房产税试点十年与住房价格的碰撞

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2021年的新年已至，自2011年开始在沪渝试点的房产税已经完成了十年的长跑。但回首刚刚过去的2020年，深圳、杭州等城市房价飞升和抢房、打新、代持仍然异常火爆，引得更多的投资者加入这场购房大战。中国社会科学院财经战略研究院近期发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，建议在这些炒房屡禁不止的城市率先加快房地产税试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。十年的房产税试点效果究竟如何？过往的试点将为未来的房产税开征带来怎样的经验？

一 沪渝两地的房产税试点方案

图片来源：我国个人住房房产税改革现状及制度优化探析 危素玉
（1）试点辖区：从图片中可以看到，上海的试点区域包括所有行政区域，但重庆仅在主城九区进行了试点。这是由于上海面积较小，且经济发达，房价普遍较高，重庆各区县的发展不平衡，各区县的房价差异较大。
（2）征税对象：沪渝两地主要都对增量房进行征税，但重庆也将部分存量住房纳入了征税范围，如“存量独栋商品房”。
（3）计税依据：可以看到沪渝两地均按照房产交易价格计税，上海在这方面提供了一定的税收优惠。
（4）适用税率：上海的税率设置相对简单，仅设置了基本税率和优惠税率两种，重庆则根据房屋价格设置了三档税率，为“三无”人员提供了优惠税率。
（5）减免税政策：上海为本市户籍家庭提供了人均60平方米的免税面积，而重庆以家庭为单位进行减免税政策的设置。
（6）税收用途：上海和重庆都将这部分收入用到了与住房有关的公共支出方面。

二 沪渝两地的房产税试点对住房价格影响
房产税有三大基本功能，为政府筹集财政收入，调节居民收入和调控房地产市场。不少人期盼着房地产税能够对商品房价格有一定的抑制作用。那么在沪渝两地，试点对商品房价格的影响究竟如何呢？

图片来源：我国个人住房房产税改革现状及制度优化探析 危素玉
从数据来看，房产税试点的效果是微弱的。尽管在试点刚开始的时候，上海的住宅投资额有所下降，销售价均价上升幅度较小，但是在接下来的几年中，总体上房价依然以较快的速度在增长。而重庆的住房投资额更是以稳定增长的态势发展，并未受到改革的影响。
  从已有的理论研究来看，经过程正中，李灿，冷阳阳在《房产税对住房投资性需求的影响》一文中用住房投资NPV的测算，在房价快速上升的阶段，征收房产税并不能绝对抑制住房的投资需求，但是征收房产税可以大幅度减少二套房投资收益，能相对抑制住房的投资性需求。在危素玉教授的《我国个人住房房产税改革现状及制度优化探析》一文中，从沪渝两地的政策分析入手，认为房产税改革未能取得预期效果的原因有征税范围过窄，免税面积不合理，税率偏低且单一，计税依据不科学，缺乏配套的房产评估机制等。
三房产税的未来
针对于十年试点中的问题，各界一直在寻找制度优化的方案，为房产税的功能实现提供良好的条件。如坚持二套房调控政策不松动，拓宽房产税征税范围至存量房，扩大至农村，以及在房产税的税制安排做出更完善的改进：合理设置免税面积，并且根据经济的发展浮动调整等。
  虽然过去十年的房产税试点未能取得预期成效，但是已经让房产税走入人民的视野，避免了较大的改革阻力，为将来我国全面实施个人住房房产税打下了基础，为全面开征房产税提供了制度优化的方向。

参考文献
【1】何欣，房产税试点十年了，中国房地产报2021 年1 月11 日 第 001 版
【2】危素玉，我国个人住房房产税改革现状及制度优化探析，西部财会，税收理论与实践
【3】程正中，房产税对住房投资性需求的影响，股市税务
责任编辑：柯雨露
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