实务 | 异地出租不动产如何计算增值税？一表看懂！

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不动产经营租赁是指纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
不少企业存在跨区（县）出租不动产的情况，您知道异地不动产出租怎么计算增值税吗？有哪些注意事项？小编带你快速掌握~
注意事项


不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

增值税如何缴？一表看懂
	应税 事项	计税方式	征收率	应预缴/应纳税额计算公式
一般纳税人	出租其2016年4月30日前取得的不动产	简易计税	按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款	含税销售额÷(1+5%)×5%
			向机构所在地主管税务机关申报纳税	含税销售额÷(1+5%)×5%
		一般计税	按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款	含税销售额÷(1+9%)×3%
			向机构所在地主管税务机关申报纳税	含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税款
	出租其2016年5月1日后取得的不动产	一般计税	按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款	含税销售额÷(1+9%)×3%
			向机构所在地主管税务机关申报纳税	含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税款
小规模纳税人	单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户住房）	简易计税	按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款	含税销售额÷(1+5%)×5%
			向机构所在地主管税务机关申报纳税	含税销售额÷(1+5%)×5%
	个体工商户出租住房		5%的征收率减按1.5%	含税销售额÷(1+5%)×1.5%
			向机构所在地主管税务机关申报纳税	含税销售额÷(1+5%)×1.5%
	其他个人出租不动产(不含住房)	简易计税	5%	含税销售额÷(1+5%)×5%
	其他个人出租住房		5%的征收率减按1.5%	含税销售额÷(1+5%)×1.5%

温馨提示
1
单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。
2
单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
3
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
4
纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
5
纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
政策依据
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）
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来源：中国税务杂志社