新一轮城中村改造政策，受益城市究竟是19个、22个、43个……？

启金智库

新一轮城中村改造，将成为未来一段时间重点发力方向之一，政策+资金双加持！
关于有哪些城市受益？众说纷纭，有说19个的，有说22个的，有说43个的，有说都有机会的……今天来一探究竟。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，随后国务院召开电视电话会议进行部署。在这份《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确，超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围。
根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，
城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，
城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，
300万～500万的为I型大城市，
100万～300万的为II型大城市，
100万以下的为中小城市。
——为什么有人说是19个？——
根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超特大城市19个（8+11）。
全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。
全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。


——为什么有人说是21个？——
按照城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市划分，根据国家统计局第七次全国人口普查数据，全国共有超特大城市21个（7+14）。

7个超大城市分别是：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

14个特大城市分别是：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

——为什么有人说是22个？——
由于苏州最近调整了人口统计口径，将苏州园区纳入苏州主城区的统计范畴，苏州的城区人口突破500万大关，也算是跻身特大城市之列。
原因是苏州2023年9月15日发布情况说明指出，国家统计局对全国城乡（含开发区）分类代码进行了更新，苏州城区的统计口径包括苏州工业园区，其下辖社区的城乡代码由镇中心区（121）改为主城区（111）。虽然苏州官方强调“此调整并非区划调整，只是统计口径的调整”，但也提到，按照此次调整的统计口径，以2020年第七次全国人口普查公布的常住人口数据来算，苏州城区常住人口达到512.51万人。
也就是说，按照目前的情况，全国超大特大城市有22个（7+15）。
7个超大城市分别是：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。
15个特大城市分别是：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州。
——为什么有人说是43个？——
2023年9月5日，为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。自然资源部印发《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）。
文件最后明确指出：“为贯彻落实中央在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署，未纳入本通知试点范围的超大特大城市、以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行。”并在附件中列明了43具体城市。
43个具体城市有：
一、京津冀城市群：1.北京市：房山区、北京经济技术开发区。2.天津市。3.河北省：唐山市、廊坊市。
二、长三角城市群：1.上海市。2.江苏省：南京市、无锡市、常州市、苏州市。3.浙江省：杭州市、宁波市、温州市、绍兴市、金华市、湖州市。4.安徽省：合肥市、马鞍山市、芜湖市。
三、珠三角城市群：广东省：广州市、深圳市、佛山市、东莞市、中山市、珠海市、江门市、肇庆市、惠州市。
四、成渝城市群：1.重庆市：万州区、九龙坡区。2.四川省：成都市、泸州市。
五、长江中游城市群：1.湖北省：武汉市、宜昌市。2.湖南省：长沙市、湘潭市。3.江西省：萍乡市、九江市。
六、山东半岛城市群：山东省：青岛市。
七、粤闽浙沿海城市群：福建省福州市、厦门市、泉州市、漳州市（其中，泉州市按照已批复的试点方案开展）。
综上所述，新一轮城中村改造受益城市，对于19个、22个、43个…… 的说法，你应该知道是为什么了吧？
简要归纳下新一轮城中村改造受益城市：
· 国家住建部统计——超特大城市19个（8个超大城市+11个特大城市）
· 国家统计局公布——超特大城市22个（7个超大城市+15个特大城市）
· 自然资源部文件——共43个：超大特大城市+城区常住人口300万以上的大城市

你有没有发现，国家统计局公布的全国超特大城市数据是19个（8+11），国家住建部统计的全国超特大城市数据是22个（7+15），有城市差异，具体城市有差异在：
· 其中超大城市，武汉以城区常住人口1094万人跻身超大城市行列。
· 特大城市，合肥以城区常住人口642万人跻身特大城市行列。而佛山、昆明和大连则榜上无名。
有机构研报分析，城中村改造潜在投资总规模预计超过5万亿元， 2023年（开工）投资额或万亿级别。
有机构研报显示，在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。
来源：启金智库综合整理
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
二、城中村改造的三个层次
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流

第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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