发挥好房地产的实体经济属性

泽平宏观

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文：恒大研究院 任泽平 夏磊 俞涛 鞠辰
导读
2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位；21日，中央财经领导小组第十四次会议强调，要准确把握住房的居住属性。三年多来，在中央“房住不炒”坚定引导下，住房回归居住属性，房地产回归实体经济属性。
根据国际经验，房地产兼具实体和金融两种属性，究竟哪种属性强，取决于政策导向和行业定位。我们在专著《全球房地产》中研究发现，新加坡、德国等的房地产市场实体和居住属性更强，而美国、中国香港的房地产市场金融和投资属性更强，这背后取决于金融、土地、税收、保障、租赁等深层次住房制度设计。
中国自1998年商品房改革以来，总体来讲，房地产兼具实体和金融双重属性，整体上实体属性更强，部分区域金融属性较强。过去20多年，房地产对于实体经济平稳健康运行意义重大，发挥了稳投资、稳就业、稳增长的压舱石作用，主要满足人民的自住需求。但由于城镇化快速发展、供求矛盾突出，加之在经济下行压力较大时为了快速启动房地产市场采取了一些金融杠杆政策工具，部分区域房地产市场的金融和投机属性较强。
新时代新阶段，未来应如何更好地发挥房地产的实体经济和居住属性，更好地服务于加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局？
摘要
房地产是实体经济的重要组成部分
1、房地产对实体经济贡献大。（1）行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大。2019年，房地产业增加值占GDP比重7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%；固定资产投资中房地产业占比23.4%；限额以上企业商品零售中住房相关消费占比9.5%。（2）解决实体经济的大量就业。2018年，全国第二产业和第三产业从业人员中，房地产业和房屋建筑业占比达10.4%。2019年全国2.9亿农民工中，房屋建筑业人数占比约11.5%。（3）房地产相关收入是地方政府的重要财源。2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、土地出让收入等多种渠道，房地产直接为地方财政贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入的53%、可支配财力的38%。（4）国际经验看，房地产业对经济贡献均较高。2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP的比重分别为10.8%、13.5%、13.3%。
2、住房回归居住属性，投资属性显著弱化，居民购房杠杆降低。2017年以来，中央坚持“房住不炒”定位，地价、房价运行显著趋稳，2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率13.8%，较2016年全年大幅回落20.9个百分点；7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较2016年12月大幅收窄6.0个百分点。居民普遍预期房价平稳，根据央行调查，2020年第2季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较2017年第4季度提高3.2个百分点；预期“上涨”的居民比例为22.8%，降低9.2个百分点；预期“下降”的比例为13.2%，提高3.9个百分点。居民新增房贷占比明显下降。2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%大幅回落，也低于2015年21.3%的水平。
3、降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用。2020年1-7月，房地产投资累计同比增长3.4%，在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，对固定资产投资形成了有力支撑。房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；上半年，信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%。
未来如何发挥好房地产的实体经济属性
1、稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用。长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。
2、保持房地产金融平稳，支持自住和改善型需求。保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。我们在《未来中国房地产市场空间有多大》研究中测算，2019-2030年全国年均新增自住房需求11.7亿平。
风险提示：政策调整过急过快风险、国内外行业分类差异
目录
1 房地产是实体经济的重要组成部分
1.1 房地产对实体经济贡献大
1.1.1 房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大
1.1.2房地产解决实体经济的大量就业
1.1.3房地产相关收入是地方政府的重要财源
1.1.4国际经验看，房地产业对经济贡献均较高
1.2 住房回归居住属性，投资属性显著弱化，购房杠杆降低
1.3 降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用
2 未来如何发挥好房地产的实体经济属性
2.1 稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用
2.2 保持新增住房规模平稳，支持自住和改善型需求

正文

1 房地产是实体经济的重要组成部分
1.1 房地产对实体经济贡献大
1.1.1 房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大
房地产业体量大，关联度高，拉动上下游50多个行业。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。综合测算，2019年，房地产业增加值占GDP比重为7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%，对GDP增长的贡献率分别高达7%、18%。
2019年全国房地产开发投资13.2万亿元、城镇房地产业固定资产投资16.5万亿元，占城镇固定资产投资的比重分别为18.7%和23.4%；2019年家电、家具、建筑及装潢材料等住房相关消费占限额以上企业商品零售总额的9.5%。

1.1.2 房地产解决实体经济的大量就业
根据第四次全国经济普查，2018年全国房地产业从业人员1440.6万人、房屋建筑业从业人员4117.4万人，合计5558万人，占全国第二产业和第三产业从业人员的10.4%。根据统计局数据，2019年全国2.9亿农民工中，建筑业人数占比18.7%，估算房屋建筑业人数占比约11.5%。
1.1.3 房地产相关收入是地方政府的重要财源
房地产的直接税收贡献可观。2018年，五项土地和房地产相关税收收入1.8万亿元，其中契税5730亿、土地增值税5641亿、房产税2889亿、耕地占用税1319亿、城镇土地使用税2388亿，合计占地方一般公共预算本级收入的18%。2018年，房地产业和房屋建筑业贡献税收收入2.7万亿元，占全国一般公共预算收入的15%，其中归属于地方的收入约为1.8万亿元，占地方一般公共预算本级收入的19%。合计来看，2018年，土地和房地产相关税收、房地产业税收、房屋建筑业税收，共为地方政府直接贡献税收收入2.6万亿元，占地方一般公共预算本级收入的27%。
土地出让收入是地方财政的重要补充。2018年，国有土地使用权出让收入65168亿元，占地方政府性基金预算本级收入的91%，相当于地方一般公共预算本级收入的67%。

总体来看，2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、出让收入等多种渠道，房地产直接为地方贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入（地方一般公共预算本级收入、地方政府性基金预算本级收入、地方国有资本经营本级收入之和）的53%，占地方政府可支配财力（地方一般公共预算收入、地方政府性基金预算收入、地方国有资本经营收入之和）的38%。
1.1.4 国际经验看，房地产业对经济贡献均较高
2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP的比重分别为10.8%、13.5%、13.3%，建筑业占比分别为5.4%、6.1%、4.1%，其中以英国和美国为例，仅住宅建设业即达到3.8%、2.7%，房地产业与建筑业合计增加值达15.6%、19.3%、17.4%。


因统计口径和发展阶段的差异，发达经济体房地产业增加值占GDP的比重普遍高于我国。尽管我国将房地产开发销售也划归房地产业，但房地产业占比仍较低。2018年德国、英国、美国房地产行业增加值分别为10.6%、13.5%、13.3%，我国仅7%。主要有三方面原因：其一，我国居民自有住房部分的增加值存在一定低估。以英国为例，居民自有住房部分增加值在全国GDP中占比9.2%，房地产业中占比69.3%；我国虽未公布居民自有住房增加值，但以石家庄、大连市为例，居民自有住房增加值在全市GDP中占比仅2.7%、3.5%，在房地产业中占比66.5%、62.9%。低估主要有两个原因：一是在计算方式上，欧美居民自有住房服务增加值多以当年市场租金法测算，而我国自有住房服务价值的虚拟计算采用的是成本法，即：居民自有住房服务价值=维护修理费+物业管理费+固定资产折旧。但是，随着中国房地产市场快速发展以及房价的上升，城镇房屋造价与市场价值的差距越来越大，利用房屋造价计算的城镇居民自有住房价值被低估。二是在统计范围上，我国自有住房核算所使用的指标或造成部分统计遗漏，例如企事业及行政单位向员工提供的住房服务未计入房地产服务。其二，我国住房自有率高、租赁比例低。2000—2010年我国城镇家庭租房比例维持在21%左右，明显低于德国（55%）、英国（38%）、日本（39%）、美国（36%），因此租赁市场的贡献更低。其三，在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与代理等服务更为成熟，贡献值更高。2019年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为229.7亿英镑，在全国GDP中占比1.0%；我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。

1.2 住房回归居住属性，投资属性显著弱化，购房杠杆降低
自2016年930调控以来，中央强调坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年12月，中央经济工作会议提出，“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。2019年7月，中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
在中央持续引导房地产回归实体经济的带动下，2016年以来，房地产市场运行显著趋稳，总体实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，住房回归居住属性，投资属性显著弱化。
1、土地市场热度总体回落，实现稳地价
根据中指院数据，2020年1-7月，全国土地招拍挂成交总价4.1万亿元，同比增长11.7%，增速较2016年全年回落12.3个百分点；成交规划建筑面积23.9亿平，同比增长6.1%，由降转增；成交楼面均价1714元/平，同比增长5.3%，增速大幅回落30.1个百分点；平均成交溢价率13.8%，降低20.9个百分点。

2、商品房成交总体平稳，调控成效显著
根据统计局数据，2020年1-7月，全国商品房销售金额8.1万亿元，同比下降2.1%，由增转降，增速较2016年大幅回落36.9个百分点；销售面积8.4亿平，同比下降5.8%，由增转降，增速大幅回落28.3个百分点；成交均价9735元/平，同比增长3.9%，增速收窄6.2个百分点。7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较2016年12月收窄6.0个百分点。

3、居民普遍预期房价平稳
根据央行城镇储户问卷调查，2020年第2季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较2017年第4季度提高3.2个百分点；预期“上涨”的居民比例为22.8%，降低9.2个百分点；预期“下降”的居民比例为13.2%，提高3.9个百分点。

4、居民购房杠杆明显下降，自住需求是杠杆主要流向
居民新增房贷占比明显下降。2020年上半年，金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%大幅回落19.8个百分点，也低于2015年21.3%的水平。


居民购房杠杆率降低、自身支付能力提升。根据融360数据，截至2020年2月，样本银行中首套房首付比例为2成的银行占比仅19.5%，远低于2016年8月最高时的57.8%。

绝大多数居民出于改善居住条件和配套公共服务需求而购房，自住需求是房贷的主要流向。根据安居客，2019年样本城市中仅11.3%的被调查者购房时也考虑了投资或出租目的，而选择了改善、教育、养老、落户、结婚等购房目的的比例则分别达到53.7%、42.7%、26.7%、24.7%、19.6%。根据贝壳研究院，2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。


1.3 降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用
在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，房地产开发投资保持较强韧性，对固定资产投资形成了有力支撑。特别2020年上半年，随着疫情得到有效控制，3月以来房地产投资恢复较快，为我国经济发展呈现稳定转好态势，发挥了重要实体经济功能。根据统计局数据，1-7月，房地产开发投资同比小幅增长3.4%，较1-2月大幅加快19.7个百分点；其中，7月当月同比增长11.7%，增速较2019年12月加快4.3个百分点，已连续5个月实现当月正增长。

同时，房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；上半年，信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%。

2 未来如何发挥好房地产的实体经济属性
2.1 稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用
长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。
2.2 保持新增住房规模平稳，支持自住和改善型需求
保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。我们测算，2019-2030年全国年均新增自住房需求11.7亿平。

“房地产周期”系列研究：
78、老旧小区改造：改什么？有何影响？难在哪里？，2020年05月15日；
77、疫情对房地产行业格局的影响与展望，2020年04月20日；
76、疫情之下，房地产融资怎么走？，2020年04月12日；
75、疫情将如何影响房地产市场走势？，2020年03月06日；
74、疫情之后，房地产投资如何走？，2020年03月02日；
73、本次疫情对住房需求有何影响，2020年02月22日；
72、长效机制新思路，市场分化新格局——2020年房地产政策和市场展望，2019年12月31日；
71、2020年房地产投资是否还能高位运行，2019年12月24日；
70、房地产税的最佳出台时机和预期影响——房产税系列之三，2019年11月20日；
69、什么是房企资产负债率的合理水平？——行业对比和国际视角，2019年11月14日；
68、中国房地产：问题、难题与建议—“激荡二十年”系列三，2019年10月24日；
67、客观评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二，2019年10月23日；
66、中国住房制度改革的历史功过—“激荡二十年”系列一，2019年10月22日；
65、未来中国房地产市场空间有多大，2019年10月11日；
64、如何识别房企风险？—透析房企财务指标背后的秘密，2019年09月25日；
63、房产税的改革历程和实践效果——房产税系列之二，2019年09月17日；
62、房地产税征收的国际经验，2019年09月05日；
61、香港高房价困境是如何形成的？，2019年08月19日；
60、发达国家如何监管住房租赁市场？，2019年08月13日；
59、告别短期刺激，房地产融资向何处去，2019年07月31日；
58、中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估，2019年07月18日；
57、全面回顾中国住房制度：成就、反思和改革，2019年07月12日；
56、国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验，2019年06月28日；
55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录，2019年06月27日；
54、房地产投资拐点已现，2019年06月14日；
53、中国房地产企业的三种未来，2019年06月12日；
52、中国房企未来发展之路：新加坡REITs模式经验，2019年06月11日；
51、中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验，2019年06月10日；
50、香港龙头房企如何玩转房地产？，2019年06月04日；
49、钱流进房地产了吗？，2019年05月06日；
48、日本住房制度启示录，2019年04月09日；
47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑，2019年04月02日；
46、发达经济体房地产税怎么收？，2019年03月18日；
45、房地产税能否替代土地出让收入？ ，2019年03月11日；
44、美国60年房地产大牛市如何终结？，2019年03月08日；
43、美国如何造就60年房地产大牛市？，2019年03月07日；
42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展？，2019年02月19日；
41、传统周期延续，还是长效机制破局？——2019年房地产市场展望，2018年12月26日；
40、高房价之困 ——香港住房制度反思，2018年11月07日；
39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录，2018年09月20日；
38、中国人口大流动：3000个县全景呈现，2018年09月17日；
37、全球房价大趋势，2018年08月23日；
36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录，2018年08月20日；
35、当前房地产融资渠道和形势，2018年08月13日；
34、货币超发与资产价格：中国，2018年08月02日；
33、货币超发与资产价格：国际经验，2018年08月01日；
32、棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产，2018年07月20日；
31、中国人口大迁移，2018年07月10日；
30、房地产政策分析框架：工具、效果与反思，2018年06月19日；
29、房地产调控的城市迁移与博弈，2018年06月13日；
28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018)，2018年06月11日；
27、城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政，2018年06月07日；
26、粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群，2018年06月06日；
25、住房租赁融资：渠道与风险，2018年04月08日；
24、《房地产周期》导论，2017年09月19日；
23、从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代，2017年07月19日；
22、粤港澳大湾区：打造国际一流湾区和世界级城市群，2017年06月20日；
21、新首都 新北京，2017年05月16日；
20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国内篇），2017年04月23日；
19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国际篇），2017年04月23日；
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14、人地分离，供需错配：一线高房价、三四线高库存的根源，2017年01月05日；
13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势，2016年12月06日；
12、德国房价为什么长期稳定：反思中国房价暴涨和房地产调控，2016年10月25日；
11、人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化 ，2016年10月24日；
10、房地产盛宴的受益者：房价构成分析，2016年10月18日；
9、控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势，2016年10月11日；
8、保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示，2016年10月11日；
7、房产税会推出吗？—从历史和国际视角推断，2016年09月26日；
6、中国房地产泡沫风险有多大？，2016年09月19日；
5、全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 ，2016年09月05日；
4、地王之迷：来自地方土地财政视角的解释 ，2016年08月23日；
3、这次不一样？——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较，2016年03月16日；
2、避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训，2016年03月04日；
1、中国房地产周期研究，2016年02月25日。