契税法来了！税率要调高？购房成本要涨？莫慌！专家为您解答

重庆政策君

8月19日，应重庆之声《民生热线》栏目邀请，市税务局财产和行为税处副处长刘骥、工作人员江朝敏，通过实时连线，参与契税专项问答活动，解读新颁布的《中华人民共和国契税法》，介绍税务部门加强契税管理、优化办税流程、提供便民服务方面的工作，并在线解答市民房屋契税方面的有关政策咨询。

（实录附后）


（国家税务总局重庆市税务局财产行为税处副处长：刘骥 接受阳光重庆采访）


主持人
我们都知道，生活中，买房、卖房都离不开税收这个话题，由于房屋价值本来就高，所以围绕房屋产权变更所产生的税费，广大市民朋友也是非常关心的，今天我们的节目，邀请到的嘉宾是重庆市税务局财产行为税处的副处长刘骥，一同与大家探讨房屋买卖契税方面的问题。刘处长，您好。请您先和我们的听众打一个招呼。
刘骥
主持人好，大家好，我是重庆市税务局财产和行为税处的刘骥，很高兴和各位听众一起在线交流契税这个话题。


主持人
8月11日，《中华人民共和国契税法》颁布，请刘处长为大家简要介绍一下契税。
刘骥
契税是一种行为税，就是通过对土地使用权的出让和转让，以及房屋买卖、赠与、互换等具体行为征税。纳税人是承受房屋、土地权属的单位和个人，也就是我们通常理解的买方。现行《契税暂行条例》是97年开始实施的，今年8月11日正式立法，新的《契税法》从2021年9月1日起开始施行。这次立法的总体原则是在保持现行税制框架和税负水平基本不变的基础上，对征税范围、减免税、限缴时间等进行完善和优化。


主持人
我们注意到，契税法出台后，网上就有传闻，说契税立法后，契税税率将由1%、1.5%和2%调高到3%、5%，请您向市民回应一下这个问题？
刘骥
这是网民的误读。本次调整，只是将原暂行条例升级成法律，税率并没有变化。97年颁布的《契税暂行条例》第三条和契税法第三条对契税税率的表述是一致的，定为3%—5%。具体的适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在这个幅度内确定。重庆市98年就通过《契税征收实施办法》明确将重庆市契税税率统一为３％。至于1%、1.5%和2%这几个优惠的来源是这样，2016年，财政部和国家税务总局联合下发财税〔2016〕23号文件，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，这个优惠政策仍然有效。


主持人
那就是说，这次契税立法，市民购房享受的优惠政策不会变的。那么，其他的税收优惠有变化吗？
刘骥
暂时没有。对于企事业单位改制重组、法定继承、离婚析产等方面的税收优惠仍然与立法前保持一致。


主持人
契税与市民“住有所居”息息相关，请您介绍税务部门在房屋交易办税便利化方面的工作推进情况。
刘骥
近年来，重庆市税务局以解决房屋交易办税堵点、痛点和难点问题为切入点，做了大量工作，也取得了明显成效。其中最大的进步是将办税时间大幅缩减，一手房平均缴税时间从“10天、2趟”变为“1天、1趟”，二手房平均缴税时间从“3天，2趟”变为“一窗通办、即办即取”或者“在线全流程办理”。


主持人
关于办税时间的减少，能否详细做一下介绍？
刘骥
首先说一手房平均缴税时间从“10天、2趟”变为“1天、1趟”。市民在向开发商买新房时，为了方便，通常都是委托开发商代理申报契税，那么房开企业在向税务部门申报的时候，一次就会申报几百上千套房屋的契税。另外，大部分的购房人还要享受首套房、二套房或者拆迁等税收优惠，提交的资料非常多。过去，我们主要依靠人工审核，税务人员要对开发商报送的申报资料一户户地进行校验、审核，速度非常慢，完成一次审核通常需要10天左右的时间。对于开发商来说，报送资料要到税务部门来一趟，税务部门审核完成后还要来一趟，至少得跑两趟。从去年7月份开始，我们开始推行在线办理，由信息系统自动从住建部门获取购房人的网签信息，开发商核对购房人的信息后，录入税收优惠信息。系统对90%以上的税收优惠进行自动审核，完成后开发商可以在线缴纳税款，最后拿着购房人资料到前台批量打印契税完税证明，只需要跑这一趟。为保护购房人权益，在开发商代购房人缴纳契税成功后，由系统自动向购房人发送短信，告知其具体的契税缴纳情况。购房人可以以此为依据要求开发商退还多代收的税金。
再说二手房平均缴税时间从“3天，2趟”变为“一窗通办、即办即取”或者“在线全流程办理”。二手房交易情况较为复杂，且大部分市民不清楚税收政策和办理流程。过去，市民办理过户要到登记部门开具住房保有证明，再到税务部门前台排队提交资料，等3天后再到前台重新排队缴税和打印契税完税证明，然后才能到登记部门排队办理过户登记。市民办理一次过户，至少得花1个星期以上的时间，而且每次都要花大量的时间到前台排队。从2017年开始，我们就持续关注、并且想办法解决这个市民办事难的问题，由局领导挂帅成立专班来做这个事情。经过努力，2018年，我们实现了半线上办理，纳税人在线提交资料，税务人员预审后通知纳税人上门办理，这样纳税人只需要跑1趟，按短信通知要求提交补充资料后缴税，排队时间大幅缩短。2019年，我们持续改进优化，实现了全线上办理，纳税人在线提交资料，系统自动审核和税务人员后台人工审核相结合，系统自动反馈审核结果，纳税人在线缴纳税款，然后到前台打印契税完税证明后直接办理过户登记。2020年1月开始，我们和规自局、住建委联合设置综合办理窗口，实现“一窗通办、即办即取”，纳税人在综合办理窗口提交一套资料，三个部门同时办理，当场缴税，当场出具新的不动产权证书，办理一次过户大约需要30分钟。同时，市民还可以选择“渝快办”进行在线办理,最后只需要到前台打印不动产权证。



主持人
通过您的介绍，我们了解到税务部门在房屋交易办税便利化方面做出了诸多努力。刘处长，您能否简要介绍一下，你们是采取了哪些措施，才取得这样的成果？
刘骥
税务部门紧扣“打破信息孤岛、强化部门合力”的总体思路，开展部门间信息共享、业务联办，优化业务流程，精简办理材料。一是推进信息互联互通；与公安局、规划自然资源局、住建委、民政局、高法等部门实现信息实时共享；二是强化信息系统支撑；开发房屋交易税收管理系统，自动提取第三方信息、自动评估存量房价格、自动生成税款信息、自动推送电子完税证明等，大幅减少纳税人资料报送项目，缩短计税价格认定时间，取消首套房、二套房等常用优惠的人工审核，简化办事手续；三是优化窗口设置；推行不动产登记“一窗通办”，由税务、规自、住建等部门联合设置“综合办理窗口”，市民在同一窗口一次性完成存量房登记、交易、核税、缴税、收取登记费和发放不动产权证书等事宜，实现“立等可取”；四是拓宽办税渠道；纳税人可以通过微信公众号、支付宝、电子税务局网页、“渝快办”等多种方式办理房地产交易涉税申报，实现零接触办税。

以下是阳光重庆节目组近段时间收集到的房屋交易方面，市民关心的问题，由主持人代问

问题1
网友问：我之前在主城区有一套老房子，前不久被政府拆迁了，赔了我一笔钱，现在准备买一套新房子，契税方面有什么优惠？

答：首先，他可以享受拆迁补偿的减征优惠。如果新购房屋价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税; 新购房屋价格超过货币补偿的，只对差价部分按规定征收契税。
其次，如果新购房屋是他家庭唯一住房，还可以享受优惠税率。建筑面积90平方米及以下的，按1%缴纳契税；建筑面积90平方米以上的，按1.5%缴纳契税。举个例子，假设拆迁赔款是100万，新房买价是150万，那么计税依据就是差额50万。假设新房建筑面积只有85平方，而且这是他们的家庭唯一住房，可以享受1%优惠税率。最终计算契税就是50万乘以优惠税率1%，应缴契税5000元。
问题2
网友问：我们家有一套住房，现在准备再买一套大点的，请问还可以享受契税优惠吗？

答：可以。对于购买家庭第二套改善性住房，建筑面积90平方米及以下的，减按1%缴纳契税；建筑面积90平方米以上的，减按2%缴纳契税。
问题3
网友问：我们家在奉节有一套住房，现在准备到主城再买一套房子，请问可以在主城区享受首套房契税优惠吗？

答：不可以享受首套房税收优惠，税务部门要以他在重庆市范围内的全部住房套数为依据确定税率,而不仅仅是主城区范围的住房套数。但是，他可以享受二套房税收优惠，建筑面积90平方米及以下的，减按1%缴纳契税；建筑面积90平方米以上的，减按2%缴纳契税。
问题4
网友问：我打算把手头有套住房赠送给我儿子，请问需不需要缴契税？可不可以享受契税优惠政策？

答：要缴。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人按3%的税率全额征收契税，且不得享受税收优惠政策。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或未标明赠与房屋价值的，税务机关按评估价格计算征收契税。
借这个机会，我向大家做一个政策延伸介绍，就是直系亲属之间的赠予，在过户环节免增值税、土地增值税和个人所得税；印花税，双方均按评估价乘以万分之五的税率计算缴纳。
问题5
网友问：我结婚前买了一套住房，现在想把妻子的名字加到房产证上，请问要不要缴纳契税？

答：不用。在婚姻关系存续期间，房屋产权在夫妻双方间变更的，免征契税。一般有以下三种情形：将夫妻一方所有的房产变更为双方共有或另一方所有，或者将夫妻双方共有的房产变更为其中一方所有，或者变更夫妻之间的共有份额。以上情形都免征契税。不仅免契税，其他所有税款都不需要缴纳。
问题6
网友问：2019年12月参加江津区秋季房交会，得知有契税减半政策，在江津区购买了一套住宅，3月份的时候开发商为我实际缴纳了相关契税，现在都8月份了契税减半的优惠还没退下来，想咨询一下是哪个步骤出了问题？

答：据我们了解，这是江津区去年底针对房屋交易做的财政返还，不是税收优惠。请周先生咨询当地财政部门，并按照他们的要求提供资料申请契税返还。
问题7
网友问：我有个房子要卖，买家也找好了，因为马上要出差一个月，担心来不及过户，请问有没有什么办法可以快点办完？

答：这个他不用担心，从今年1月份起，各区县税务部门和不动产登记中心都联合设置了综合办理窗口，可以实现“一窗通办，即办即取”。他只需要约好买家，带上过户用的资料，到他房产所在地的不动产交易大厅办理。如果资料齐全、税费缴齐，当场就可以完成过户，买家当场就可以拿到新的不动产权证。
问题8
网友问：我父母2014年买了套住房，2019年以赠与的形式过户到我名下，我现在想把这套房子卖了，请问我现在过户时如何计算购买年限？

答：通过直系亲属赠与等非购买形式取得的住房，以受赠行为前的购房时间确定其购买房屋的时间。也就是说，他的购买时间可以认定为2014年。
同样的，我再次做一个政策延伸，就是通过继承、遗嘱、离婚析产、赡养关系、直系亲属赠与等非购买形式取得的住房，以受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定其购买房屋的时间。通过其他无偿受赠方式取得的住房，购房时间按发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
问题9
网友问：我要买个二手住房，准备到交易大厅办理过户，请问需要带些什么资料？

答：他和卖家需要带上身份证、房屋买卖合同和原来的不动产权证书，到达交易大厅后现场填写《不动产登记申请书》和《存量住房信息采集表》。如果要申请税收减免，还要提供相应的税收减免资料。具体的资料清单他可以到重庆市税务局官网搜索下载“不动产登记‘一窗办理，即办即取’涉税事项申请材料”，里面列举了各种情况所需要提供的资料清单。
问题10
网友问：我离婚了，现在准备将原来一套住房过户到前妻名下，请问需要缴哪些税？带哪些资料？

答：不需要缴税。根据相关规定，离婚析产免增值税、契税、个人所得税等税种，不需要缴纳任何税款。他和他前妻需要带身份证、原来的不动产权证、离婚证、离婚协议及财产分割协议，如果是判决离婚的提供法院的生效法律文书。
问题11
网友问：我才买了个新房子，签合同的时候开发商要代收契税，请问我必须交开发商代收吗？能不能自己缴？

答：他可以自由选择由开发商代收或自行申报。他可以请开发商将他的网签信息推送到电子税务局，然后关注“重庆税务”公众号，进入“电子税务局——办税服务——服务——特色业务——一手房交易”模块，他就可以在线完成申报缴税了。如果他申请享受首套房、二套房优惠政策，电子税务局还可以在线对他提供的信息进行校验，对于符合优惠条件的，直接按优惠税率缴纳契税。当然，他也可以带上资料到办税大厅现场申报。

来源：重庆税务