学习笔记：关于完善住房租赁有关税收政策的公告

法税先锋刘金涛

学习笔记：关于完善住房租赁有关税收政策的公告
财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号
为进一步支持住房租赁市场发展，现将有关税收政策公告如下：
一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
（笔记：
1、本公告第四条规定，住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
2、思考：这里的企业包括个人独资企业、合伙企业吗？
3、“向个人出租住房”中的个人，仅指其他个人，即自然人吗？笔者认为，应仅指自然人。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条第三款规定，个人，是指个体工商户和其他个人。应不存在个体工商户住房吧。
4、可选择两种计税方法之一：
1）简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算。
2）一般计税方法计算。
5、若是小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算。
6、小结：先分一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人又可按简易计税方法或一般计税方法。若按简易计税方法计算增值税，则按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。）
二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
（笔记：
1、《营业税改征增值税试点实施办法》第一条第二款，单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
2、企事业单位=企业+事业单位。
3、《社会团体登记管理条例》第二条规定，本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。
4、其他组织=兜底语言，强调必须是组织类主体。
5、2020年12月21日，住建部表示，明年各地将大力发展租赁住房，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，解决好新市民等住房困难群体的住房问题。
6、本公告第四条规定，专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
7、以上，统一减按4%的税率征收房产税，应是从租计税方式下的房产税计算方式。）
三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。
保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
（笔记：
1、利用非居住存量土地、房屋。
2、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）规定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
3、住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，先分一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人又可按简易计税方法或一般计税方法。若按简易计税方法计算增值税，则按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
4、企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。
5、即，前者有增值税优惠，后者有房产税优惠。
6、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）规定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。）
四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
（笔记：对住房租赁企业和专业化规模化住房租赁企业进行界定。）
五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。
（笔记：
1、住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。
2、住房城乡建设部门将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门。
3、共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。）
六、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。
（笔记：留存备查资料包括，不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料。）
七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(四)项规定同时废止。
（笔记：
1、本公告自2021年10月1日起执行。
2、》财税〔2008〕24号第二条第(四)项内容如下：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。即，这个优惠政策自2021年10月1日起废止。）
（补充：
《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）相关内容：
1、综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
2、坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。）
财政部 税务总局 住房城乡建设部
2021年7月15日