【精品】哪里的房价涨幅大：来自深圳的启示

泽平宏观

文：任泽平团队
我们在业内提出了广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。在一个城市内部，哪里的房子涨幅大？近几轮房价上涨都是深圳领涨，我们以深圳为例考察城市内部房价上涨的差异及背后的逻辑。
房价本质是城市资源及未来潜力的映射。深圳绝对房价领先全国，与其经济、人口密度高度相关；长期领涨一线城市，根源在于人口长期持续流入而供地严重不足。2009-2020年新房、二手房均价分别年均上涨12.6%、13.4%（考虑统计误差，实际可能更高），而同期M2余额年均涨幅12.3%。2009-2018年深圳人口增长31%，但城市用地仅增长19%。
分行政区看，深圳区域房价与城市发展格局基本一致，西高东低；2020年南山新房价格中位数约为大鹏的2.9倍。从涨幅看，**人口增量领先，近10年新房、二手房涨幅居前。分房型看，居民住房改善需求明显；2010-2020年新房主力成交户型由二房变为三房，期间***均价涨幅居前。学区房：小学生激增下学区房涨幅更大；2010-2020年样本学区房均价年均涨幅16.5%，高于全市二手房3.4个百分点。地铁房：***涨幅越大。2010-2020年样本正地铁房、近地铁房、非地铁房均价年均涨幅分别为18.5%、17.1%、15.8%。概言之，深圳房价涨幅大的地区主要是：***，***，***。
政策建议：如何从根本上解决高房价之困？一是尊重产业和人口向优势地区集聚的客观规律，加快贯彻落实城市群都市圈战略。二是加快土地制度改革，以常住人口增量为主要标准供给建设用地，推行新人地挂钩。三是优化城镇用地在地区和城市之间的配置，推进市场化的跨省换地和利益分享机制。四是对深圳等重点城市要重新划定生态红线，加大建设用地供应。

结论：具有***特点的地区房价涨幅更大，这对我们的启示是……
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目录
1 深圳房价长期领涨一线城市
2 不同区域涨幅差异较大
2.1 绝对房价：***等区域居前
2.2 分区涨幅：**一、二手房价涨幅居前
2.3 临深区域：需求溢出，**涨幅最大
3 房型：**型、**型涨幅领先
4 学区房：**涨幅更大
5 地铁房：***涨幅越大
6 政策建议

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