涨知识：什么是一次性收取租金？

张海涛财税

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函【2010】79号，以下简称“79号文”）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号，以下简称“4号公告”）规定，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
一个是针对公司收租（承租人提前一次性支付），一个是针对自然人收租（承租人可能提前一次性支付，也可能租赁到期后一次性支付），对象不同，但核心意思一样：在出租方一次性收取租金的情况下，都允许在租赁期内平均分配租金，以最大程度降低纳税人在取得租金时的纳税负担。

上述政策在实务中的问题在于，出租方一次收取租金仅指一次性收取合同期内的全部租金，还是也包含一次性收取若干个月租金（在合同期内可能多次收取租金）的情况？
如果在合同期内，全部租金只收取一次且提前收取，在实务中适用上述政策时，不会存在异议。如果出现下面的情况，是否还能适用上述政策呢？
案例1：A公司于2019年10月将一栋房产租赁给B公司使用，租期1年，年租金120万元（不含增值税，下同）。合同约定，B公司需要在2019年10月和2020年4月分两次支付租金，每次支付6个月租金，共计60万元。
本案例中，A公司在2019年应该确认多少税法上的收入呢？
观点1：适用79号文的规定，属于承租人提前一次性支付6个月的租金，租金收入需要分期均匀计入各租赁期，在2019年应确认3个月的租金收入30万元，
观点2：由于B公司不是一次性支付全部租金120万元，A公司需要适用《企业所得税法实施条例》“按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”的规定，既然合同约定承租人需要在2019年10月支付半年租金60万元，则A公司需要在2019年确认租金收入60万元。

案例2：张某于2019年10月将一栋房产租赁给C公司使用，租期1年，年租金120万元。合同约定，C公司需要在2019年10月和2020年4月分两次支付租金，每次支付6个月租金，共计60万元。
本案例中，张某取得的租金收入是否可以免增值税呢？
观点1：出租人一次性收取6个月的租金，适用4号公告的规定，租金收入需要分期均匀计入各租赁期，每月租金10万元，张某无需缴纳增值税。
观点2：张某在2019年收取的租金不是合同期内的全部租金，不满足4号公告的要求，张某需要对60万元租金收入全额计算缴纳增值税。
案例1和案例2这两种情况在实务中非常普遍，税务掌握的标准各地有差异。很难说孰是孰非。如果税务机关作出不利于纳税人的认定，你该如何应对？
不要想着通过改变他人的想法来解决问题，耗时费力还不一定能成。最简单的策略就是修改合同。如果谈定的付款条件是承租人每次提前支付半年租金，那这个合同该怎么签呢？
点击“喜欢作者”并赞赏，告诉你答案。
两年加印9次的好书，适合非常时期给自己和团队一起充电、加油！