首批两单保障性租赁住房REITs全解析

启金智库

5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。同日，深圳市人才安居集团有限公司、厦门安居集团有限公司REITs项目分别正式报送深圳证券交易所和上海证券交易所，成为全国首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
5月30日，沪深交易所分别对两单产品受理，并披露了相关文件。中国REITs50人论坛针对两单产品的信息做了梳理，供读者阅读。
红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

深圳市人才安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，项目涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，已经取得保障性租赁住房认定书，资产评估值约为11.58亿元，项目的主要出租对象是新市民、青年人。
一、参与机构介绍
项目原始权益人：深圳市人才安居集团有限公司(发起人)、深圳市福田人才安居有限公司以及深圳市罗湖人才安居有限公司。
基金管理人：红土创新基金管理有限公司
计划管理人：深创投红土资产管理（深圳）有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
计划托管人、监管银行：招商银行股份有限公司深圳分行
基础资产项目公司：百泉阁管理公司、锦园管理公司及鼎吉管理公司
运营管理实施机构：深圳市房屋租赁运营管理有限公司
配套停车场整体承租人：安居（深圳）城市运营科技服务有限公司
二、交易结构

1、原始权益人深圳市人才安居集团、福田安居公司及罗湖安居公司所持有的基础设施项目公司即鼎吉管理公司、百泉阁管理公司、锦园管理公司的100%股权转让给计划管理人。（支付费用包括：基金上市费用、信息披露费、登记机构服务费、基金的证券交易费、银行汇划费用、相关账户的开户及维护费用等必要费用。具体金额以基金管理人的计算为准。）
2、基础设施基金拟以募集资金认购专项计划资产支持证券的全部份额。
3、设立专门的运营监管账户收取运营收入，并向计划管理人偿还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。（付款路径：计划管理人向基金管理人划付收益，基金管理人向投资人分配收益。）
三、基础资产情况
本基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目
和凤凰公馆项目 4 个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。
项目建筑面积合计 13.47 万平方米，共 1,830 套保障性租赁住房及其配套。4 个项目已分别取得深圳市住房和建设主管部门证书编号分别为福〔2022〕1 号、罗〔2022〕1 号、鹏〔2022〕1 号以及坪〔2022〕2 号的《深圳市保障性租赁住房项目认定书》，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）以及广东省和深圳市有关规定，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目为深圳市保障性租赁住房项目。
上述基础设施资产均已投保财产一切险，保险金额能够完全覆盖各基础设施资产的评估价值，本基金存续期间，基金管理人也将指导项目公司继续按不低于目前的保险金额投保.

四个项目分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区
碧岭街道，所在片区交通便利，生活配套设施完善。

四个项目共包括建筑面积 134,675.18 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用
权，1,830 套保障性租赁住房及其配套。
收入来源
项目收入分别来自保障性租赁住房租金收入、配套商业设施租金收入以及配套停车场租金收入。其中，仅安居百泉阁项目存在 414.11 平方米的配套商业设施，属于租赁住房用地上为维持项目正常运转而无法分割的配套设施，建筑面积仅占安居百泉阁项目总建筑面积的 1.04%；占本基础设施 REITs 项目总建筑面积的比例仅为 0.31%，根据深圳市住房和建设局向深圳市人才安居集团出具的证书编号为福〔2022〕1 号的《深圳市保障性租赁住房项目认定书》，安居百泉阁项目中的商业部分已作为配套设施被依法纳入安居百泉阁保障性租赁住房项目范围。
运营时间
本基础设施项目均已投入运营。其中安居百泉阁项目于 2022 年 1 月开始运营，安居锦园项目于 2021 年 11 月开始运营，保利香槟苑项目于 2020 年 7 月开始运营，凤凰公馆项目于 2020 年 11 月开始运营。四个项目均能产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。主要理由如下：
第一，从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至 2022 年 3 月 31 日，其保障性租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和 98%。
第二，从现有租约租赁期限看，四个项目租约期限较长，到期后的续签政策能保持租约持续稳定。目前项目 3 年期租约的占比高达 98.03%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时租约期限仍为 3 年。
核心运营数据
截至 2022 年 3 月 31 日，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和 98%。具体出租数据情况如下：

租户结构
项目收入来源高度分散，承租人包括用人单位和个人两类。截至 2022 年 3 月 31 日，个人租户占比约 43%，用人单位占比约 57%，最终入住人均是深圳市、区住建部门认可的个人，相关人员的信息由住建部门通知出租人，因此最终收入来源均为个人。具体情况如下：
项目前十大租户租赁面积占比总计 23.35%，租金收入占比总计 35.20%，租户所属行业涉及 8 个行业及 1 个机关事业单位。按照现行的配租政策，原租赁合同到期后也将继续由深圳市、区住建部门进行配租，可以维持收入的合理分散。





根据戴德梁行出具的估值报告、《资产评估法》的相关规定和《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015）的相关准则，由于基础设施资产为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。
因此根据基础设施资产的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的评估方法。评估结果如下：

基础资产基本财务数据










四、拟任基金经理
任宁钦先生，硕士。曾任深圳市核电工程建设公司副总经理、平安信托基建投资部投资执行总监、鹏华资产管理公司总经理助理。现任红土创新基金管理有限公司总经理助理兼基础设施投资部总经理。具有 5 年以上基础设施项目投资管理经验。
裴颖女士，硕士。2012 年起先后任职于中国平安保险（集团）股份有限公司稽核监察项目中心、长城证券股份有限公司资产管理部。2022 年 5 月加入红土创新基金管理有限公司，担任基础设施投资部投资经理，具有 5 年以上基础设施项目投资管理经验。
皮姗姗女士，学士。2016 年起先后入职于盐田港国际资讯有限公司财务部、深圳市坪山人才安居有限公司财务部。2022 年 5 月加入红土创新基金管理有限公司，担任基础设施投资部投资经理，具有 5 年以上基础设施项目运营经验。
中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

厦门安居集团目前项目共有24个，此次申报项目底层资产为集美区园博公寓和珩琦公寓项目。截至2022年3月31日，2 个目标基础设施资产估值合计 12.14 亿元，平均估值单价36,114.21 元/平方米。
一、参与机构
项目原始权益人：厦门安居集团有限公司。
基金管理人：中金基金管理有限公司
基金托管人：兴业银行股份有限公司
基础资产项目公司：厦门安居园博住房租赁有限公司及厦门安居珩琦住房租赁有限公司
外部管理机构：厦门住房租赁发展有限公司
二、交易结构

1、项目公司股东与中金公司（代表专项计划的利益）及其他相关方签署《股权转让协议》。
2、基础设施基金拟以募集资金认购专项计划资产支持证券的全部份额。
3、设立专门的运营监管账户收取运营收入，并向计划管理人偿还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。（付款路径：计划管理人向基金管理人划付收益，基金管理人向投资人分配收益。）
三、具体实施安排
1、2022年5月25日，安居集团与园博公司、珩琦公司分别签署了《资产划转及债务转移协议》，约定安居集团将园博公寓项目、珩琦公寓项目按照双方确定的账面成本金额分别划转至园博公司、珩琦公司。基于此，两项目公司于2022年4月28日至2022年4月29日取得不动产权证书（划拨），为本次发行之目的，两项目公司分别向厦门市自然资源和规划局集美分局（以下简称“资规局集美分局”）申请将基础设施项目的不动产权的权利性质由划拨变更为协议出让。
2、厦门市资规局、厦门市住房保障和房屋管理局、厦门市集美区人民政府与两个项目公司于2022年5月12日就协议出让事宜分别签署了《厦门市国有建设用地使用权出让合同》。两项目公司于2022年5月25日取得不动产权证书（出让），园博公司为园博公寓项目的合法使用权人和/或所有权人，珩琦公司为珩琦公寓项目的合法使用权人和/或所有权人，基础设施资产权属清晰。
四、基础资产
项目公司介绍：目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，是根据《厦门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（厦府办规〔2021〕6号）相关文件精神认定的保障性租赁住房，主要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。
目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，是根据《厦门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（厦府办规〔2021〕6 号）相关文件精神认定的保障性租赁住房，主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。
园博公寓于 2020 年 3 月竣工，由 7 栋钢混结构建筑物组成，共计 2,614 套房源，总建筑面积为 112,875.18 平方米。截至 2022 年 3 月 31 日，园博公寓出租率 99.42%，已出租部分加权平均月租金单价为 32.35 元/平方米/月（含税）。
珩琦公寓于 2020 年 3月竣工，由 5 栋钢混结构建筑物组成，共计 2,051 套房源，总建筑面积为 85,678.79 平方米。截至 2022 年 3 月 31 日，珩琦公寓出租率 99.11%，已出租部分加权平均月租金单价为 30.52 元/平方米/月（含税）。

园博公寓与珩琦公寓合计建筑面积为 198,553.97平方米，根据国融兴华出具的初始评估报告，截至 2022 年 3 月 31 日，投资性房地产资产组价值为 70,400.00 万元和 51,000.00 万元，合计为 121,400.00 万元，折合单价分别为6,237 元/平方米和 5,952 元/平方米。

项目区位情况：园博公寓处于集美区商业核心区，周边有 IOI 棕榈城、世贸璀璨天城、云城万科里、华侨大学。附近有公共交通 BRT1 号线产业研究院站，地铁六号线（在建），过杏林湾大桥即是杏林湾商务运营中心。珩琦公寓位于集美区珩琦二里，为地铁1 号线上盖的租赁社区，紧邻软件园三期办公楼聚集地。
项目物业管理：园博公寓和珩琦公寓采用封闭式管理模式，公寓各楼宇间出入口及公共活动空间采用人脸识别智能门禁系统，非小区租户需要登记才可进入，快递外卖等均不可进入小区公寓楼，保障租户安全。小区采用 24 小时值班制度，为租户全天候服务，维护小区日常卫生、设备设施定期检查检修等，以为客户提供一个舒适安全整洁的居住环境。
根据国融兴华出具的初始评估报告，截至2022年3月31日，2 个目标基础设施资产估值合计 12.14 亿元，平均估值单价36,114.21 元/平方米。根据初始评估报告以及《中华人民共和国资产评估法》的相关规定，由于目标基础设施资产为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。
因此根据目标基础设施资产的特点和实际状况，采用收益法（权重 100%）作为本次估价目标基础设施资产价值的评估方法。由于基础设施资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，相关估价假设存在一定局限性，因此基础设施资产的评估值不代表对基础设施资产未来可交易价格的保证。
目标基础设施资产估值及涉及的重要参数如下表所示：

基础资产基本财务数据






















五、拟任基金经理
李耀光先生，经济学硕士。历任中国农业银行股份有限公司托管业务部经理，中信证券股份有限公司资产管理部高级经理，摩根士丹利华鑫证券有限责任公司（现“摩根士丹利证券（中国）有限公司”）固定收益部经理和副总裁、全球资本市场部副总裁和执行董事，渤海汇金证券资产管理有限公司资本市场部总经理、金融市场部总经理（兼）、不动产投资管理部总经理（兼）、公司副总经理。现任中金基金管理有限公司副总经理。
陈涛先生，工学硕士。历任工银金融租赁有限公司交通金融事业部经理、境内综合租赁业务三部经理；国投交通控股有限公司业务发展部高级经理；北京全路通信信号研究设计院集团有限公司工程师，现任中金基金管理有限公司高级经理。陈涛先生具备 5年以上基础设施项目运营经验。
吕静杰女士，经济学学士，CPA。历任信永中和会计师事务所项目经理；招商局公路网络科技控股股份有限公司财务部高级经理；国金基金管理有限公司投资经理，现任中金基金管理有限公司高级经理。吕静杰女士具备 5 年以上基础设施项目运营经验。
来源：REITs行业研究
启金智库 将于 2022年7月2日 在 深圳 举办 《保障性租赁住房的“投融建改退”及其资产证券化和公募REITs等创新金融工具运用实务要点与案例专题培训》，本课程适合在保障性租赁住房业务相关工作的各机构从业人士，包括但不限于：地方政府、融资平台、城投公司、地方国企、行业部门等属地机构，基建央企、建筑施工企业、房地产商、投资运营商等投资运营机构，银行、证券、信托、公募基金、保险资管等金融机构。
【课程提纲】
第一讲、保障性租赁住房政策及操盘全链条实操重点解析和案例分析
（时间：7月2日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：陈海登，地方政府、开发商及村集体更新顾问、全国工商联房地产商会更新分会专家、广东省三旧改造协会专家、广东省房协专家、深圳国资委集资管理局讲师。15年规划国土部门多个科室和多个房地产公司等多个城市更新项目的实操经验，历任开发经理、城市更新项目总、地方更新顾问等职务。掌握政府部门办事流程，精通审批技巧；了解规划国土房产更新政策及技术规范；熟悉更新拆迁工作和集资处理等实操业务。目前正在担任多个保障性租赁住房项目的顾问。
一、前言
二、保障性租赁住房政策历史沿革
三、国家及各省最新政策
四、保障性租赁住房与公租房、长租公寓区别
五、保障性租赁住房认定标准
六、保障性租赁住房的来源有那些
七、保障性租赁住房的来源难题
八、保障性租赁住房的资金来源有那些
九、保障性租赁住房的前景分析
十、保障性租赁住房的投资主体有那些
十一、市场主体参与保障性租赁住房的实施路径
十二、有那些金融支持方式
十三、保障性租赁住房的金融及税收优惠政策
十四、税费优惠政策注意事项及案例分析
十五、保障性租赁住房的收入来源
十六、保障性租赁住房的成本分析
十七、各地保障性租赁住房的租金标准
十八、实践中保障性租赁住房的宏观及微观难题分析
十九、保障性租赁住房的盈利点分析
二十、保障性租赁住房REITs及案例
二十一、保障性租赁住房的融资案例
二十二、保障性租赁住房的各地典型案例
二十三、互动答疑

第二讲、保障性租赁住房金融实务及其公募REITs要点解析
（时间：7月2日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：李文敏，金杜律师事务所金融证券部合伙人，资产证券化与结构金融方向，并在房地产与基础设施领域拥有超过15年从业经验，成功主办多个不动产证券化标杆性项目，目前正在为多个保障性租赁住房公募REITs项目提供法律服务。
一、从保障性住房/公共住房体系与政策变迁看基础资产特性
二、保障性租赁住房的支持政策及要点分析
（一）政策溯源
（二）政策体系
（三）土地供应/房源筹集
（四）金融支持
（五）税收优惠/财政支持
三、 保障性租赁住房的参与投资方式及退出模式实务和案例
（一）参与的几种方式解析
（二）退出的几种路径解析
（三）核心交易机制
（四）典型案例解析
四、公募REITs可发行保障性租赁住房的资产
（一）不同类存量租赁房与“保障性租赁住房”公募REITs之间的适配性
（二）保障性租赁住房项目认定
五、保障性租赁住房REITs中的常见问题
（一）有哪六大类问题？
（二）六大类常见问题解析
六、互动答疑

报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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