【税法专题】 “城镇土地使用税“合理节约土地使用的引导者

Cassie7

一、含义和特点

1.含义：

        城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；有利于适当调节不同地区、不同地段之间的土地级整收入，促进企业加强经济核算，理顺国家与土地使用者之间的分配关系

2.特点：

（1）对占用土地的行为征税

（2）征税对象是土地

（3）征税范围有所限定

（4）实行差别幅度税额。

Cassie7

二、纳税时需要注意的点

1.纳税义务人：

（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税

2.征收范围

从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。

3.计税依据：

以实际占用的土地面积为计税依据。

（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；

（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。

4.征收管理：

纳税义务发生时间

         经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

         纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如

         出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税；

         购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；

         购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；

        房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。（根据财税[2006]186号文件规定，本条内容废止。）

Cassie7

Cassie7 发表于 2020-12-31 16:56
二、纳税时需要注意的点1.纳税义务人：（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。（2）拥有土地使用权的单 ...

三、税计算相关知识

1.税率：

        城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。

        城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下

1.大城市1.5～30元;

2.中等城市1.2～24元;

3.小城市0.9～18元;

4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

2. 应纳税额的计算

应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

3.税额计算

城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

例题：

例子1：某火电厂总共占地面积80万平方米，其中围墙内占地40万平方米，围墙外灰占地面积3万平方米，厂区及办公楼占地面积37万平方米，一只该火电厂所在地适用的城镇土地使用税为每平方米税额1.5元，那么该火电厂概念应缴纳的城镇土地使用税为多少？

答：（80-3）×1.5=115.5万元

例子2：甲服装公司（位于某县城）实际占地面积30000平方米，其中办公楼占地500平方米，厂房仓库占地面积22000平方米，厂区内地铁专用线，公路等用地7500平方米。已知当地规定的城镇土地使用时每平方米年税额为5元。甲服装公司当年应该缴纳多少的城镇土地使用税？

答：30000×5=150000元

例子3：甲盐场占地面积为300000平方米，其中办公地35000平方米，生活区用地15000平方米，盐滩用地250000平方米。已知当地规定的城镇土地使用税每平方米年税额为0.8元。那么甲盐场应该缴纳多少的城镇土地使用税？

答：（35000+15000）×0.8=212000元

Cassie7

Cassie7 发表于 2020-12-31 16:58
三、税计算相关知识1.税率：        城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。        城镇土地使用税采用 ...

四、需要了解的特殊规定

1.税收优惠：

主要有两大类优惠：

（1）国家预算收支单位的自用地免税

（2）国有重点扶植项目免税。

（1）国家预算收支单位的自用地免税

①国家机关、人民团体、军队自用的土地。但如果是对外出租、经营用则还是要交土地使用税。

②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。经营用地则不免。

④市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

⑦对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。

⑧企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

⑨免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。例如一共是15层的大厦，一单位租用5层，一单位租用10层，则并不是只占有一层的单位交税。

⑩对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

2.减免政策：

下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税

（1）个人所有的居住房屋及院落用地

（2）免税单位职工家属的宿舍用地

（3）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

（4）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地

（5）房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

Cassie7

Cassie7 发表于 2020-12-31 17:05
四、需要了解的特殊规定1.税收优惠：主要有两大类优惠：（1）国家预算收支单位的自用地免税（2）国有重点扶 ...

五、相关法规支持：

1.在1988年的9月27日，发布了关于《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）的发布

2.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》在2007年被修改（财税〔2007〕9号）

对于关于城镇土地使用税的历年法规条例的汇总，可以点击→（跳转）←查询到城镇土地使用税相关的政策汇总

P.S.点击“跳转”即可进行页面的变化

Cassie7

Cassie7 发表于 2020-12-31 17:28
五、相关法规支持：1.在1988年的9月27日，发布了关于《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令 ...

六、额外知识点

1.扶植项目

（1）对企业的铁路专用线，公路等用地，在厂区以外，与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地使用税。

（2）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

（3）对水利设施及其管护用地(如水库库区，大坝，堤防，灌渠，泵站等用地),免征土地使用税；其他用地，如生产，办公，生活用地，应照章征收土地使用税。

（4）对林区的有林地,运材道，防火道，防火设施用地，免征土地使用税。林业系统的森林公园,自然保护区，可比照公园免征土地使用税。

（5）对高校后勤实体免征城镇土地使用税。

2.征收标准：

        财政部、国家税务总局日前下发的“关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知”如是表示。

        业内专家认为，按高限确定税额、允许发达地区“突破税额上限，进一步提高税率”都暗含鼓励的政策倾向，明确了通过税收政策调控房地产的意图。如果都按“上限”制定城镇土地使用税，那么大城市每平米将按30元征收，中等城市每平米也需支付24元城镇土地使用税。

        通知明确表示，要严格执行城镇土地使用税政策，对征管过程中遇到的新问题，要认真研究，妥善解决，重大问题要及时上报财政部、国家税务总局。通知对今年（2007年）的城镇土地使用税增幅也下了明确“指标”，即税额幅度原则上应在2006年实际执行税额幅度的基础上提高2倍。

        “要使税额幅度能够客观地反映该地区经济发展程度和地价水平”，通知强调，多年未调整税额幅度的地区，调整力度应大一些。毗邻地区在制定调整方案时，要注意沟通情况；经济发展水平相近的地区，税额幅度不应相差过大。有关专家指出，原来地方政府重视土地出让金给地方财政带来的收入，因此往往采取“就低不就高”的征收方式，此次财政部和税务总局出台通知也是为了严格土地税收政策。这一方面是为了保证对土地调控政策的协调一致，另一方面更是为了保护土地资源。

        通知还指出，要严格控制减免税，根据国家加强土地管理的有关要求，从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。通知还强调，“要制定完善的减免税审批管理办法，并加强对减免税项目的后续管理。”社科院财贸所专家称，城镇土地使用税虽会增加房地产企业的成本，但其实际影响可能会小于土地增值税“清欠”。通知提出对城镇土地使用税征收“从高、从严”，“以及提出税收增幅，严格控制减免税，甚至允许‘突破税额上限’，结合最近频繁出台关于土地的税收政策等一系列调控措施，这些措施频频明确政策信号———通过增加成本控制房地产”。

Cassie7

Cassie7 发表于 2020-12-31 17:31
六、额外知识点1.扶植项目（1）对企业的铁路专用线，公路等用地，在厂区以外，与社会公用地段未加隔离的， ...

七、热点问题

1.纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地是否缴纳城镇土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（（1989）国税地字第140号）第二条规定，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2.我单位承租城镇土地使用税征税范围内的集体所有建设用地进行办公，由谁缴纳城镇土地使用税？

答：根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

3.我公司购买一套新建商品房用于办公，尚未取得土地使用证书，城镇土地使用税的计税依据如何确定？

答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）规定：“第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。”

另根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（（1988）国税地字第15号）第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

4.我公司通过招拍挂方式取得的建设用地，城镇土地使用税从什么时候开始缴纳？

答：根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

5.房地产开发企业所占用的土地何时缴纳城镇土地使用税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

6.我公司在2020年8月购买的存量房用于办公，城镇土地使用税从什么时间开始计征？

答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第（二）项规定，购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。