关于基础设施REITs设立前及设立环节的税务处理

立信永安

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是以发行基金的方式募集资金，并把资金专门投资于不动产领域，将投资收益按比例分配给投资者的一种金融产品。基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）即为投资于基础设施资产且具备REITs核心特征的产业投资模式。为支持基础设施REITs试点，财政部、国家税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3 号）（以下简称“第3号公告”），对证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目设立前及设立环节原始权益人与项目公司的企业所得税处理进行了明确。结合第3号公告，本文分析了基础设施REITs设立前及设立环节的原始权益人与项目公司主要税种的税务处理。
一、原始权益人以资产划转方式构建项目公司的税务处理
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）规定，基础设施REITs需要通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，而项目公司需要取得基础设施项目完全所有权或经营权利。因此，构建持有特定基础设施项目完全所有权或经营权的项目公司是设立基础设施REITs首要环节。
（一）企业所得税
于原始权益人而言，向项目公司划转基础设施资产相当于以基础设施资产对项目公司进行股权投资，根据第3号公告规定，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定，原始权益人不确认所得，不征收企业所得税。
需要补充说明的是，资产划转企业所得税特殊性税务处理的方法源自《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号），但第3号公告未提及资产划转特殊性税务处理需要满足财税〔2014〕109号文件中适用的五个前提条件：一是划转发生在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间；二是按账面净值划转股权或资产；三是具有合理商业目的，不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；四是划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动；五是划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。这可理解为第3号公告实际放宽了基础设施REITs设立环节，原始权益人资产划转企业所得税特殊性税务处理的政策适用条件。
（二）增值税
原始权益人向项目公司划转基础设施资产的过程中，划转标的往往不是某一单项资产，而是划转一项业务（即资产负债的组合），若符合《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）关于资产重组不征收增值税的规定，即在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。
在操作过程中，需要注意资产重组不征收增值税的规定仅适用于实物资产，无形资产、金融资产的划转不属于资产重组不征收增值税的范围。
（三）土地增值税
土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，若原始权益人构建项目公司过程中未发生上述应税行为，则不征收土地增值税。实务操作中，不乏原始权益人以其拥有所有权的房地产作为基础设施REITs底层资产的情况。
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述土地增值税不征税规定不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形，若原始权益人或项目公司任意一方为房地产开发公司，则伴随基础资产划拨，原始权益人将产生土地增值税的纳税义务。
二、项目公司接受划入基础设施资产的税务处理
（一）企业所得税
项目公司接受原始权益人划入的基础设施资产属于接受投资，不征收企业所得税。根据第3号公告规定，项目公司适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。
（二）契税
若构建项目公司环节需将原始权益人拥有的土地、房屋划转至项目公司，则属于在我国境内转移土地、房屋权属，根据《中华人民共和国契税法》规定，承受土地、房屋权属的项目公司为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。注意，根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定，若划转发生在母公司与其全资子公司之间、同一公司所属全资子公司之间则免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
若原始权益人100%持有项目公司股份，则原始权益人将土地、房屋划转至项目公司可以免征契税。
（三）印花税
根据《财政部 税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，对项目公司新增加的实收资本与资本公积按万分之五税率减半征收印花税。
另外，对基础设施资产划转前签订但尚未履行完的各类应税合同，划转后需要变更执行主体的，根据《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）规定，企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。
三、设立阶段原始权益人转让项目公司股权的税务处理
通过转让项目公司股权，原始权益人不仅可以提前收回项目投资额，更可以为重点区域、重点行业新基础设施建设项目提供项目资本金。
（一）企业所得税
根据第3号公告规定，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。注意，如果原始权益人通过二级市场认购（增持）了该基础设施REITs份额，则未来原始权益人转让基础设施REITs份额时需按照先进先出原则，认定优先处置战略配售份额。
（二）增值税
原始权益人转让项目公司股权的行为不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
（三）印花税
原始权益人与基础设施REITs之间签订的股权转让书据，双方均需按照产权转移书据缴纳万分之五的印花税。

• 《基础设施REITs试点政策及申报辅导手册》
  

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来源：《中国税务》2022年第3期
作者：吕 明