基础设施REITs涉及哪些税收、有哪些优惠？

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国家税务总局浙江省税务局
关于省政协十二届四次会议第618号提案的答复
发布时间：2021-06-30 15:08 来源：国家税务总局浙江省税务局
您提出的关于加大基础设施公募REITs税收优惠力度的提案收悉。我局认真研究，并结合省发展改革委、省财政厅、中国证监会浙江监管局的会办意见，现答复如下:
提案指出基础设施REITs(基础设施领域不动产投资信托基金)“对于以国有企业为代表的基础设施企业具有重要意义，未来发展空间巨大。” 我们非常赞同。提案分析了目前我国REITs的发展与宏观经济水平和金融市场发展规模并不匹配，指出在设立环节和存续环节税收负担较重，抑制发行需求，增加交易成本，降低融资效率等问题，对促进我省基础设施REITs发展具有重要的参考价值。
一、关于基础设施REITs所涉税收
由于基础设施REITs在我国尚属于新生事物，目前没有专门针对性的税收政策，只能适用一般性税收法规。基础设施公募REITs在设立、持有运营、退出等环节涉及增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，纳税人涉及REITs投资者、封闭式证券投资基金、专项计划（即交易所挂牌ABS）和项目公司多个层级主体。REITs设立环节，通常需对不动产进行资产重组，并被视为交易行为，需缴纳相关税费。一般来说，设立REITs基金收购相关房地产项目主要有两种方式：
一是资产交易方式，由REITs设立的项目公司直接向发起人购买物业。该方式买方通常需要缴纳相应的契税和印花税等，卖方则要缴纳增值税及附加税、印花税、土地增值税、所得税等；
二是股权收购方式，REITs收购持有物业的项目公司股权。该方式对于买卖双方主要涉及到所得税和印花税等。REITs持有环节，项目公司涉及增值税及其附加，印花税、房产税、土地使用税、企业所得税等的税收；公募基金主要涉及增值税与企业所得税。REITs退出环节，企业投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。
二、关于基础设施REITs的税收优惠政策
国家在制定新兴金融工具的税收政策时，通常需要综合考虑以下目标平衡：
（1）鼓励相关金融工具的发展；（2）保持税收中性，与其他类型金融工具的税务处理不应有明显差异；（3）确保不产生预期之外的税收收入变化；（4）在既有税收框架下平衡差异化税务处理的需要；（5）便于纳税人遵从和税收征管。
首先，基础设施REITs是公募基金，REITs及其投资者可享受公募基金的税收优惠政策。
如根据《财政部 国家税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）规定，公募基金管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。根据《财政部 国家税务总局关于营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）规定，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券免征增值税；个人投资者在转让公募基金时，免征增值税。根据《财政部国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税〔2002〕128号）的规定，个人投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，暂不征收个人所得税。根据《财政部国家税务总局关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知》（财税〔2004〕173号）规定，投资者（包括个人和机构）买卖封闭式证券投资基金免征印花税。
其次，基础设施REITs还享有针对基础设施的税收优惠政策。
证监会第54号公告第五十条规定，“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产”。我国的很多基础设施在法律上规定物权是国家所有。如《民法典》第二百五十四条规定，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。没有法律上的财产权转让，在税法上，就无需缴纳基于财产权转让的增值税、土地增值税、契税和印花税等。另外，大部分基础设施的土地是划拨土地。提案指出“土地增值税是整个REITs设立环节最为沉重的税收负担。”从证监会第54号公告规定看，现阶段基础设施REITs“不含住宅和商业地产”，划拨土地目前不存在土地增值税税收负担问题。
三、关于降低基础设施REITs税收负担的建议
（一）关于提案建议“对于企业所得税，建议在REITs设立环节，将股权转让交易的所得税，明确规定递延纳税”。
根据现行税法规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。我局已将您的建议向国家税务总局反映，建议对基础设施公募REITs设立环节股权、资产转让交易的所得税，允许递延纳税，以支持其发展。目前，总局正在会同财政部积极研究。
(二) 关于提案建议“在标的物业进入REITs过程中，对不动产权属转移免征土地增值税，同时明确放弃对股权转让视同不动产转让课征土地增值税的政策。”
根据《土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”应属于土地增值税征收范围，目前暂无相关优惠政策。从该税种的立法精神理解，着重考虑政策公平性和对土地增值收益的调节作用，贯彻“房住不炒”的宗旨。
（三）关于提案建议“对作为REITs基础资产的住房租赁业务，给予与个人出租住房相同的税收待遇。”
基础设施REITs的本质是鼓励中小投资者通过投资证券的形式长期持有不动产，获取不动产的租赁收益。国务院已经明确，要“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。” 符合条件的基础设施REITs住房租赁业务可以享受相应的税收优惠政策。
（四）关于提案建议“制定出台税收优惠及返还政策，在省级层面制定实施地方性的税收优惠及返还政策，鼓励浙江企业参与公募REITs试点。”
税收政策由国家统一制定，地方没有自行出台税收优惠政策的权限。国务院有关法规明确规定，安排财政支出不得直接与企业缴纳的税收挂钩。因此，省级层面无法制定实施地方性税收优惠和返还政策。
感谢您对税收工作的关心和支持，欢迎再提宝贵意见。
国家税务总局浙江省税务局
2021年6月22日