房地产企业的预收款，如何预缴增值税？

晶晶亮的税月

房地产行业作为涉及税费最多的一个行业，在税收政策上有诸多的特殊规定。今天我们一起来看看有关房地产企业预收款的增值税如何处理。

一、预缴义务的规定
根据2016年18号公告和财税【2016】36号文附件2的规定，房地产开发企业不论是一般纳税人还是小规模纳税人，只要采取预收款方式销售自行开发房地产项目，均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税，且在收到预收款的次月申报缴纳。

二、预收款的判断
总体来说，房地产开发公司实际交楼前，且未开具发票的收取款项，属于预收款，应按规定预缴税款。

但在具体实务实中，对预收款的确认，是存在一些争议的。集中表现在：诚意金、认筹金是否属于预收款？总局未对此问题做出明确的规定，我们来看几个营改增之后的地方性政策规定和口径。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）：预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

山东国税全面推开营改增试点政策指引（六）：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

福建国家税务局12366营改增热点问答（7.4）：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

三、预缴增值税的计算
房地产企业预缴增值税的计算方法及公式如下：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

上述公式中，应关注的要点有：
1、在换算预缴增值税的计税依据时，一般计税方法，按照适用税率倒算;2019年4月1日起为9%。简易计税方法，按照征收率倒算。
2、预缴税款时不得抵减支付的土地价款。
3、多项目且设立时间较长的房地产企业应关注预收款项目的属性，即该项目系归属新项目还是已经按老项目完成了简易计税备案。

四、预收款的开票
营改增后，房地产开发企业收到预收款时可以开具不征税发票，在开票系统选择编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。该不征税发票仅作为房地产企业的预收款凭证，不用于购房着办理契税申报和产权登记手续。

五、预缴增值税的纳税地点
企业正常的增值税纳税申报地点是机构所在地主管税务机关。如果项目所在地与机构所在地不一致，预缴税款向项目所在地主管税务机关预缴。

六、预缴增值税的申报
房地产行业预缴增值税部分，应准确及时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》。

该部分预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中计算的当期应纳税额，同时，当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,可结转下期继续抵减。 另外，从报表设计的逻辑看，房地产企业增值税申报抵减预缴税款时，不需要区分项目计算，但根据增值税会计处理规定，不能抵缴，也就是说A项目应交的增值税不可以抵减B项目预缴税款。

七、预收款能否提前确认纳税义务
有的房地产项目，经过测算，发现其整个项目最终应缴纳的增值税会低于其预缴的增值税。由于增值税纳税义务发生时间中明确规定，提前开具增值税发票的，纳税义务发生时间为开具增值税发票当天。

于是有的房地产公司会选择提前开具增值税发票，从而将预收款的预缴增值税业务转化为增值税的纳税义务。

这样操作也可以。只不过会比较麻烦，后续有可能面临退房、房屋面积补差等问题，或者无法交房等不确定性因素，还要对其进行调整，开具红字发票，可能会人为增加很多工作量。

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