预收了租金，缴了增值税，退租了能申请退税吗？

李威03

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企业出租房屋要缴哪些税？有哪些问题需要注意？退租了可以退税吗？
01
一次性预收房租
不租了可以退增值税吗？
根据财税[2016]36号文件第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在没有起租前收到定金应先缴纳增值税。但是应注意的是，纳税义务发生时间只是规定应当纳税的时间，而不是规定是否应当纳税。如果该行为不需要纳税，那就谈不上纳税时间的问题。所以，根据《增值税暂行条例》第一条规定，只有发生应税行为，才应当缴纳增值税。所以如果确实没有发生租赁行为（退租了），该缴纳的增值税可以申请退回的。
从另一个角度来说，一次性预收的房租缴纳的增值税，属于预缴性质的税金，并非企业实际缴纳的税款，当企业业务不再继续执行时，完全可以向税务机关要求退回未抵减完毕的预缴税金，且其不受征管法规定的三年限制。
关于增值税纳税义务发生时点的确认，在即将颁布的《增值税法》中，相关的修改如下，提请纳税人注意！

02
企业对外出租房屋，需要缴哪些税？
一、增值税
1、一般规定



2、减免规定
（1）对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。
（2）军队空余房产租赁收入，免征增值税。
二、城建税及附加税

三、城镇土地使用税

四、印花税

03
企业出租房产常见涉税问题
一、租房合同中约定了2个月的免租期，免租期内需要按照视同销售缴纳增值税吗？
答：不需要。出租合同的免租期，属于“有偿”赠送，而视同销售更强调“无偿”，因此该行为不属于视同销售，故不涉及增值税及附加税。
【政策依据】
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
二、企业“无偿”出租房屋，是否需要缴纳增值税？
答：需要。
【政策依据】
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条：
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
三、免租期内需要缴纳房产税吗？
答：需要。取得租金收入的期间，需要依照不含税的租金收入按12%的税率计算缴纳房产税（从租计征）。而免收租金的期间应由产权所有人按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，按照1.2%的税率计算缴纳房产税（从价计征）。
四、免租期期间的企业所得税又该如何处理？
答：税法上，企业所得税在相应的免租期不确认租金收入。
但是在会计处理上，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
该部分差异需要在企业年终汇算清缴时做纳税调整，属于暂时性差异。
五、公司出租房产连带着房屋里的办公家具一并出租，签订的租赁合同是否需要区分租金？
答：需要。企业既出租房屋，有出租相应家具的，属于兼营行为，应当区分开独立核算。未区分开单独核算的，则从高适用税率。（不动产租赁服务的税率为9%，提供有形动产租赁服务的税率为13%）
来源：本文由税来税往整理发布，素材来源：财务第一教室，税务大讲堂，梅松讲税，税台，财务经理人，税务经理人等。内容仅供读者学习、交流之目的。如有不妥，请联系删除。

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