【答疑】尾盘包销的税务处理

疯狂税客

请教个涉税问题：
我们是房地产开发企业，我们包销尾盘物业给第三方，差价由第三方收取，我们收业主的金额为底价，并按此开具发票。
比如一个商铺我们以40万的价格包销给第三方，第三方以50万的价格转给业主，这50万当中，业主将10万刷给第三方，40万刷给我们（开票40万、备案合同40万）。
现在业主投诉说我们少开票（交了50万的钱，只开了40万的票），存在偷税漏税行为，请问我们是少交了税么，少交了啥税呢？谢谢
时间：2019-11-29 地点：宁波市税务局
宁波市12366呼叫中心答复：（一）房地产开发企业采取支付手续费方式委托销售开发产品的，其手续费税前扣除还应符合以下限额规定：
1、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
2、《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）的规定，其中限额规定为“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其
雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额”。
（二）关于印发<地产开发经营业务企业所得税处理办法>通知》（国税发〔2009〕31号）第五条第（四）款第3项规定， 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
上述按规定支付受托方的分成额，税前扣除应符合销售费用的相关规定。