个人分期收租到底能否享受免税优惠？

张海涛财税

按照《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2821年第5号，以下简称“5号公告”）的规定，在2021年4月1日至2022年12月31日期间，其他个人（即自然人）采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
【案例】张三于2021年4月1日将自有商业房产出租给某公司用于经营，租期1年，年租金120万元。合同约定，租金每半年收取一次。
张三每次收到60万元租金时，是否可以享受免增值税的优惠？
5号公告中，对于“一次性收取租金”该如何理解？
是指一次性收取合同期内全部租金，还是指一次性收取部分月份租金，还是二者兼而有之？
这个问题在实务中存在一定争议。
实务中，有税务机关认为，这里的一次性收取租金，仅指一次性收取合同期内全部租金，凡是分阶段收取的，即便房屋租金平均到每月不超过15万元，也不能享受增值税免税优惠。
因此，上述案例中张三半年收取一次租金的情况不满足免增值税的条件。
……
2021年8月3日，国家税务总局推出“税务讲堂”网上公开课，税务总局货物和劳务税司副司长吴晓强详细解读了小规模纳税人免征增值税政策。
他举例说明：一位市民出租商铺，2021年7月初一次性收取半年租金84万元，分摊到每月未超过15万元（84÷6=14万），可以享受免征增值税政策。
总局领导在课程中强调，自2016年营改增以来，相关政策文件均明确，自然人采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后相应的月收入不超过免税月销售额标准的，可以享受免征增值税政策。
预收款收租，通常只是收取合同期内部分月份的租金。按总局的上述答疑，所谓的“一次性收取租金”，应该既包括一次性收取合同期内全部租金，也包括一次性收取部分月份租金。
因此，案例中，张三收取半年租金的情况，可以享受增值税免税。
点击“阅读原文”，了解总局答疑全部信息。
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