房地产企业发生的非货币性的拆迁补偿费，能否在计算增值税时扣除？

立信永安

在12366纳税平台上，一个“关于拆迁补偿费的增值税扣除”的问题，一共被问了9次。




问题内容如下：
按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？
各地的回复如下：
1、
答复机构：山西省税务局
答复时间：2019-10-09
答复内容：山西省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”
依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
有相同回答的省份还有：湖北省、福建省、厦门市、安徽省
2、
答复机构：河北省税务局
答复时间：2019-10-09
答复内容：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（八）》规定：
十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
公式中成本不包含土地成本。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。
3、
答复机构：宁波市税务局
答复时间：2019-10-08
答复内容：宁波市12366呼叫中心答复：一般是以货币支付所形成的拆迁补偿费，由于房产建成后的价格存在不确定性，一般是不支持的。建议具体业务联系主管税务局处理。
4、
答复机构：深圳市税务局
答复时间：2019-6-19
答复内容：国家税务总局深圳市税务局12366呼叫中心答复：
您好，目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
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相关政策依据：
关于房地产企业一般纳税人，一般计税方式下，增值税扣除土地成本的政策依据如下：
1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2、财税〔2016〕140号第七条：向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
【晶晶亮读后感】
上述税务局虽然回复的内容不尽相同，但意思是一样的，那就是拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费，不能在计算增值税时扣除。
营改增后，增值税出现了差额征税的情形，这是因为某些环节纳税人确实无法取得增值税专用发票，无法抵扣进项税，如果完全不加以考虑，会使得部分企业的增值税税负率急剧增加，不利于社会公平。
房地产企业取得土地成本的环节就是如此，无论是向政府支付土地价款，还是向单位和个人支付拆迁补偿款，都是注定无法取得进项税发票的，所以国家专门出台了政策，允许对此项支出扣除，实行差额计税。
但以非货币形式支付的拆迁补偿费，相当于是拆迁户将旧房卖给了房地产公司，房地产公司将新房卖给了拆迁户，这是一购一销两笔市场交易，理论上是可以取得进项税发票的，所以这部分拆迁补偿费，不能在计算增值税时扣除。





问答来源：12366；晶晶亮的税月整理点评；立信永安转载