10月12366热点问答——房地产开发企业土地增值税清算常见问题

山东政策君

1.山东房地产开发企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第二十二条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。
（一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二)取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。”

2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第三十七条 纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

3.山东房地产开发企业，开发建造的与清算项目配套的学校，土地增值税清算时，可以扣除吗？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）第三十一条规定，房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。
（2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

4.山东房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库，需要预征土地增值税吗？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。”


5.山东房地产开发企业，转让经政府批准建设的保障性住房，需要预征土地增值税吗？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第十条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。
纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。”

6.山东房地产开发企业计算缴纳土地增值税时，转让收入包含增值税吗？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第十二条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

7.山东房地产开发企业土地增值税清算时，普通标准住宅的条件是什么？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在144平方米以下；
（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

8.山东房地产开发企业，在土地增值税清算时，土地增值税扣除项目中可以扣除的土地价款如何确定？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）第三十一条规定，土地增值税扣除项目金额的确认：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

9.山东房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据如何确定？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第十三条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

以上内容仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

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  来源：国家税务总局山东省税务局12366省级中心
审核：国家税务总局山东省税务局财产和行为税处
编发：国家税务总局山东省税务局办公室