企业发生兼并、重组，转让房地产，是否需要缴纳土地增值税?

子宁

随着房地产调控的不断加剧，房地产企业兼并、重组在不断的上演，那么，企业发生兼并、重组，转让房地产，是否需要缴纳土地增值税?

案例
以转让“部分股权”为名达到转让土地使用权，是否需要缴纳土地增值税呢?

庆丰房地产开发公司于2018年取得土地一宗，帐面价值为1亿元，公司资本金为2000万元(A股东1200万元，B股东800万元)，银行贷款8000万元。由于资金存在问题，一直没有开发。
2019年上半年嘉诚房地产吸收合并了庆丰房地产开发公司，合并后，原庆丰房地产公司股东继续为嘉诚公司股东，土地权属转移到嘉诚公司，该土地市场价值1.4亿元。

那么企业兼并，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2018]57号)相关规定：

第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

政策解析
企业兼并转让房地产，如果原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
但是，要享受暂不征收土地增值税政策，需要同时符合两个条件：
1.两个或两个以上企业合并为一个企业，原企业投资主体存续;
2.房地产转移任意一方不得为房地产开发企业。