拆迁补偿款能享受增值税免税优惠吗？

张海涛财税

《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2020年第40号，以下简称“40号公告”）规定，从2020年9月29日起，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者（注：土地使用权人）支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费（以下简称“拆迁补偿款”）的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形（注：土地使用者取得的拆迁补偿款免增值税）。
依据该条款，在实务中发生拆迁行为，被拆迁人取得拆迁补偿是否缴纳增值税要具体问题具体分析。
一、土地所有者间接支付补偿款
实务中，土地所有者（政府）通常不会直接和土地使用者直接交易，而是通过政府设立的“城市投资公司”或类似公司（以下简称“城投公司”）和土地使用者进行交易。
签订拆迁协议时，都是土地使用者和城投公司直接签订。
政府将资金注入城投公司，城投公司将拆迁补偿款支付给土地使用者，且城投公司通常会要求土地使用者开具相应金额的发票。
在这种模式下，城投公司不是土地所有者，其支付给土地使用者的拆迁补偿款，土地使用者是否可以享受免税优惠？
在当前的政府执政模式下，城投公司在某种意义上就是代表政府（土地所有者）行使收回土地的权利，符合40号公告的本义，土地使用者收到城投公司支付的拆迁补偿款可以享受增值税免税的优惠（实务以税务机关理解为准）。
二、租赁土地使用权的承租方取得土地使用者支付的补偿款