【答疑】个人销售住房，涉及到哪些税费呢？

海南政策君

我有一套住房想转手卖掉，卖掉房子后，我需要缴纳哪些税费呢？

您销售住房可能涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税，具体如何缴纳，往下看↓
个人销售住房，涉及以下税费种
01
增值税：
若您将购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；若您将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。）
02
城市维护建设税：
（1）若您的住房在市区，按7%的税率缴纳城市维护建设税；
（2）若您的住房在县城或镇，按5%的税率缴纳城市维护建设税。
（3）若您的住房不在市区、县城或镇，按1%的税率缴纳城市维护建设税。
?如销售的住房符合免征增值税条件，则免征城镇维护建设税。
?个人属于小规模纳税人，自2019年1月1日至2021年12月31日期间，可按50%的税额幅度减征城市维护建设税。

03
教育费附加、地方教育费附加：
教育费附加3%，地方教育附加2%。
?如销售的住房符合免征增值税条件，免征教育费附加、地方教育费附加。
?个人属于小规模纳税人，自2019年1月1日至2021年12月31日期间，可按50%的税额幅度减征教育费附加和地方教育附加。
04
个人所得税：
若您的住房符合“满五且唯一”（自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房），免征个人所得税。若您的住房不符合“满五且唯一”，按差额缴纳个人所得税，适用20%的税率。
注：自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
若您未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，则以住房转让收入，按2%的税率缴纳个人所得税。（注意："未提供完整、准确的房屋原值凭证"，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。）
政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第五条第一款
《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条
《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条
《海南省财政厅 国家税务总局海南省税务局 关于增值税小规模纳税人按 50%幅度减征相关税费的通知》（琼财税〔2019〕109 号）
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》国税发〔2007〕33号
《海南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 琼地税发〔2006〕91号
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