国务院决定：出租房屋有新优惠！

张海涛财税

国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议，决定从今年10月1日起，对住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。 字数不多，信息量比较大。
  一、增值税优惠问题
  1、出租企业的类型。出租企业如果是一般纳税人，且是一手房东，按当前政策，出租的房屋如果是2016年4月30日前取得，可以适用5%简易计税；如果是2016年5月1日后取得的房屋，只能适用9%的一般计税方法。
   如果出租方是二手房东，通过转租方式出租房屋，无论产权人何时取得房屋，只要转租协议是在2016年5月1日以后签订，只能适用9%的一般计税方法。
  按国务院的新政策，从2021年10月1日开始，无论企业是一般纳税人还是小规模纳税人，无论企业是一手出租还是二手出租，无论产权人何时取得房产，是否均适用5%减按1.5%缴纳增值税呢？
  请耐心等待财政部和国家税务总局的后续政策进行明确。
   2、房屋类型。能享受增值税优惠的房屋仅限于住房，如果出租的是商业用房（包括商住两用房），则无法享受该优惠。
   3、出租对象。租赁该类房屋的只能是个人，若出租方和企业签订合同，如将房屋租赁给房产中介，由房产中介再转租给个人，则对于一手房租赁企业，应该也无法享受优惠；但对于直接和个人签订租赁协议的中介，则可以享受简易计税优惠（对应进项税也无法抵扣）。
   二、房产税优惠问题
  和当前出租房屋，纳税人要按租金的12%计算缴纳房产税相比，新政直接将房产税调低了2/3，优惠力度相当大。
  实务操作时，几个细节同样要引起重视。
    1、出租企业类型。享受房产税优惠的出租方指企事业单位，包括企业，也包括事业单位。
  正常情况下，房产税由产权人缴纳。因此，这里能够享受房产税优惠的企事业单位，通常是指拥有房屋产权的单位。
   2、房屋类型。和增值税优惠一样，这里的房屋也仅限于住房。
    3、出租对象。出租方享受房产税优惠时，出租对象不仅仅限于个人，还包括专业化规模化住房租赁企业（如房产中介）。这对于拥有多套住房（如集体宿舍）的单位来说，就可以通过房产中介将住房批量投放市场，既增加了租赁房的供应，又能享受房产税的优惠。
  最后的政策如何落地，还是要静候财政部和国家税务总局的配套政策。