期垫资费用
争议事项二：盈余资金分配
争议事项三：资金单方统筹
争议事项四：流动性缺口
五、现阶段私募地产股权投资基金的备案
六、互动交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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编号	时 间	地点	主 题
D064	2021年 7月 03-04日	北京	地产基金：投融管退/城市更新/夹层投资/收并购/税务筹划/风险防控实务专题培训[点击查看详细介绍]
D065	2021年 7月 09-11日	上海	【凤凰涅槃 价值重生】破产重整/重组闭门研讨及高级研修班 [点击查看详细介绍]
D066	2021年 7月 17-18日	北京	“碳中和”与绿色金融实务专题培训
D067	2021年 7月 24-25日	杭州	片区开发+ABO+产业地产+基础设施投融资实务专题培训
D068	2021年 7月 31日-8月1日	郑州	银行与资产管理公司不良资产处置清收实务专题培训
D069	2021年 8月 07-08日	北京	平台公司的国企改革、高质量发展、资产增效、并购重组与资本运作实务专题培训
D070	2021年 8月 14-15日	成都	房地产类不良资产尽调估值、投资处置、破产重整实务专题培训
D071	2021年 8月 21-22日	北京	乡村振兴创新及金融和产业金融赋能发展实务专题培训
D072	2021年 8月 28-29日	上海	私募基金设立、合规备案、税务筹划、投资风控、退出机制与S基金投融资实务专题培训

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