不动产的价值包括土地、配套设备吗？

张海涛财税

不动产，字面理解就是不可移动的资产。实务中到底哪些资产可以归为不动产？常见的不动产——房产，其所依附的土地是否需要并入房产价值？与房产配套的各类设备、系统是否需要并入房产价值？
一、不动产的表现形式
按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号公告”）的规定，不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
二、土地成本是否并入房产价值
按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，在城市、县城、建制镇和工矿区内的房产需要缴纳房产税。
对于纳税人拥有的位于纳税地区的房产，如果按房产原值计算缴纳房产税，房产所依附的土地成本是否并入房产，会直接影响到纳税人缴纳房产税的多少。
（一）会计规定
按照《<企业会计准则第6 号——无形资产>应用指南》的规定，对于企业取得的土地使用权如何确认，需要根据土地的用途确定。
1、通常情况。通常情况下，企业取得的土地使用权应确认为无形资产，在“无形资产”科目核算。
2、改变土地用途的情况。如果企业取得土地使用权后改变用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将土地按“投资性房地产”核算。
3、取得土地后自行开发建造厂房等建筑物。企业取得土地后如果自行开发建造厂房等建筑物，企业应将相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，分别计入“固定资产”和“无形资产”科目；难以合理分配的，应当全部在“固定资产”科目核算。
4、房地产开发企业取得土地建造对外出售的房屋。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本，在房地产企业的“库存商品”科目核算。
（二）税收规定